Mật độ đô thị

Nguyễn Đăng Sơn

Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị & phát triển hạ tầng

 

Mật độ đô thị

Theo cách xác định chung của các nước trên thế giới, mật độ đô thị (urban density) bao gồm ba thành phần: (1) Mật độ cư trú (residential density) là số đơn vị ở (dwelling units - du) trên một diện tích (thường là héc-ta); (2) Mật độ sử dụng (occupancy density - tính theo tỷ lệ diện tích sàn) liên quan trực tiếp đến thu nhập, chi phí của không gian sàn và nhu cầu về không gian trên quy mô gia đình, tức là số người trong mỗi đơn vị nhà ở; (3) Mật độ dân số (population density - tính bằng người/ha) là hệ quả từ mật độ cư trú và mật độ sử dụng - số người trên mỗi héc-ta.

Tuy nhiên, Việt Nam thường sử dụng các hệ số sau để quản lý việc xây dựng và kiểm soát mật độ xây dựng đô thị: (1) Mật độ xây dựng - MĐXD (%) - bao gồm mật độ gộp/mật độ thuần - mật độ toàn công trình/mật độ từng hạng mục/mật độ từng chức năng, được định nghĩa là tỷ lệ % giữa diện tích chiếm đất và khu đất xây dựng; (2) Số tầng cao hoặc/và chiều cao công trình - Nhà (tầng hoặc mét); (3) Hệ số sử dụng đất - HSDĐ (lần) - tỷ lệ giữa tổng diện tích toàn bộ sàn xây dựng (phần nổi) trên diện tích khu đất.

Đô thị nén

Độ nén của đô thị được thể hiện trong 5 yếu tố được gọi là 5D trong tiếng Anh (UN-Habitat, 2012) và tạm thời được chuyển ngữ thành 5D trong tiếng Việt: (1) Density (Mật độ) - mật độ gia tăng phù hợp với ngữ cảnh; (2) Diversity (Đa dạng) - sử dụng hỗn hợp, đa dạng - thúc đẩy mối quan hệ giữa nơi làm việc, nhà ở và dịch vụ, bao gồm nhiều lựa chọn về các loại nhà ở khác nhau, các cơ hội kinh tế, các không gian xanh đa chức năng và các tiện nghi xã hội; (3) Design (Thiết kế hướng đến) - các đường phố được kết nối và các tuyến giao thông với trọng tâm là thiết kế hướng đến người đi bộ, xe đạp và phương tiện giao thông công cộng - nghĩa là “một thành phố đi bộ”; (4) Destination (Điểm đến) - tập trung dân cư và/hoặc việc làm tạo ra điểm đến bởi mức độ tiếp cận cao với các dịch vụ để thu được lợi ích của các điểm dân cư đô thị, (5) Distance (Khoảng cách đi bộ) - tiếp cận và giảm khoảng cách (đi bộ) đến các phương tiện giao thông công cộng, các hệ thống xanh và các tiện ích công cộng khác.

Theo Viện Kiến trúc nhiệt đới, “đô thị nén” còn có tên gọi khác là mô hình đô thị tập trung hay đô thị mật độ xây dựng cao, đó là một đô thị chức năng sử dụng hỗn hợp, là một trong những hình thái sử dụng hiệu quả năng lượng của phát triển đô thị, giảm khoảng cách đi lại và phát huy tối đa các phương tiện giao thông công cộng, các phương tiện không sử dụng năng lượng.

Từ thập kỷ 90 của thế kỷ trước, các nghiên cứu quốc tế chứng tỏ tính nén và sử dụng đất hỗn hợp rất có lợi cho sinh thái và môi trường. Cộng đồng châu Âu công nhận đô thị nén là hình thái đô thị tốt nhất về giao thông và giúp bảo vệ đất canh tác vốn rất khan hiếm. Paris, Barcelona là những đô thị nén tốt hàng đầu thế giới, còn Hongkong và Singapore ở châu Á cũng là những đô thị nén nổi tiếng.

UN-Habitat đưa đô thị nén vào các hướng dẫn xây dựng chiến lược phát triển và quy hoạch đô thị. Năm 2000, LHQ đưa ra sáng kiến tổ chức diễn đàn về đô thị nén với tên gọi “UN Global Compact” hướng đến “Mục tiêu Phát triển Thiên niên kỷ” (Millennium Development Goals/MDG), nay là “Mục tiêu Phát triển Bền vững” (Sustainable Development Goals/SDG). Các nước đông dân dù đã phát triển như Nhật Bản hay đang phát triển như Trung Quốc, Ấn Độ và nhiều nước nhỏ khác trên thế giới đều nghiên cứu vận dụng hình thái đô thị nén. Tóm lại, đô thị nén đã trở thành định hướng toàn cầu cho đô thị hóa.

Quy hoạch không gian phát triển hoặc tái tạo đô thị là nơi chứa đựng các nhu cầu về không gian của các quy hoạch kinh tế, xã hội và bảo vệ môi trường. Phương pháp quy hoạch không gian phát triển hoặc  tái tạo đô thị theo phương pháp tiếp cận đương đại đang rất được quan tâm phát triển trên thế giới theo hướng xây dựng các không gian đô thị sống tốt, thân thiện với người dân, đó là phương pháp tiếp cận 3Ds  (Density- Divesity- Design) : Mật độ  (điều kiện sống tốt có nghĩa là mật độ tốt) - Đa dạng (lợi ích của các khu vực đa dạng/đa dụng/đa năng/hỗn hợp) - Thiết kế (tôn trọng người đi bộ) trong việc quy hoạch không gian đô thị.

Phương pháp tiếp cận 3Ds trong quy hoạch đô thị hay còn được gọi là hình thái “Đô thị nén” (Compact City), “ Thành phố nhỏ gọn” (Urban Intensification), “Tăng trưởng đô thị thông minh” (Smart Growth), là mật độ đô thị cao, sử dụng hỗn hợp đất đai, khuyến khích đi bộ và xe đạp, chú trọng giao thông công cộng.

Đô thị nén”, theo tên gọi do Dantzig và Saaty đưa ra từ năm 1973 và được dùng thông dụng tại châu Âu, trong khi tại Bắc Mỹ tên gọi “tăng trưởng thông minh” (Smart Growth) được ưa chuộng hơn. Đặc điểm chính của đô thị nén là có mật độ đô thị tương đối cao, sử dụng hỗn hợp đất đai, khuyến khích đi bộ và xe đạp, chú trọng giao thông công cộng. 

Mười nguyên tắc căn bản cùa “ Tăng trưởng đô thị thông minh” là:

  1. Tăng cường và phát triển mạnh hướng tới cộng đồng hiện hữu.
  2. Khuyến khích sự khác biệt, hấp dẫn của cộng đồng với sự cảm nhận mạnh mẽ về nơi chốn.
  3. Nâng cao vai trò của cộng đồng và các thành phần tham gia  trong các quyết định phát triển.
  4. Tạo ra  các quyết định phát triển có thể dự đoán, công bằng và giá cả ấn tượng.
  5. Bảo tồn không gian mở, đất nông nghiệp, cảnh quan đẹp và các khu vực môi truờng tới mức cần bảo tồn.
  6. Sử dụng đất hỗn hợp.
  7. Tạo ra nhiều cơ hội về nhà ở và sự lựa chọn.
  8. Tạo thuận lợi cho thiết kế các công trình phức hợp.
  9. Tạo ra các láng giềng có thể đi bộ.
  10.  Tạo ra nhiều phương cách giao thông để lựa chọn: đi xe đạp, giao thông công cộng thân thiện với môi trường...

 (Theo Smart Growth Network, 1996)

Cũng theo Dantzig và Saaty : “Đô thị nhỏ gọn là đô thị có mật độ định cư cao, diện tích nhỏ nên chủ yếu phát triển về chiều cao và không  gian phía trên, ít phụ thuộc vào xe ô tô cá nhân, có ranh giới rõ ràng với các khu vực xung quanh, có khả năng tự cung cấp đầy đủ dịch vụ, sử dụng hỗn hợp đất đai một cách đa dạng tức là phát triển các khu vực đô thị đa chức năng (cư trú, làm việc, học hành, mua sắm và giải trí), để tạo điều kiện cho phần lớn người dân hàng ngày có thể đến các nơi cần thiết chỉ bằng đi bộ, xe đạp và giao thông công cộng”.

Thực tiễn chứng tỏ chính sách đô thị nén đem lại nhiều lợi ích giúp nâng cao tính bền vững của đô thị trên cả ba mặt môi trường, kinh tế và xã hội:

Về môi trường:

Đi lại trong nội đô với cự ly ngắn ít phụ thuộc vào xe cơ giới nên giảm nhu cầu năng lượng và xả khí các bon;

Góp phần bảo vệ đất canh tác và đa dạng sinh học xung quanh đô thị;

Tạo điều kiện dễ dàng kết nối đô thị-nông thôn, giảm cự ly vận chuyển lương thực, thực phẩm.

Về kinh tế:

Nâng cao hiệu quả đầu tư và giảm chi phí vận hành hệ thống hạ tầng, nhất là hạ tầng theo tuyến  như giao thông, truyền tải điện, cấp thoát nước...;

Cư dân dễ dàng tiếp cận các dịch vụ địa phương và việc làm;

Truyền bá thông tin và kiến thức dễ dàng, kích thích đổi mới công nghệ và tăng trưởng kinh tế.

Về xã hội:

Giảm chi phí đi lại cho các hộ thu nhập thấp;

Nhờ dễ tiếp cận với dịch vụ công cộng và việc làm nên cư dân có chất lượng cuộc sống tốt hơn.

Đô thị nén là chủ đề lớn, cần được xem xét từ nhiều khía cạnh. Mong chủ đề này được các nhà làm chính sách nước ta quan tâm để hình thái đô thị nén sớm trở thành định hướng phát triển chính thức của đô thị nước ta, một nước khan hiếm tài nguyên đất đai đang phải đứng trước các thách thức về tăng dân số và biến đổi khí hậu

Theo TS. Hoàng Hữu Phê: “Nếu nền học thuật về đô thị ở các nước phát triển tại châu Âu và Bắc Mỹ thường có thiên hướng coi mật độ đô thị là một thuộc tính có ích, dương tính, thì ở Việt Nam, mật độ đô thị gần như bao giờ cũng được coi là âm tính. Nếu như dự án phát triển đô thị ở châu Âu hiện tại thường được khen ngợi khi tạo ra được các khu dân cư có mật độ cao (đôi khi gọi là đô thị nén), thì báo chí ở Việt Nam vẫn hay mang ra chê bai những khu đô thị có mật độ (được nhận thức là) cao, coi đó như là kết quả không phải bàn cãi của một sự gian dối trong tính toán chỉ tiêu quy hoạch để đạt lợi nhuận tối đa, hoặc là tác động của một thứ cơ chế “xin, cho” đáng lên án trong phát triển đô thị” .

Vấn đề đặt ra là mật độ đô thị là một thuộc tính có ích, nó chỉ được coi là dương tính với góc nhìn đô thị phát triển bền vững.

Đô thị nén bền vững với mật độ sinh thái đô thị

Đô thị nén bền vững

Đô thị nén bền vững còn được gọi là đô thị nén sinh thái (Eco-Compact City)

Nhiều lý thuyết đô thị đã đề cập đến mối quan hệ giữa phát triển bền vững không gian đô thị với loại hình tổ chức mô hình đô thị. Dạng nào trong hai mô hình đô thị tập trung (nén) và phi tập trung (phân tán) sẽ đáp ứng tốt nhất cho sự phát triển bền vững.

Đô thị nén có mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất cao, khoảng cách đi lại ngắn, hệ thống giao thông công cộng hiệu quả… Vì vậy, đô thị nén là phương án tối ưu trong việc giảm diện tích đất sử dụng, phát triển công năng theo chiều cao, đưa nhiều hoạt động tích hợp trong một công trình đa chức năng. Theo tổng kết, phương pháp quy hoạch đô thị theo chiều dọc là một trong những hình thái đô thị hiệu quả năng lượng nhất trên thế giới. Có thể thấy những lợi ích của đô thị nén đối với vấn đề kinh tế, môi trường và xã hội – ba yếu tố của một hình thái đô thị bền vững.

Mặt khác, so với cấu trúc dàn trải, rõ ràng đối với đô thị nén, khi dồn dân trên một diện tích đất nhỏ, nếu tổ chức dịch vụ đô thị tại chỗ tốt thì khoảng cách đi lại cũng như nhu cầu đi lại hàng ngày của người dân ít hơn, hệ số sử dụng đất có thể gấp 5 lần. Nếu bố trí hệ thống hạ tầng đồng bộ trong một khu vực nhỏ phục vụ được nhiều người cũng làm tăng hiệu quả đầu tư cho hạ tầng đô thị. Chính vì vậy, trong thời gian qua xu hướng chung của thế giới là phát triển đô thị nén với các tòa nhà chọc trời, giao thông công cộng, đường cao tốc và đi bộ. Phải chăng cũng đã đến lúc các đô thị lớn của Việt Nam lựa chọn mô hình đô thị nén với cách xây dựng mô hình đồng bộ bền vững.

Phát triển đô thị nén bền vững: Phát triển đô thị mà đáp ứng các mục tiêu đô thị bền vững, bao gồm kinh tế thịnh vượng, chất lượng môi trường, công bằng xã hội… để phát huy tài nguyên đất đai nhưng không ảnh hưởng tới khả năng của thế hệ tương lai khi đáp ứng nhu cầu của họ.

Mật độ sinh thái đô thị

Tiêu chuẩn quốc tế về đô thị sinh thái (International Ecocity Standard – IES) được tập hợp từ nhóm các nhà xây dựng đô thị sinh thái (Ecocity Builders), tập hợp các thành viên của các tổ chức từ khắp nơi trên thế giới. IES đánh giá hiện trạng và quá trình phát triển mới của các đô thị trong việc hướng tới để trở thành đô thị sinh thái. IES đánh giá mức độ đạt được trên các quy mô khác nhau từ các khu vực nhỏ đến toàn bộ vùng, dựa trên nguyên tắc của các hệ thống và các thiết kế sức khỏe sinh thái.

Các tiêu chí xem xét đánh giá đô thị sinh thái, theo IES, bao gồm các nhóm:

Cơ cấu đô thị: về sử dụng đất và kiến trúc đô thị;

Giao thông đô thị với thứ tự ưu tiên: giao thông đi bộ, xe đạp, thang vận (elevators, escalators), giao thông công cộng bằng xe điện hoặc tàu điện ngầm, giao thông công cộng bằng xe bus, rồi mới đến xe ô tô con;

Năng lượng: sử dụng năng lượng có thể tái tạo như gió, mặt trời…, hạn chế sử dụng tài nguyên không tái tạo được, dùng các giải pháp bảo tồn năng lượng;

Xã hội: đáp ứng tốt nhất các yêu cầu về kiến trúc, thiết kế nơi ở và sinh hoạt cho người dân, đảm bảo về giáo dục và việc làm…;

Nông nghiệp;

Quy hoạch các khu vực đặc thù và các công cụ quản lý;

Chính sách và thể chế quản lý;

Kinh tế…

Theo TS. Trần Minh Tùng: “ Các thành phố trên thế giới hiện nay đang có xu hướng tìm một mật độ đô thị thích hợp, đảm bảo đồng thời dung hòa sự phát triển không gian đô thị, tận dụng các lợi thế về đất đai và vị trí đất đai, góp phần tăng trưởng đô thị cũng như thúc đẩy các dự án đầu tư, mà không gây những hệ lụy do việc tập trung dân số quá mức vào đô thị. Xu hướng này thường được biết đến dưới những khái niệm “ecodensity/eco-density” (mật độ sinh thái) hay “ecodencity/eco-dencity” (mật độ sinh thái cho đô thị)”.

Ví dụ như chương trình EcoDensity ở thành phố Vancouver - Canada được đề xuất tháng 6/2006 bởi thị trưởng thành phố Sam Sullivan. Đây là sự phối hợp với các sáng kiến về quy hoạch và phát triển bền vững khác, được thiết kế để trả lời ba câu hỏi quan trọng: (1) Làm thế nào chúng ta có thể phát triển mà giảm tác động của chúng ta đối với môi trường? (2) Làm thế nào chúng ta có thể phát triển theo cách duy trì khả năng sống của chúng ta? (3) Làm thế nào chúng ta có thể phát triển theo cách tạo ra nhiều loại nhà ở hợp lý hơn? EcoDensity được xây dựng trên sự hiểu biết rằng sử dụng chiến lược về mật độ, đúng nơi và đúng thời điểm, là một trong những công cụ tốt nhất để giúp giảm “dấu chân sinh thái” (ecological footprint). Bằng cách lập kế hoạch phát triển mật độ trung bình và cao hơn trong toàn thành phố, EcoDensity có thể (City of Vancouver, 2009): (1) Giúp việc đi bộ và đi xe đạp dễ dàng hơn cho nhiều người hơn; (2) Tận dụng cơ sở hạ tầng hiện có; (3) Cho phép các hệ thống xanh mới làm giảm và sử dụng tốt hơn năng lượng, nước và vật liệu; (4) Đưa nông nghiệp vào đô thị để giảm “khoảng cách thực phẩm”; (5) Tạo ra các cộng đồng hoàn chỉnh hơn bằng sự đa dạng về nhà ở trong khoảng cách đi bộ của các cửa hàng và dịch vụ.

Tiếp theo Vancouver, vào tháng 10/2013, Urban Taskforce Australia cũng đã đưa ra khái niệm về EcoDenCity, áp dụng cho quá trình điều phối và kiểm soát tốt hơn mật độ đô thị của thành phố Sydney. Urban Taskforce Australia đề xuất cho Sydney ngày càng phát triển bảy loại mật độ là: R2; R4; R6; R8; R12; R25 và R35+. “R” nghĩa là “Residential“ (cư trú) và con số tiếp theo chỉ ra số tầng cao tòa nhà. Mỗi loại hình phát triển nhà ở sau đó được xác định liên quan đến mật độ dân số, vị trí trong vùng đô thị và tiện nghi có thể được hỗ trợ.

R2, R4 và R6 được xem là ngang bằng với độ cao tán cây hoặc thấp hơn, phù hợp với các đường phố ngoại ô thông thường. Trong trường hợp của R6, việc thiết lập lại các mức cao nhất để giảm chiều cao rõ ràng đặc biệt hiệu quả trong việc đạt được quy mô tốt trên đường phố. R8 được xem như là chiều cao tối đa trước khi phải sử dụng các phương tiện phun nước chữa cháy đắt tiền và cùng các thiết bị đặc thù khác. R8 và R12 thích hợp cho các khu vực tái thiết đô thị, các hành lang phát triển đô thị và các trung tâm đô thị nhỏ. R25 và R35+ xuất hiện tại các trung tâm đô thị lớn/chính hay các trung tâm thương mại, hình dáng công trình chuyển sang cấu trúc dạng tháp cao tầng.

Một trong những nỗi lo sợ lớn nhất là việc tăng mật độ sẽ lấn chiếm và làm giảm diện tích các không gian mở mà cộng đồng có thể hưởng thụ. Tuy nhiên, nếu theo đề xuất này, sẽ có mối tương quan và sự ràng buộc giữa mật độ và tỷ lệ không gian mở trong khu dân cư. Ví dụ như nhà đầu tư có thể lựa chọn mật độ trung bình (R4 đến R12) để có nhiều không gian mở hơn hoặc mật độ thấp (R2) thì sẽ có không gian mở tương đối ít. Việc lựa chọn này phụ thuộc vào quan điểm của các cộng đồng xung quanh khu vực nhà đầu tư lựa chọn xây dựng. Một số kịch bản cũng được Urban Taskforce Australia dự đoán tương ứng với sự phát triển được xây dựng hoặc chưa được xây dựng ở khu vực đô thị Sydney.  

Tài liệu tham khảo

1- Compact city: A plan for a livable Urban Environment, San Francisco -Dantzig và Saaty (1973)

2- Đô thị sinh thái trong phát triển đô thị Việt Nam - Lưu Đức Hải , Tạp chí Quy hoạch Đô thị số 05 - 2011

3- Mật độ dân cư đô thị - các góc nhìn...  -  Hoàng Hữu Phê ,  T/C  KTVN, 06 /2/ 2013  

4- Từ gia tăng mật độ đô thị gắn với tái thiết đô thị đến mô hình khu đô thị nén trong tương lai tại Việt Nam­ - ­Trần Minh Tùng,  Tạp chí Kiến trúc,  năm 2018

5- Đô thị nén ở Việt Nam - VIUP online, 2018

6- Đô thị nén ở Việt Nam - Nguyễn Đăng Sơn, TC QHXD số 94, 2018

7- Mô hình đô thị nén bền vững và thách thức trong phát triển nhà cao tầng tại Việt Nam -A Hoàng Mạnh Nguyên, TC QHXD số 94, 2018

(Nguồn:Tạp chí quy hoạch xây dựng (số 106))
Tin cũ hơn

Tạp chí QHXD

Ebook

Giới thiệu sách

Liên kết website