Khai thác không gian ngầm công cộng trong quá trình phát triển đô thị Việt Nam qua những bài học kinh nghiệm của thế giới

I. Không gian ngầm và phát triển mở rộng đô thị

1.1. Đặc tính của Không gian ngầm và công trình dưới lòng đất

Nằm trong lòng đất hoặc được đất bao phủ, các nghiên cứu cho thấy Không gian ngầm và công trình dưới lòng đất có những đặc tính cơ bản khác hẳn với trên mặt đất thông thường.

Nằm trong trong lòng đất, công trình ngầm có thể luồn lách đi khắp nơi bất kể bề mặt là gì. Từ đó chúng có khả năng mở rông, gia tăng diện tích sử dụng mà không mất đi cảnh quan môi trường đang có. Mặt khác giúp kết nối ngắn nhất các địa điểm bất kể điều kiện giao thông, địa hình, hiện trạng công trình nổi. Sự tiến bộ của công nghệ giúp hóa giải những nhược điểm của công trình ngầm mà nhiều người e ngại như: bị cách ly, thiếu ánh sáng, dễ bị ngập lụt, giá thành xây dựng cao… Do đó việc khai thác và sử dụng không gian ngầm đô thị trên thế giới như một nguồn tài nguyên không gian rộng lớn đang là xu hướng tất yếu, thu hút nguồn đầu tư đáng kể. Những đặc tính này mở ra khả năng sử dụng không gian ngầm cũng như đòi hỏi việc khai thác không gian ngầm cần thuận theo đặc tính của chúng nhằm khắc chế nhược điểm, phát huy ưu điểm của thể loại công trình đặc biệt này.

1.2. Khai thác Không gian ngầm là tất yếu cho phát triển và mở rộng đô thị một cách bền vững

1.3. Động lực phát triểnvà loại hình tổ chức không gian ngầm thích hợp tại đô thị Việt Nam

Kết quả khảo sát 51 thành phố trên thế giới của các nhà nghiên cứu cho thấy có 4 yếu tố chính tác động đến động lực phát triển không gian ngầm bao gồm (bảng 2)⁽¹⁾: Điều kiện thời tiết, Quy mô đô thị, Điều kiện kinh tế và Xây dựng Metro. Tại các đô thị Việt Nam, yếu tố Quy mô đô thị là tác nhân thúc đẩy cần khai thác không gian ngầm mạnh mẽ nhất bên cạnh Điều kiện kinh tế đã đạt ngưỡng có thể đầu tư phát triển không gian ngầm.

Dù hệ thống Metro đang được triển khai nhưng không nên coi đây là tác nhân chính bởi không phải địa điểm nào cũng có xe điện ngầm đi qua và thời gian hoàn thành rất dài lâu. Còn rất nhiều khoảng trống trong lòng đất có thể được khai thác ngay từ bây giờ. Loại hình không gian ngầm công cộng tích hợp và kết nối giao thông với mặt đất có thể giải quyết nhiều vấn đề của đô thị là cần thiết và thích hợp nhất với các thành phố lớn nước ta, vốn đang phát triển mở rộng trên cơ sở đô thị cổ.

II. Xu thế nhất thể hóa không gian ngầm công cộng cho phát triển đô thị

Bao gồm tích hợp chức năng đến mở rộng phạm vi chức năng. Vấn đề này có khá nhiều ví dụ.

.1. Từ đơn năng đến tích hợp chức năng

 Kinh nghiệm từ nước Ý, nơi có rất nhiều đường hầm bộ hành được xây dựng chỉ đơn thuần cho mục đích giao thông vào những năm 1960. Kết quả là, các hầm này dần trở nên hoang vắng, ít người sử dụng vì bẩn thỉu và mất an ninh. Chính quyền đã phải đóng cửa hoặc biến một số thành cửa hiệu (Hình 2).

Tương tự tại thành phố Nam Ninh (Trung Quốc), nhận thấy nhược điểm của thế hệ hầm bộ hành đơn năng rất nguy hiểm và bẩn thỉu, họ đã xây dựng các đường hầm bộ hành mới với dịch vụ kèm theo rất hiệu quả (Hình 3)

Phối hợp các chức năng khác nhau trong cùng 1 công trình ngầm, lấy kinh doanh dịch vụ, thương mại và đi bộ làm sự hấp dẫn đầu tư và lôi kéo người sử dụng còn gọi là nhất thể hóa không gian ngầm. Thay vì chỉ khai thác ngầm cho 1 mục đích như thời gian đầu, việc tích hợp chức năng thương mại, giải trí, dịch vụ công ích và giao thông vận tải quy mô lớn trong lòng đất đã tồn tại trong một số “thành phố ngầm” như PATH, RESCO ở Canada đang trở thành xu hướng chung trong phát triển không gian ngầm ở nhiều thành phố hiện nay. Các không gian ngầm dân dụng ngày càng được đa chức năng hóa với quy mô ngày càng lớn, tạo thành các Tổ hợp ngầm mà tới đây, người dân có thể được đáp ứng hầu hết các nhu cầu sinh hoạt của mình như COEX Mall tại Hàn Quốchoặc Tổ hợp thương mại dịch vụ ngầm Times City tại Việt Nam. 

2.2. Mở rộng phạm vi chức năng

Linh hoạt trong sử dụng, tận dụng mọi vị trí có thể được để thiết lập không gian ngầm và mở rộng ứng dụng cho các chức năng khác nhau để giải quyết nhiều vấn đề trong đô thị. Trong xu thế “Vượt ra ngoài chức năng ban đầu của nó như là một cách để cải thiện môi trường đô thị chật chội và đông đúc, Không gian ngầm thường xuyên được sử dụng cho các thể loại công trình thông thường hơn”⁽²⁾, Không gian ngầm dân dụng hiện nay không chỉ bó gọn trong chức năng giao thông hoặc “không gian phụ trợ” truyền thống. Vượt qua cả sự quen thuộc của các trung tâm mua sắm, xu hướng sử dụngkhông gian ngầm dân dụng hiện nay vô cùng đa dạng,từ các chức năng dịch vụ công ích như thư viện, nhà hát, bảo tàng...đến bể bơi, sân trượt băng, hoặc khó nghĩ đến như canh tác dưới ngầm ở Nhật Bản. Thậm chí cả công viên ngầm, như Dự án công viên cộng đồng mới Lowline tại khu ga ngầm bỏ hoang bên dưới đường phố Delancey Street ở New York, với dự định xây dựng một hệ sinh thái mang lại cảm giác giống như một công viên ngoài trời (Hình 4).

2.3. Hướng đến phát triển bền vững trong mục đích sử dụng không gian ngầm

Không gian ngầm dân dụng được sử dụng như tác nhân cho tập trung mật độ cao là nòng cốt để liên kết các công trình, trên và dưới mặt đất giúp kéo các hoạt động khác nhau về gần nhau hơn. Điều này làm gia tăng mật độ dân cư cùng với gia tăng dịch vụ và tiện nghi trong 1 vùng mà người dân có thể dễ dàng tiếp cận bằng cách đi bộ, đạp xe và sử dụng các phương tiện công cộng. Nâng cao tính đồng bộ như vậy, đô thị sẽ phát triển gọn gàng hơn, khỏi phải dàn trải. Đồng thời đây cũng là cách hiệu quả để duy trì môi trường tự nhiên, lịch sử và cảnh quan hiện tại trên mặt đất. Ví dụ ý tưởng trung tâm Beton Hala ở Belgrade, Serbia được KTS. Djordje Alfirevic đề xuất theo nguyên tắc của hội nhập đô thị và tái tạo không gian bị bỏ quên. Yêu cầu phát triển bền vững được giải quyết bằng thiết kế tích hợp các khía cạnh sinh thái và xã hội nhằm cải thiện môi trường xung quanh hiện có; cung cấp khả năng phục hồi chức năng xã hội, kinh tế và tự nhiên của khu vực bờ sông và cũng tạo ra sự thúc đẩy cho sự phát triển tương lai của một khu vực rộng lớn hơn mà không xâm hại tới di sản và cảnh quan (Hình 5).

2.4. Tận dụng lợi thế của không gian ngầm dân dụng trong chỉnh trang đô thị

Dân số tăng, nhu cầu tăng nhưng quỹ đất đã cạn kiệt là một trong những nghịch lý khó giải quyết khi chỉnh trang đô thị cũ. Xen cấy Không gian ngầm mang lại khả năng đáp ứng mọi nhu cầu trong đời sống đô thị bằng cách bổ sung không gian, bù đắp khiếm khuyết cho hệ thống dịch vụ...Các nghiên cứu đã chỉ ra, bằng cách tận dụng ưu thế của nó, không gian ngầm dân dụng là biện pháp giải quyết các vấn đề của đô thị hiện hữu, phục vụ cho mục đích đồng bộ hóa và tái phát triển đô thị trong khi vẫn bảo tồn di sản đô thị một cách hiệu quả.

Một ví dụ mang tính kinh điển là phần ngầm Viện bảo tàng Louvre, Paris -Pháp. Công trình được thiết kế bởi I.M. Pei, hoàn thành vào năm 1988, là hình mẫu cho khả năng mở rộng, hiện đại hóa kiến trúc cổ điển nhờ không gian ngầm đa năng. Không gian ngầm giúp gia tăng diện tích trưng bày, các phòng kỹ thuật và tạo thêm các lối vào tạo ra các không gian dịch vụ cho khách thăm quan. Trung tâm mua sắm Carrousel du Louvre Paris là sự bổ sung gần đây nhất của khu phức hợp bảo tàng, mở cửa 7 ngày một tuần, chứa nhiều cửa hàng bán mỹ phẩm, quần áo, văn phòng phẩm, các vật phẩm nghệ thuật, đồ chơi, phim ảnh, hồ sơ… và một khu ẩm thực với 14 nhà hàng, quán cà phê các phong cách, không khác gì các trung tâm mua sắm thông thường. Ngoài ra, Carrousel du Louvre bao gồm một không gian triển lãm rộng thường tổ chức sự kiện lớn như triển lãm ảnh Paris hàng năm. Tại đây cũng có các show diễn, một phần của nhà hát Française Comédie (Hình 6). Các trường hợp khác của mô hình này còn thấy ở việc chuyển đổi kho ngầm thành sảnh trưng bày tại Bảo tàng Cố cung Bắc Kinh; mở rộng Viện

Việc tận dụng không gian dưới lòng đất để mở rộng, xen cấy hoặc chuyển đổi nhằm bổ sung thêm tiện ích đô thị mà vẫn giữ được nguyên trạng cảnh quan mặt đất đã được áp dụng tại nhiều nơi khác. Ví dụ dự án gia tăng tiện ích đô thị khu vực Marunouchi tại Nhật Bản, tổ hợp không gian ngầm nằm dưới quảng trường ga trung tâm Tokyo, kết nối công trình ngầm với mặt đất, là không gian chờ và cơ sở dịch vụ phục vụ khách bộ hành mà không ảnh hưởng gì tới cảnh quan khu vực. Hoặc thư viện Nghệ thuật Vancouver và các tòa nhà lịch sử khác sẽ được chuyển đổi thành một không gian công cộng. Để giữ khoảng trống không gian bên trên mà vẫn có thể bổ sung các tiện nghi đô thị cho công chúng, phòng hòa nhạc Vancouver Concert Hall 1.950 chỗ ngồi cùng với các nhà hàng, cửa hàng đã được lên kế hoạch xây dựng mới bên dưới quảng trường Georgia Street, Vancouver, Canada (Hình 7).

III. Quản lý khai thác không gian ngầm công cộng đô thị 

3.1. Kinh nghiệmquản lý, sử dụng không gian ngầm đô thịtrên thế giới

1. Các cấp độ nông sâu trong khai thác không gian ngầm.

Có nhiều cách phân loại nông sâu trong khai thác không gian ngầm tùy thuộc từng lĩnh vực. Ví dụ với ngành Kiến trúc công trình ngầm dân dụng, người ta coi ngầm nông là những công trình nằm gần mặt đất, có thể mở giếng trời lấy sáng cho nó hoặc tầng hầm của các tòa nhà; ngầm sâu nằm sâu hơn, bị cô lập không có mối liên hệ ánh sáng với mặt đất... Tuy nhiên, trong Quy hoạch đô thị và Khai thác không gian ngầm, có thể tham khảo thông lệ của Pháp, nước có lịch sử khai thác không gian ngầm lâu đời nhất (Hình 8): khoảng không dưới lòng đất.

được phân chia thành các cấp độ (Class) trong khai thác không gian ngầm. Chúng bao gồm các loại sau: a) Cấp độ nông, dưới 10m tính từ bề mặt. Cấp độ này được sử dụng đa dạng và sôi động nhất: là không gian sinh hoạt của con người cho đi bộ, mua bán, dịch vụ… và (hoặc) dùng làm bãi đỗ xe ngầm. Nó nằm cùng hoặc bên dưới độ sâu của hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị như đường ống cấp thoát nước, điện, khí gaz, thông tin…(nằm sâu từ 2-5m); b) Cấp độ sâu, từ 10-20m tính từ bề mặt. Là nơi đặt các tuynel cho ô tô và Metro lớp trên và đi kèm là ke tàu, điểm dừng đỗ ô tô. Đôi khi, tầng hầm công trình hoặc các trung tâm ngầm dịch vụ, không gian công cộng lớn cũng đạt đến độ sâu này; c) Cấp độ rất sâu, dưới 20m tính từ bề mặt. Độ sâu này thường chỉ được dùng đặt tuynel cho Metro lớp 2, 3. Ít khi có sự có mặt của con người.

2.Quyền sử dụng lòng đất với vấn đề tổ chức không gian và giá thành xây dựng công trình ngầm

So sánh các mạng lưới ngầm Montreal với các dự án ngầm thực hiện tại Nhật Bản cho một sự khác biệt rõ ràng về tổ chức không gian. Tại Montreal, chúng chạy bên dưới tòa nhà, trong khi ở Nhật Bản, các dự án này thường được đặt bên dưới đường phố. Điều này liên quan trực tiếp của pháp luật về sở hữu đất đai rất nghiêm ngặt tại Nhật Bản: khi một mảnh đất được mua, người mua là chủ sở hữu đất đó đến trung tâm của trái đất. Vì vậy, sẽ không hấp dẫn về mặt tài chính để đầu tư xây dựng công trình ngầm bên dưới tòa nhà (Hình 9).

Mặt khác, tại Nhật Bản, nơi đất chật người đông, giá đất vô cùng đắt đỏ, quyền sở hữu tư nhân về chiều sâu làm giá đất ngầm nông có rẻ hơn mặt đất nhưng không nhiều. Chỉ ở cấp độ sâu, giá đất mới thật sự thấp và tổng giá thành xây dựng công trình mới rẻ hơn mặt đất đáng kể.

Liên quan đến giá thành, kinh nghiệm chung của thế giới cho thấy: Xây dựng công trình ngầm tất nhiên đắt hơn trên mặt đất. Tuy nhiên, càng xuống sâu giá xây dựng có cao lên nhưng tổng chi phí càng giảm. Đặc biệt khi tính toán gắn với giá trị đất, nếu cộng với tiền mua (thuê) đất để ra tổng giá trị công trình, thì không gian ngầm tại những vùng đô thị có giá đất đắt đỏ sẽ rất hiệu quả về mặt kinh tế(Hình 10). Chính yếu tố chi phí đất làm hạn chế phát triển không gian ngầm đã dẫn đến sự thay đổi của hệ thống pháp lý về quyền sử dụng lòng đất - hạn chế sở hữu tư nhân chỉ đến 40m chiều sâu - tại Nhật Bản.

Ở nước ta, đất đai là sở hữu toàn dân, nhà nước quản lý là một thuận lợi rất lớn. Tuy nhiên, để tránh sự mù mờ về quyền sử dụng độ sâu đất đai cũng như tránh việc "tiêu thụ khoảng không trong lòng đất một cách bừa bãi và không có kế hoạch”⁽³⁾, nhất định chúng ta cần xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng nhằm giải quyết những vấn đề sẽ gặp trong quá trình khai thác không gian ngầm đô thị như:

- Tách “phần đất để xây dựng công trình trong lòng đất” thành một mục riêng trong Luật Đất đai, ít nhất cũng cần đưa thành 1 loại đất trong “Điều 10. Phân loại đất”.Thể hiện rõ “phần đất để xây dựng công trình trong lòng đất” mang hàm ý “khoảng không gian trong lòng đất”, có thể nằm dưới các loại đất nêu trong Điều 10 trên.

- Phân cấp quản lý và quyền sử dụng (có cấp giấy chứng nhận) theo độ sâu. Ví dụ chia “Không gian ngầm” thành 2 cấp độ, trong đó Cấp độ 1 đến 10m tính từ bề mặt. Chủ sở hữu có “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”(sổ đỏ) trên mặt đất mặc nhiên có quyền định đoạt việc khai thác hoặc cho thuê khoảng không gian trong lòng đất tới độ sâu 10m trong ranh giới lô đất; Cấp độ 2: từ dưới 10m tính từ bề mặt trở xuống. Khoảng không gian trong lòng đất này coi như đất công,nhà nước quản lý, mặc nhiên có quyền định đoạt việc khai thác hoặc cho thuê khoảng không gian trong lòng đất bất kể tình trạng lô đất bề mặt.

- Xác định không gian trong lòng đất để xây dựng công trình ngầm có thể nằm trong hoặc nằm ngoài ranh giới xây dựng trên mặt đất.Khoảng không gian trong lòng đất này có thể tiếp nối hoặc là phần lan tỏa từ phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất; cũng có thể là phần không gian ở cấp độ 1 và 2 (thuộc nhà nước quản lý) nêu trên. Từ đó tách quyền sử dụng (cấp sổ đỏ) không gian ngầm nằm ngoài hoặc thuộc cấp độ 2 nằm bên dưới lô đất với phần không gian ngầm thuộc công trình xây dựng trên mặt đất. Như vậy, 1 lô đất có thể có 1 “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” trên mặt đất và nhiều “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” dưới mặt đất khác.Quyền sử dụng và đi kèm với nó là quyền sang nhượng và khai thác chính công trình kiến trúc ngầm.

3.2.Kinh nghiệm kết nối không gian ngầm công cộng với các công trình đầu mối hạ tầng giao thông, công trình dân dụng khác

Từ bài học ban đầu, sau này, hầu hết các đô thị lớn ở châu Âu như Berlin (Đức), Rotterdam (Hà Lan), Paris (Pháp) đều xen cấy không gian ngầm với kết nối rất hợp lý các địa điểm trên mặt đất, phục vụ giao thông bộ hành kết hợp gia tăngdịch vụ đồng thời hỗ trợ bảo tồn di sản đô thị. Chúng có thể là các ngầm bộ hành qua nút giao, các không gian ngầm bổ sung dịch vụ phía dưới các công trình di sản hoặc các trung tâm dịch vụ thương mại bên dưới nhà ga, bến xe và được kết nối đa chiều với mặt đất qua công trình, trên quảng trường và hè đường phố (Hình 11).

Toronto và Montreal (Canada) xuất phát từ việc giải quyết tắc nghẽn tại trung tâm thành phố đông đúc nhưng nhờ kết hợp dịch vụ và kết nối tốt với mặt đất nên đã hình thành những "Thành phố ngầm" dẫn đầu trên thế giới cả về số lượng, quy mô và hiệu quả. Trong đó PATH - Ngầm Toronto có thể coi là những “thành phố trong thành phố”, bao gồm mạng lưới ngầm dành cho người đi bộ luồn lách dưới đường và các tòa nhà dài đến 3kmchứa tới 1.200 cửa hàng khác nhau, phục vụ cho nhu cầu hàng ngày cho hơn 100.000 người (Hình12). Tương tự, RESTO là tên gọi của thành phố ngầm Montreal, là mạng lưới ngầm lớn nhất trên thế giới, mỗi ngày RESTO phục vụ hơn nửa triệu khách du lịch thường xuyên tới các điểm tham quan khác nhau.

Ví dụ khác, được bình chọn là thành phố có quy hoạch tốt nhất, khu vực mới phát triển Nam Ninh (Trung Quốc) đã xây dựng toàn bộ công trình ngầm như hệ thống Metro, ngầm bộ hành trước khi tiến hành xây dựng phần nổi. Thành công lớn nhất là đã kết hợp tầng hầm các công trình trên mặt đất với lối lên của ga xe điện ngầm, đồng thời kết hợp thương mại dịch vụ nhằm liên kết các công trình ngầm và nổi thành mạng lưới ngầm hoàn thiện (Hình 13).

Những kinh nghiệm trên có thể định hướng cho công tác quy hoạch Không gian/Công trình ngầm nước ta. Ngoài việc quy hoạch không gian ngầm phải phù hợp với các quy hoạch xây dựng nhưquy hoạch chung xây dựng đô thị, các quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy hoạch chuyên ngành, bản quy hoạch không gian ngầm dân dụng nên mở và chỉ mang tính định hướng. Trong đó không nên và không cần xác định cụ thể về thể loại, nhưng cần thể hiện quy mô công trình ngầm (nhằm khai thác tối đa tài nguyên không gian trong lòng đất). Cần xác lập các địa điểm có khả năng thiết lập không gian ngầm, trong đó thể hiện các khuyến cáo về khả năng, tính chất, quy mô của không gian ngầm và kết nối không gian ngầm với mặt đất. Bản quy hoạch này cũng thể hiện mức độ mong muốn của nhà quản lý về mức độ ưu tiên hay hạn chế việc xây dựng, kết nối không gian ngầm tại mỗi địa điểm. Các nhà đầu tư sẽ chủ động lập dự án với công năng, quy mô, hình thức và phương thức kết nối.

3.3. Các kinh nghiệm về chính sách, quản lý phát triển không gian ngầm

1. Cần khai thác triệt để khả năng của quỹ đất ngầm

Cần nhận thức rằng không gian dưới lòng đất là nguồn tài nguyên quý giá hết sức đặc biêt. Do đó bất cứ bản quy hoạch không gian ngầm nào cũng cần có tầm nhìn xa vì không gian ngầm giúp cho đô thị phát triển bền vững nhưng chính nó cũng cần được khai thác “bền vững” bởi tính chất không thể đảo ngược sau khi xây dựng và sự hữu hạn của quỹ đất ngầm.Tính không thể đảo ngược sau khi xây dựng công trình ngầm cần được nhìn nhận thấu đáo khi quyết định chọn phương án đầu tư. Khác với công trình trên mặt đất còn có thể điều chỉnh, nắn tuyến, làm từng bước hoặc nay xây mai sửa nhanh chóng nếu thấy chưa hợp lý, việcthi công ngầm khác hẳn bởi dù sử dụng công nghệ đào kín hay hở đều có thể gây gián đoạn hoạt động bình thường trên mặt đất nên cần thi công dứt điểm. Khi làm xong rất khó cải tạo, cơi nới hoặc thêm kết nối vì rất tốn kém và ảnh hưởng nhiều đến bề mặt. Do đó việc tiên liệu trước về quy mô, cơ cấu và công năng của không gian ngầm vô cùng quan trọng.

Về vấn đề này, thế giới đã tổng kết thành bài học kinh nghiệm cho việc đầu tư ở những thành phố mới bắt đầu phát triển không gian ngầm, thể hiện ở 2 khía cạnh mà lại ảnh hưởng đến nhau. Trước tiên là trong hầu hết các thành phố, hầu như không có sự phối hợp giữa những mục đích sử dụng khác nhau của không gian ngầm cho chính nó. Quy tắc này thường là "đến trước, chiếm chỗ trước". “Người sử dụng đầu tiên” đến chiếm một vị trí thuận lợi nhất cho mình hoặc nhu cầu cụ thể của mình như địa điểm, điều kiện địa chất, xây dựng dễ dàng hơn... mà không có bất kỳ tầm nhìn cho tương lai có thể sử dụng không gian ngầm tại địa điểm đó. Tiếp đến, công trình ngầm đa chức năng ít được nghĩ tới. Các quyết định về việc sử dụng không gian ngầm được bắt đầu cho đơn chức năng mà không có cái nhìn xa hơn. Kết quả là một vị trí hỗn loạn của các cấu trúc ngầm làm cho việc thực hiện các chức năng mới hoặc kết nối mới gặp nhiều khó khăn, do đó ngăn ngừa một sự phát triển hài hòa và bền vững đô thị. Cần phải đến với một cách tiếp cận tích hợp, đa ngành của việc sử dụng không gian ngầm. Nếu chúng ta sử dụng nó tối ưu và bảo tồn tiềm năng của không gian ngầm, chính là giải quyết vấn đề cho thế hệ của chúng ta cũng như các thế hệ tương lai⁽²⁾.

Một ví dụ cho việc buộc phải cải tạo do chưa tiên liệu trước về quy mô, cơ cấu và công năng của Không gian ngầm có thể tham khảo, là công trình Forum Les Halles, một tổ hợp ngầm lớn nhất Paris (Pháp). Công trình hoàn thành năm 1978, bao gồm nhà ga xe điện ngầm trung tâm bên dưới  liên kết với các không gian dịch vụ thương mại nối lên tận mặt đất có công suất 800.000 lượt người sử dụng hàng ngày (Hình 14). Tổ hợp nhà ga-dịch vụ này rất nổi tiếng, là hình mẫu cho nhiều thành phố học tập. Thế nhưng chưa được 30 năm, nó đã bị phá dỡ để nâng cấp vì lý do thẩm mỹ, mở rộng và gia tăng công năng.

Do vậy, cơ quan quản lý cần có quy định bắt buộc tính toán khai thác triệt để khả năng quỹ đất ngầm: sức chứa, công năng, kết nối... tránh lãng phí tài nguyên không gian ngầm. Buộc phải khai thác đa năng bằng sự tham gia đa ngành, chấm dứt tình trạng ngành nào biết ngành nấy như hiện nay.Ví dụ không nên quy định quá cứng nhắc về cự ly giãn cách giữa gara ngầm (hoặc trong tầng hầm công trình) với các không gian công cộng khác. Cần xem xét vấn đề theo hướng khai thác đa năng, kết nối đa hướng, công suất phục vụ theo vùng và áp dụng công nghệ mới. Đồng thời điều chỉnh quy định buộc phải tuân thủ mục đích sử dụng theo loại đất trên mặt đất. Rất cần ưu tiên lựa chọn thiết lập gara ngầm và (hoặc) trung tâm dịch vụ bên dưới khoảng trống đô thị như vườn hoa, quảng trường, nút giao thông... nhằm đáp ứng nhu cầu cư dân tại chỗ và khách thăm viếng và bảo vệ cảnh quan đô thị; cần kết hợp bố trí không gian thương mại dịch vụ với gara ngầm đô thị như một tổ hợp dịch vụ tại nút trung chuyển phương tiện giao thông, tất nhiên phải có lối đi riêng và đảm bảo an toàn phòng cháy; khuyến khích và tạo điều kiện để ứng dụng công nghệ đỗ xe tự động để vừa tiết kiệm khối tích xây dựng, vừa bảo đảm an toàn cho tính mạng con người trong trường hợp xảy ra sự cố, thảm họa. Đồng thời khuyến khích kết hợp bố trí giếng thu nước chống ngập để sử dụng như bể gom nước và bơm đi trong trường hợp khu vực bị ngập úng bất thường.

2. Công bằng trong chính sách

Thời gian qua, không gian ngầm thương mại tại Trung Quốc phát triển rất mạnh. Tại đây tồn tại song song 2 dạng đầu tư: loại thứ nhất là một loạt công trình ngầm vốn là hầm trú ẩn phòng không khổng lồ xây từ thời Chiến tranh Lạnh, được cải tạo thành trung tâm thương mại ngầm.Loại này nhà đầu tư thuê không gian ngầm có sẵn của nhà nước và phải trả lại khi xảy ra chiến tranh nên không phải nộp tiền đất.Loại thứ hai là những công trình được xây dựng từ đầu cho mục đích thương mại dịch vụ, loại này phải nộp đầy đủ các loại phí, thuế thuê đất ngầm. Gần đây, các nhà đầu tư đang đòi sự công bằng trong xây dựng, khai thác ngầm giữa 2 dạng trên vì khi hữu sự, loại thứ hai vẫn bị trưng dụng làm nơi trú ẩn như thường. Cần nói thêm, việc tích hợp thêm chức năng phòng không dân sự (hầm trú ẩn) trong các dự án ngầm khổng lồ sắp, đang được thực hiện ở các thành phố Trung Quốc như Chiết Giang, Tô Châu, Vũ Hán... là chủ trương chung của chính phủ.

Từ kinh nghiệm này, Luật cần bổ sung quy định “Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất” với ý: ngoài thu hồi, trưng dụng “khoảng không gian trong lòng đất” còn cần trưng dụng tạm thời “công trình ngầm” trong trường hợp cần thiết như làm nơi trú ẩn thiên tai, chiến tranh nếu cần.

3.Khuyến khích nhưng có kế hoạch phát triển

Sự hình thành và phát triển của Hệ thống ngầm tại Canada được thúc đẩy bởi việc giải quyết nhu cầu không gian dịch vụ công cộng. Năm 1960 các nhà quy hoạch thành phố Toronto đã quyết định giải quyết tắc nghẽn tại trung tâm thành phố đông đúc bằng cách di chuyển các trung tâm mua sắm xuống dưới lòng đất. Nhận thấy hiệu quả kinh tế mang lại từ dịch vụ thương mai, phạm vi của thành phố dưới lòng đất được mở rộng mạnh mẽ (tại Montreal, riêng phần dành cho mua sắm chiếm đến 50% tổng diện tích ngầm). Tuy nhiên sự phát triển này đã vượt ra ngoài dự tính và mang lại khá nhiều hệ lụy như tiện nghi, độ an toàn và đặc biệt sự mất cân bằng làm mặt đất trở nên trống vắng ngoài dự đoán. Sau này chính quyền TP Toronto đã phải đề ra quy chế hạn chế nhằm kiểm soát việc phát triển Không gian ngầm thay vì chính sách khuyến khích ban đầu.

4. Thiết lập và hoàn thiện cơ sở dữ liệu

Nhằm phục vụ cho công tác thiết kế, lập dự án không gian ngầm bởimột trong những lý do dẫn đến không gian ngầm đô thị nước ta không phát triển mạnh là rất thiếu các số liệu đầu vào. Cơ quan quản lý nhà nước cần thiết lập, cập nhật và công khai hóa các số liệu phục vụ cho công tác thiết kế, lập dự án các công trình ngầm như hiện trạng các công trình dưới lòng đất, từ hệ thống thoát nước, cấp nước, thông tin liên lạc tới giao thông ngầm; với các công trình kiến trúc ngầm và các công trình xây dựng có tầng hầm phải chỉ ra được quy mô, vị trí phần ngầm cùng với chiều sâu móng, số tầng hầm đã xây dựng. Các số liệu địa chất, nước ngầm toàn thành phố cũng là những dữ liệu quan trọng trong công tác thiết kế, lập dự án cũng cần được công bố và cập nhật thường xuyên.

TS.KTS. Nguyễn Tuấn Hải

Trường ĐH Kiến trúc Hà Nội