NGHIÊN CỨU ĐÁNH GIÁ MÔ HÌNH ĐƠN VỊ Ở TẠI VIỆT NAM VÀ ĐỀ XUẤT CÁC YÊU CẦU XÁC ĐỊNH MÔ HÌNH ĐƠN VỊ Ở MỚI PHÙ HỢP ĐIỀU KIỆN VIỆT NAM

Chủ nhiệm đề tài: ThS. Nguyễn Thị Hồng Vân

Thư ký đề tài: ThS. Trần Thị Thu Phương

Các thành viên chính: 

TS. Trần Minh Tùng 

ThS. Nguyễn Thị Hồng Diệp 

ThS. Nguyễn Hữu Hoan 

ThS. Trần Duy Hưng 

KS. Phùng Minh Đức 

CN. Nguyễn Minh Tú 

CN. Nguyễn Thị Ái Dương 

CN. Nguyễn Tiến Dũng 

CN. Tạ Thu Hà 

THUYẾT MINH 

NHIỆM VỤ KHOA HỌC CÔNG NGHỆ CẤP BỘ XÂY DỰNG 

MỞ ĐẦU: 

1. Sự cần thiết: 

“Đơn vị ở” là một khái niệm có lịch sử lâu dài, dựa trên nguyên tắc cân bằng mối liên hệ về quy mô khu vực cư trú và quy mô các cá thể tạo nên một cộng đồng xã hội có sự gắn kết nhất định. 

Mô hình đơn vị ở được phát triển ban đầu ở Mỹ với tên gọi “đơn vị láng giềng”, dựa trên mối quan hệ láng giềng đủ mật thiết giữa các thành viên trong cộng đồng, tạo ra những khu dân cư an toàn, có ranh giới và đặc trưng rõ rệt, khuyến khích sự giao tiếp giữa các cư dân và tương tác giữa cư dân và địa danh nơi họ sinh sống. Đến những năm 50-60 thế kỷ XX, cộng đồng các nước XHCN cũng kế thừa mô hình “đơn vị láng giềng” này dưới một khái niệm mới là “tiểu khu nhà ở” (microrayon) để thể hiện rõ hơn quan điểm của chế độ XHCN. 

Tại Việt Nam, mô hình đơn vị ở đã được áp dụng trong quy hoạch phát triển các đô thị từ việc tiếp thu các đồ án quy hoạch đô thị do các nước trong khối XHCN hỗ trợ lập. Trong khoảng 3 thập kỷ, từ đầu những năm 1960 đến 1980, một số tiểu khu nhà ở lớn, mà sau này được gọi là các khu tập thể đã được xây dựng như Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trung Tự, Giảng Võ, Thành Công, Thanh Xuân... ở Hà Nội, Quang Trung ở Vinh...Đồng thời, trong giai đoạn 1954-1975, các đô thị phía Nam, một mô hình cư trú khác được đề xuất dưới tên gọi “cư xá” cũng hình thành, có tính chất tương tự như tiểu khu ở phía Bắc khi gắn kết nhà ở vào sự ảnh hưởng của các không gian công cộng, tạo nên những quần thể ở tương đối khép kín và độc lập trong đô thị. Sau năm 1986, khi chế độ bao cấp về nhà ở chấm dứt cùng với sự xuất hiện của nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam, việc xây dựng các khu tập thể cũng chấm dứt. 

Ngay sau khi chính sách Đổi mới ra đời, để phục vụ việc phát triển đô thị đồng bộ và quy củ, năm 1987, Việt Nam đã ban hành Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 4449:1987 về Quy hoạch xây dựng đô thị - Tiêu chuẩn thiết kế, trong đó đề cập rõ đơn vị tổ chức quy hoạch cơ bản trong khu dân dụng là tiểu khu. Trong tiểu khu có nhà ở, công trình công cộng phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày cho nhân dân trong tiểu khu đó. Với quy mô dân số 4.000-16.000 người/tiểu khu phân bổ trên diện tích 16-25 ha. Năm 1996, Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam đã quy định đơn vị cơ bản của khu ở là “đơn vị ở” nhằm thay thế cho khái niệm “tiểu khu” trước đây. Quy mô diện tích và dân số đơn vị ở không quy định mà chỉ giới hạn bán kính phục vụ các công trình công cộng không quá 500m. Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD được Bộ Xây dựng ban hành, khái niệm và quy mô “đơn vị ở” mới được xác định rõ ràng ngay trong phần giải thích các thuật ngữ, với quy mô dân số từ 4000-. Đến năm 2021, khi Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia QCVN 01:2021/BXD về Quy hoạch xây dựng, khái niệm đơn vị ở vẫn được xem là “khu chức năng cơ bản của đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu ở”, quy mô diện tích và dân số được khẳng định lại như năm 2008. 

Tuy nhiên, sau gần 30 năm phát triển mô hình này, khái niệm “đơn vị ở” được hình thành và củng cố, bổ sung và cập nhật liên tục theo bối cảnh trong và ngoài nước, tạo nên một cơ sở lý thuyết quan trọng trong việc quy hoạch, tổ chức và phát triển không gian đô thị. 

Hiện nay, tuy mô hình đơn vị ở đang được hệ thống văn bản pháp quy công nhận, đang được vận dụng vào công tác quy hoạch đô thị và quản lý đô thị theo quy hoạch nhưng tính thực tiễn, sự biến đổi qua thời gian của mô hình này phải được xem xét. Nhiều cầu hỏi đã được đặt ra, ví dụ: 

- Mô hình đơn vị ở trên thế giới đã biến chuyển như thế nào sau cả thế 

- Lý thuyết, cấu trúc mô hình đơn vị ở trước đây còn phù hợp với đô thị Việt Nam? 

- Các vùng đô thị hiện hữu có còn tồn tại mô hình đơn vị ở hay không? 

Phát triển các khu đô thị mới có phải là phát triển dạng một hay nhiều đơn vị ở? Nếu mô hình đơn vị ở đã biến đổi thì cấu trúc nào phù hợp với Việt Như vậy, việc xác định quy mô hạt nhân cơ bản để kiến tạo không gian đô thị, từ “tiểu khu” trước đây đến hiện nay là “đơn vị ở”, đã được hình thành, phát triển và cập nhật theo những thay đổi của tình hình kinh tế xã hội và phát triển đô thị để lý thuyết đơn vị ở tại Việt Nam ngày một hoàn thiện hơn. Các văn bản quy phạm pháp luật không quy định bắt buộc việc lập quy hoạch đô thị phải áp dụng mô hình đơn vị ở, tuy nhiên trên thực tế hoạt động quy hoạch và quản quy hoạch, việc ứng dụng mô hình đơn vị ở vẫn là phổ biến. Nói cách khác, mô hình “đơn vị ở” của Việt Nam vẫn đang chính thức được áp dụng và được thể chế hóa trong hệ thống văn bản pháp luật về quy hoạch xây dựng, là cơ sở quan trọng cho công tác lập quy hoạch và hỗ trợ cho công tác quản lý đô thị. 

Nhìn lại diễn biến quy định về đơn vị ở, đã có nhiều thay đổi điểm. Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021 mới ban hành có nội dung đơn vị ở, quy định quy mô dân số, diện tích và các chỉ tiêu hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật cho đơn vị ở để đảm bảo an toàn, tiện nghi, môi trường. Các chỉ tiêu của Quy chuẩn này đã có sự điều chỉnh so với quy chuẩn QCXDVN 01:2008/BXD hay QCXDVN 1997 do điều kiện đất đai, mật độ dân và kỹ thuật công nghệ xây dựng hiện nay đã thay đổi nhiều so với 10-20 năm trước. Ngay cả Quy chuẩn QCVN 01:2021 tuy vừa mới được ban hành nhưng cũng đã bắt đầu cho thấy những quy định về đơn vị ở phần nào không theo kịp những thay đổi thực tế, trở nên lạc hậu và thậm chí, gây khó khăn cho cả đơn vị lập quy hoạch, chủ đầu tư dự án và cơ quan quản lý địa phương. 

Đã có các thực tiễn chứng minh được tính ưu việt của mô hình đơn vị ở: tạo được quỹ nhà ở lớn, cung cấp hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, bảo vệ môi trường, thuận tiện cho quản lý trật tự đô thị từ đó tạo nên cuộc sống tốt cho người dân cư trú, giúp xây dựng văn minh đô thị. Tuy nhiên, trong quá trình đô thị hóa tại Việt Nam gắn với nền kinh tế thị trường, mô hình đơn vị ở đã có nhiều yếu tố tác động. Cụ thể là tốc độ đô thị hóa, quy mô dân số đô thị ngày một gia tăng đã làm quá tải và phần nào phá vỡ các mô hình đơn vị ở đã hình thành trước đây. Mô hình cấu trúc đô thị ngày càng đa dạng phức tạp hơn nên việc áp dụng mô hình đơn vị ở truyền thống vốn mang tính lý thuyết cao trong lập quy hoạch đô thị không phải là phù hợp trong nhiều trường hợp. Ngoài ra, mô hình tăng trưởng kinh tế với nền kinh tế nhiều thành phần và kinh tế tư nhân được coi trọng, theo đó công tác phát triển đô thị chuyển đổi theo phương thức đa thành phần bao gồm nhà nước, doanh nghiệp, tư nhân..., cùng với nền kinh số là hệ quả của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 đã dẫn đến nhu cầu thay đổi về phương pháp lập quy hoạch, tiếp tục đổi mới để phù hợp với sự đổi thay của xã hội. Thêm vào đó, công tác quản lý phát triển đô thị trở nên khó khăn, phức tạp hơn do hệ thống thể chế và văn bản pháp luật về quy hoạch, đất đai, môi trường, chiến lược, chương trình phát triển đô thị đã được sửa đổi và bổ sung nhiều. 

Sự chuyển đổi mô hình kinh tế thị trường, và tốc độ đô thị hóa cao dẫn đến phương pháp lập và quản lý quy hoạch phải thay đổi theo xu hướng mở hơn, linh hoạt hơn nhưng đồng thời cũng cần đảm bảo kiểm soát phát triển, tránh cho đô thị phải đối mặt với sự lấn chiếm quá mức và phát triển hỗn loạn, dẫn đến tình trạng mất trật tự và thẩm mỹ. Việt Nam là quốc gia đang phát triển, có tốc độ đô thị hóa cao, công tác quy hoạch và quản lý phát triển đô thị cần được đặc biệt quan tâm. Mặc dù mô hình đơn vị ở đối với nhiều quốc gia đã bị coi là cứng nhắc và không được ứng dụng phổ biến trong lập quy hoạch nữa nhưng đối với Việt Nam, đây vẫn là một mô hình, một công cụ cần thiết cho công tác lập và quản lý quy hoạch đô thị. Mô hình đơn vị ở cần phải đa dạng hơn, linh hoạt hơn và có thể phải hàm chứa cả những yếu tố phi không gian, để thỏa mãn được mục tiêu làm cơ sở cho việc tạo dựng nơi cư trú tốt, phản ánh được hình thái phát triển đô thị, lồng ghép được các yêu cầu kiểm soát phát triển đô thị, đóng góp thiết thực cho công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch đô thị. 

Như vậy đã đến lúc chúng ta cần có những quan điểm mới và cách thức xác định mới đối với đơn vị ở, nghĩa là một đơn vị ở đổi mới, kiểu mới hay một cách gọi khác nhằm: 

Cập nhật những xu hướng phát triển đô thị và cách thức quy hoạch, kiến tạo không gian đô thị trên thế giới, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận những quan điểm, tư tưởng mới, hiện đại, có tính hội nhập cao nhưng vẫn phát huy được các lợi thế đặc thù của các đô thị Việt Nam; 

- Xác định được tương quan đồng bộ giữa quy mô diện tích, quy mô dân số hay quy mô nhà ở, và quy mô các cơ 

sở hạ tầng kỹ thuật lẫn xã hội, từ đó dẫn đến việc đưa ra các cách thức quản lý dựa trên mật độ xây dựng, mật độ dân số và mật độ tiện ích, dịch vụ công công cộng tương ứng với các đô thị khác nhau hay các khu vực đô thị khác nhau; 

- Căn cứ định lượng và định tính để lập, thẩm định và phê duyệt các đồ án quy hoạch đô thị và khu vực đô thị, đặc biệt là những đô thị và khu vực đô thị hiện hữu, được quản lý đặc thù nhằm phát huy tối đa lợi thế cạnh tranh, tạo thành các mũi nhọn trong tăng trưởng kinh tế đô thị thông qua việc tối ưu hóa việc tổ chức, sử dụng không gian và đất đai; 

Cơ sở để định hướng chiến lược và cách thức hoàn thiện các khu dân cư hiện hữu, cải tạo, tái thiết các khu ở cũ, đồng thời phát triển các dự án nhà ở mới dưới hình thức các khu đô thị mới, hoặc gắn kết chặt chẽ các dự án nhà ở riêng lẻ nhằm đảm bảo tính đồng bộ trong việc phát triển nhà ở đi cùng với hạ tầng kỹ thuật và xã hội; 

Tăng cường kiến tạo và nâng cao năng lực quản lý xã hội của các dự án nhà ở thông qua việc củng cố các cộng đồng dân cư dựa trên sự tích tụ các hoạt động sống. Tăng cường tính tự chủ của các khu đô thị, hướng đến những khu vực cộng đồng dân cư đô thị bền vững, hấp dẫn và đáng sống; 

Gắn kết với hệ thống phân chia hành chính và phân cấp đô thị nhằm quản lý các phân vùng phát triển không gian đô thị hiệu quả hơn theo từng bối cảnh thực tế cũng như dựa trên các chiến lược phát triển tổng thể và địa phương. 

Việc nghiên cứu một khái niệm mới, một hình dung mới về mô hình đơn vị đô thị là cần thiết dựa trên cơ sở kế thừa, phát huy ưu điểm và thay đổi, khắc phục nhược điểm mô hình đơn vị ở hiện hành, để thích ứng với nhu cầu phát triển mới trong quá trình đô thị hóa và hội nhập của Việt Nam 

2. Mục tiêu nghiên cứu 

Nghiên cứu Đánh giá về thực trạng, ưu nhược điểm và sự biến đổi mô hình Đơn vị ở tại các đô thị của Việt Nam và trên thế giới 

Đề xuất đổi mới mô hình đơn vị ở đô thị phù hợp với điều kiện Việt Nam làm cơ sở khoa học cho các nghiên cứu lập quy hoạch khu ở mới và cải tạo khu ở hiện có, đồng thời tạo công cụ hữu ích cho các cơ quan quản lý quy hoạch đô thị. 

3. Đối tượng nghiên cứu: 

- Mô hình đơn vị ở đô thị (đơn vị ở đô thị kiểu mới). 

4. Phương pháp nghiên cứu 

Phương pháp tổng hợp và phân tích hệ thống: được sử dụng trong toàn bộ nghiên cứu. Tại mỗi chương nội dung nghiên cứu đều được trích dẫn từ nhiều nguồn, sau đó tổng hợp và phân tích các yếu tố liên quan và tác động đến sự biến đổi mô hình đơn vị ở cũng như hình thành các quan điểm về một mô hình đơn vị ở mới phù hợp. 

Phương pháp điều tra và quan sát thực địa: được sử dụng ở chương Đánh giá thực trạng phát triển mô hình đơn vị ở tại các đô thị Việt Nam. Qua điều tra và khảo sát thực tế, đề tài đã nhận diện được tình trạng của các Đơn vị ở hiện hữu, thực trạng xây dựng và phát triển các khu vực ở theo những mô hình đơn vị ở hiện nay. 

- Phương pháp thống kê: Thống kê được sử dụng ở nội dung rà soát đơn vị hành chính, dân số, diện tích để xác định mật độ các khu vực và sự phù hợp của đơn vị hành chính với quy mô đơn vị ở. 

- Phân tích các tài liệu thứ cấp 

- Phương pháp chuyên gia 

CHƯƠNG I. TỔNG QUAN ĐƠN VỊ Ở VÀ CÁC BIẾN THỂ CỦA MÔ HÌNH ĐƠN VỊ Ở TRONG QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM. 

1.1. Khái niệm, Các phương pháp và mô hình quy hoạch đơn vị ở trên 

thế giới: 

1.1.1. Khái niệm: 

- Đơn vị - theo từ điển Việt nam 

+ Yếu tố mà tập hợp làm thành một chỉnh thể, nói trong mối 

chỉnh thể ấy (VD: đơn vị từ vựng) quan hệ với 

+ Vật riêng lẻ coi như không có gì khác với những vật riêng lẻ khác trong một tập hợp gồm những vật cùng loại, dùng để đếm, để tính toán (VD: đơn vị sản phẩm) 

+ Đơn vị đo lường (nói tắt) (VD đơn vị cơ bản đo độ dài là mét) 

+ Tổ chức bộ phận trong một hệ thống tổ chức nào đó (xã, phường là đơn vị hành chính cơ sở) 

Đơn vị ở (QCVN01:2021): Khu chức năng cơ bản của đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu ở bao gồm: các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ - công cộng, cây xanh công cộng phục vụ cho nhu cầu thường xuyên, hàng ngày của cộng đồng dân cư; đường giao thông (đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe cho đơn vị ở.