Những nét mới trong phát triển nhà ở xã hội trên thế giới và ở Việt Nam

Lê Thị Thúy Hà

Phòng Nghiên cứu Chiến lược và Chính sách và phát triển đô thị

The new features of social housing development around the world and in Vietnam

Abstract: The study includes 2 parts. Part 1 deals with the role of social housing in the real estate market in particular and the national economy in general in the new context around the world, especially in the COVID – 19 pandemic. Part 2 presents the new features in policy formulation on social housing in Vietnam, especially Decree No 49 of the Government, and the Project for Establishment of the 2021-2031 Comprehensive Social Housing Policy in Vietnam – sponsored by KOICA.

Key words: social housing, COVID – 19 pandemic, policy on social housing, affordable housing, comprehensive social housing policy in Vietnam

Vai trò của nhà ở xã hội đối với thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung trong bối cảnh mới

Khi nền kinh tế suy thoái, cần kích cầu vào những thị trường tạo ra nhiều sự chuyển biến dây chuyền nhất. Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh hiện nay, thị trường nói chung suy giảm, thì việc phát triển loại hình nhà ở xã hội cũng có thể coi là sẽ kích cầu thị trường.

Thật vậy, khi nguồn cung nhà ở xã hội tăng lên, các chủ đầu tư dự án nhà thương mại sẽ phải tính toán lại giá bán để cạnh tranh. Dự án nhà ở xã hội do có nhiều ưu đãi (miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế VAT, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, đồng thời được vay vốn ưu đãi về lãi suất…), nên giá luôn rẻ hơn nhà thương mại. Nếu giải quyết được nhu cầu thật, người dân sẽ mua được nhà ở xã hội với giá rẻ hơn rất nhiều so với mua nhà thương mại. Khi đó, các chủ đầu tư sẽ phải cơ cấu giảm giá để cạnh tranh.

Trong thực tế, phân khúc nhà ở xã hội, căn hộ bình dân là loại hình BĐS dự báo sẽ có giao dịch tốt trên thị trường sau khi dịch bệnh kết thúc, thậm chí còn tăng giá, bởi nhu cầu thực của người dân trong phân khúc này là rất lớn. Nếu có được sự hỗ trợ hữu hiệu tiếp tục từ Chính phủ, các Bộ, ngành và ngân hàng, thị trường nhà ở xã hội sẽ sớm hồi phục trở lại.

Tại các nước khác trên thế giới, nhà ở giá cả phải chăng (affordable housing) cũng không chỉ mang lại lợi ích cho những người sống trong riêng những khu đó mà còn cho cả cộng đồng xung quanh. Giá nhà ở cao có thể làm chậm sự phát triển của nền kinh tế địa phương, khiến công ăn việc làm đáp ứng chậm chạp và sức mạnh chi tiêu trong cộng đồng ít hơn.  Khi nhà ở giá cả phải chăng sẵn có, sẽ có nhiều cơ hội hơn cho mọi người ở mọi mức thu nhập. Đặc biệt với tầng lớp công nhân – yếu tố chủ chốt rất cần thiết cho sự thịnh vượng của một thành phố, một quốc gia (Cuộc khủng hoảng COVID-19 là một lời nhắc nhở rất hiện tại về tầm quan trọng của tầng lớp công nhân này đối với sức khỏe và sự vận hành của nền kinh tế địa phương cũng như xã hội).

Có thể phân tích thêm về lợi ích của nhà ở xã hội.  Nhà ở của một người là một yếu tố xã hội quyết định rất lớn đến sức khỏe của họ. Trong số các yếu tố như thu nhập và giáo dục, nhà ở là một thành phần ảnh hưởng mạnh mẽ đến thể chất và tinh thần của một con người. Nghèo đói hạn chế nghiêm trọng các lựa chọn của con người, đó là lý do tại sao nghèo đói có liên quan đến một loạt các vấn đề sức khỏe. Nếu cung cấp được nhà ở hợp lý, ta sẽ có một lượng lớn dân số khỏe mạnh. Dân số khỏe mạnh hơn có nghĩa là nền kinh tế khỏe mạnh hơn.

Nhà ở là chìa khóa để giảm nghèo giữa các thế hệ và tăng cường dịch chuyển kinh tế. Nghiên cứu năm 2019 của nhà kinh tế học Raj Chetty của Đại học Harvard, Hoa Kỳ cho thấy việc tăng cường khả năng tiếp cận nhà ở giá cả phải chăng là chiến lược hiệu quả nhất về chi phí để giảm nghèo và tăng khả năng chuyển dịch kinh tế ở Hoa Kỳ. Ông phát hiện ra rằng trẻ em chuyển đến các khu vực nhà ở ổn định sẽ có thu nhập khi trưởng thành tăng khoảng 31%, giảm khả năng trở thành cha mẹ đơn thân. Hơn nữa, trẻ em sống trong những ngôi nhà ổn định, giá cả phải chăng sẽ có nhiều khả năng phát triển ở trường học và có nhiều cơ hội hơn để học tập.

Đại dịch Covid-19 đã thu hút sự chú ý mới về tầm quan trọng sống còn của nhà ở an toàn và hợp vệ sinh. Nó vừa là một hình thức trú ẩn an toàn, vừa là một phương tiện rộng lớn hơn để phục hồi kinh tế (làm việc online, rèn luyện sức khỏe, nơi giao tiếp với xã hội trong điều kiện bình thường mới…). Tuy thách thức về nhà ở trên toàn cầu vẫn còn rất lớn, nhưng các nước đều nhận ra rằng, việc tăng khả năng tiếp cận nhà ở giá cả phải chăng, nhà ở xã hội sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Những nét mới trong các tiếp cận và chính sách về nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay

Từ 2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Đến tháng 4/2021, Nghị định mới đã được ban hành là Nghị định 49/2021/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 2021 nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100.

Theo đó, Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 5 như sau: “Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị:

1. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.

2. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Như vậy, so với quy định trong Nghị định 100 cũ, các khu đô thị có quy mô từ 10 ha trở lên mới phải dành 20% tổng diện tích đất cho việc xây dựng nhà ở xã hội), có thể nói, việc quản lý quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội đã được tăng cường theo hướng chặt chẽ hơn, hướng tới cả mục tiêu khuyến khích xây nhà ở xã hội và mục tiêu bảo đảm lợi nhuận cho nhà đầu tư, đồng thời, góp phần cải thiện cảnh quan đô thị các khu đô thị, nhà ở dân cư theo quy hoạch được duyệt.

Bên cạnh đó, theo Nghị định 49/2021/NĐ-CP, thời hạn vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên (trước đây, Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định thời hạn vay tối thiểu là 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên).

Cũng trong bối cảnh nhằm đổi mới thể chế, nhằm phát triển hiệu quả nhà ở xã hội tại Việt Nam,  dự án “Xây dựng chính sách tổng thể nhà ở xã hội tại Việt Nam trong giai đoạn 2021-2030” sử dụng vốn ODA viện trợ không hoàn lại của Chính phủ Hàn Quốc đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư tại Quyết định số 848/QĐ-TTg ngày 12/7/2018 phê duyệt chủ trương đầu tư "Đề án xây dựng chính sách tổng thể nhà ở xã hội tại Việt Nam trong giai đoạn 2021-2030" Cơ quan Hợp tác quốc tế Hàn Quốc (KOICA). Dự án đã đơợc hoàn thành và bàn giao cho Bộ Xây dựng tháng 4/2021 với 5 hợp phần: nghiên cứu các cơ chế chính sách hiện tại của Việt Nam; điều tra, khảo sát các nhu cầu từ các đối tượng của nhà ở xã hội; đào tạo, nâng cao năng lực cho cán bộ; xây dựng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030; đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở 2014.

Có thể nói rằng, các thay đổi trong chính sách xây dựng nhà ở xã hội mới sẽ góp phần cho thị trường nhà ở xã hội nói riêng và thị trường BĐS nói chung trở nên linh hoạt hơn và đồng thời giải quyết triệt để và dài hạn hơn các vấn đề nêu trên, bảo đảm hài hòa các mục tiêu trong cả xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại trong hiện tại và tương lai, cả cấp vĩ mô và vi mô, góp phần xây dựng một thị trường BĐS lành mạnh và bền vững trên phạm vi cả nước.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Raj Chetty (2019), Affordable housing enables moving to opportunity, which improves long-term life outcomes, https://www.opportunityhome.org
2. KOICA và  Tập đoàn Đất đai và nhà ở Hàn Quốc (LH) (2021), "Đề án xây dựng chính sách tổng thể nhà ở xã hội tại Việt Nam trong giai đoạn 2021-2030" – Dự án ODA.

Chính phủ (2021), Nghị định 49/2021/NĐ-CP nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, ngày 01 tháng 4 năm 2021 .