Nghiên cứu mô hình quản lý nhà ở xã hội cho các đối tượng thuê nhà tại các đô thị

Chủ nhiệm đề tài: Ths. Lê Thị Thúy Hà

Hiện nay, Chương trình Nhà ở xã hội (NOXH) của Chính phủ đang được triển khai thực hiện rộng khắp trên cả nước, tạo điều kiện tiếp cận chỗ ở tốt hơn cho một bộ phận người thu nhập thấp và người cần được trợ giúp về nhà ở trong đô thị.

Nhà ở xã hội là loại nhà ở dành cho những gia đình nghèo, có thu nhập trung bình thấp, được thuê hoặc mua với giá ưu đãi, người mua phải đáp ứng một số điều kiện đặc thù do chính quyền thành phố quy định, và tuân theo các quy định và pháp luật của Nhà nước. Ý nghĩa quan trọng của nhà ở xã hội là cải thiện điều kiện sống của người dân đô thị có thu nhập trung bình thấp, góp phần ổn định và cân bằng xã hội, đồng thời thúc đẩy công nghiệp hóa xây dựng nhà ở.

Cụ thể ở thời điểm hiện nay, tiếp theo sau những chính sách năm 2008 - 2009 (Nghị quyết 18/NQ-CP ngày 20/04/2009 về một số cơ chế chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên, các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân các khu lao động tập trung, người có thu nhập thấp tại các đô thị; các Quyết định 65/2009/QĐ-Ttg, 66/2009/QĐ-Ttg, 67/2009/QĐ-Ttg triển khai nghị quyết trên cho các đối tượng tương ứng), gần đây nhất, Nghị định 188/2013/NĐ-CP của Chính phủ ngày 20/11/2013 về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội như một tuyên bố quyết liệt đối đầu giải quyết với các khó khăn để đưa mặt hàng nhà ở đa dạng phù hợp với các thành phần đối tượng trong xã hội, ngay cả khi thị trường bất động sản (BĐS) đang trong giai đoạn khó khăn nhất do ảnh hưởng của cuộc của cuộc khủng hoảng kinh tế tòan cầu 2007-2010. Bên cạnh đó, Dự thảo Luật Nhà ở đang sửa đổi cũng đã dành hẳn một chương để quy định về NOXH, trong đó đề ra nhiều chính sách khuyến khích loại hình nhà ở xã hội cho thuê (NOXHCT). Nghị định 188/2013/NĐ-CP hiện có thể coi là cơ sở pháp lý quan trọng và cụ thể nhất hiện nay để nghiên cứu tiếp cụ thể các mô hình quản lý NOXH, đặc biệt là mô hình NOXH cho thuê, hiện đang còn mới mẻ ở Việt Nam nhưng đã được kinh nghiệm thế giới kiểm chứng là mô hình hiệu quả.

Nhà ở cho thuê ổn định, giá thành hợp lý, thời gian thuê dài là mơ ước của ít nhất hàng triệu người dân đô thị Việt Nam đang gặp khó khăn về nhà ở. Tuy nhiên cho đến nay, loại hình nhà cho thuê gần như đang chấp nhận “đi cuối hàng” trên thị trường BĐS khi số dự án NOXHCT được xây dựng hiện vẫn có thể đếm trên đầu ngón tay và gặp rất nhiều khó khăn ngay từ bước đầu trong khi triển khai.

Theo Nghị định 188, hiện nay có 09 nhóm trong danh sách được hưởng trợ cấp của NOXH, trong đó bên cạnh các hộ nghèo và nhóm thiệt thòi trong đô thị còn có nhóm sinh viên và công nhân.

Ngay tại Thành phố Hà Nội đến nay (2014), bên cạnh khu nhà ở công nhân Kim Chung sử dụng vốn ngân sách, mới chỉ có 2 dự án xây dựng NOXHCT cho thuê lẫn thuê mua (sử dụng quỹ đất 20%) là dự án CT19 Khu đô thị Việt Hưng (Long Biên) với quy mô 515 căn hộ sử dụng vốn ngân sách để xây dựng; và 300 căn hộ để cho thuê tại KĐT Đặng Xá vừa được TCty Viglacera khởi công tháng 5 vừa qua. Ở TPHCM cũng chỉ có một vài dự án đầu tư nhà ở cho thuê có thời hạn như Lê Thành Twin Towers, Lê Thành Tân Tạo…

Về mặt bản chất, NOXHCT, cũng như bất cứ một loại hình nhà ở nào khác,  không phải chỉ là một loại hình kiến trúc nhà mà là một vấn đề cơ chế, vấn đề đô thị, vấn đề quản lý, trong một sự tích hợp liên ngành, trong đó vấn đề cơ chế quản lý là quan trọng bậc nhất, để người dân vừa có thể dễ dàng tiếp cận, vừa để nhà nước dễ dàng quản lý, vừa đồng bộ với cả lợi ích của doanh nghiệp. Vì những lý do trên, việc thực hiện Đề tài nghiên cứu khoa học: "Nghiên cứu các mô hình quản lý nhà ở xã hội cho các đối tượng thuê nhà tại các đô thị" thực sự  rất cần thiết trong bối cảnh hiện nay, để nhằm góp phần phát triển loại hình nhà ở này tại các đô thị. 

Mục tiêu tổng quát: Góp phần thực hiện Chương trình Nhà ở xã hội của Chính phủ, đáp ứng nhu cầu vừa tạo công ăn việc làm, thúc đẩy sự phát triển kinh tế, vừa tập trung giải quyết một vấn đề xã hội lớn là tạo chỗ ở cho những tầng lớp dân cư thu nhập thấp, bình ổn xã hội, sạch đẹp cảnh quan đô thị.

Mục tiêu cụ thể: Xây dựng mô hình quản lý nhà ở cho các đối tượng thuê nhà tại các đô thị, giảm bớt áp lực về nhu cầu nơi cư trú cho những tầng lớp cần trợ giúp.

Đối tượng, phạm vi và giới hạn nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu

Mô hình quản lý và vận hành nhà ở xã hội cho thuê tại các đô thị Việt Nam.

Phạm vi và giới hạn nghiên cứu

Theo Nghị định 188, có 9 nhóm đối tượng trong diện được bố trí NOXH, bao gồm:  1) Người có công với Cách mạng; 2) Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách Nhà nước; 3) Sỹ quan, quân nhân; 4) Công nhân tại các KCN; 5) Người TNT và hộ gia đình nghèo tại đô thị; 6) Đối tượng bảo trợ xã hội; 7) Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn thuê nhà công vụ; 8) Học sinh, sinh viên; và 9) Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện TĐC mà chưa được bố trí nhà. Trong thực tế, 188 mới chỉ được triển khai với mức độ tương đối tại các nhóm 4, 5 và 8 và những vấn đề thực tế cũng nảy sinh chủ yếu ở những nhóm này.

Vì vậy, nghiên cứu sẽ giới hạn tập trung vào việc xây dựng các biện pháp quản lý NOXHCT tại các đô thị Việt Nam cho 3 nhóm người TNT, công nhân và sinh viên; xác định các yêu tố chi phối vấn đề này và những biện pháp làm tăng hiệu quả phát triển và quản lý.