Phó Đức Tùng
Địa lý kinh tế (economic geography) nghiên cứu về vị trí, sự phân bổ và tổ chức không gian của các hoạt động kinh tế. Kinh tế đô thị (urban economics) nghiên cứu về những vấn đề kinh tế của đô thị. Cụ thể hơn là kinh tế đô thị tập trung vào mối quan hệ giữa các nhân tố kinh tế thị trường, đặc biệt là lao động và tư bản và cấu trúc không gian đô thị của chúng.
Alan Bertaud (2004), nguyên chủ nhiệm chương trình đô thị của Ngân hàng Thế giới đã chỉ ra rằng các lực thị trường trong dài hạn sẽ tạo dựng thành phố, và các nhà quy hoạch đô thị chỉ có thể tác động lên tình trạng đô thị ở mức độ cận biên thông qua ba công cụ: các quy định về sử dụng đất, đầu tư cơ sở hạ tầng, và thuế khóa. Trong 3 công cụ này, ngành xây dựng lại chỉ có thể tác động chính vào hai công cụ đầu là sử dụng đất và hạ tầng.
Địa lý kinh tế và kinh tế đô thị là những vấn đề hết sức quan trọng khi phân tích hay lường đoán sự phát triển kinh tế của một vùng hay quốc gia nào đó theo không gian và sự tập trung. Chúng ta chỉ có thể hình dung được sự hình thành và vận hành của một không gian kinh tế nào đó khi biết rõ bản chất và các lực tác động lên chúng.
Trên thực tế, đây là vấn đề chưa được quan tâm trong quá trình hoạch định và quản lý việc hình thành và các vấn đề liên quan đến đô thị và không gian kinh tế ở Việt Nam. Công tác quy hoạch và quản lý quá trình phát triển của các đô thị hiện nay quá thiên về các yếu tố kỹ thuật và bỏ qua các nhân tố trọng yếu hay các lực thị trường. Điều này, cùng với sự chi phối của cách tiếp cận của kinh tế kế hoạch đã làm ảnh hưởng rất nhiều đến việc quy hoạch và định hướng phát triển hệ thống đô thị ở Việt Nam. Vai trò can thiệp hay định hướng phát triển của Nhà nước là rất hạn chế và thị trường lại quá “tự do” nên sự phát triển đô thị ở Việt Nam đã không có được những kết quả như mong đợi. Đây là điều cần được khắc phục trong thời gian tới.
Một trong những nội dung cơ bản của kinh tế đô thị là nghiên cứu mối quan hệ giữa yếu tố nhân lực và không gian đô thị. Từ góc độ này, đô thị được định nghĩa là một khu vực tập trung nhân lực. Cách này có nguồn gốc từ Hy Lạp, theo đó thì đô thị là Polis, tức là sự tập trung của nhóm thị dân và không gian sống của những thị dân đó. Theo một nghĩa mở rộng, doanh nghiệp cũng là một dạng thị dân, nên được gọi là "pháp nhân".
Ba chỉ số quan trọng nhất nói về sự tập trung của thị dân, là: tổng số dân, tỷ lệ phi nông nghiệp và mật độ dân cư. Nếu tổng số dân không đạt tới một mức độ nhất định thì không thể gọi là đô thị, nếu không phải một số lượng đáng kể dân số đó sống bằng hình thức phi nông nghiệp thì cũng không thể gọi là đô thị và nếu không đạt mật độ nhất định trên diện tích cũng vậy.
Trong 3 chỉ số trên thì mối quan hệ cơ bản nhất giữa việc tập trung nhân lực và yếu tố không gian đô thị là mật độ. Nông nghiệp là một phương thức sản xuất cần diện tích đất lớn, vì thế mật độ dân cư nông nghiệp không thể cao. Nông nghiệp càng phát triển, càng công nghệ cao thì càng có thể có năng suất cao trên đơn vị diện tích. Tuy nhiên, so với các loại hình kinh tế khác thì việc gia tăng năng suất trong nông nghiệp vẫn là chậm nhất, do nó có những ngưỡng khống chế về sinh học. Vì thế, khi một xã hội phát triển lên cao, giàu có lên thì mật độ nông dân trên đất nông nghiệp càng ngày càng giảm. Một nước lạc hậu có tỷ lệ nông dân lên tới 80-90%, nhưng một nước phát triển thường không thể có quá 10% nông dân. Nếu số ít nông dân này sống phân tán trên vùng đất nông nghiệp rộng lớn, thì vùng dân cư đó là khu dân cư nông thôn. Còn nếu họ sống lẫn vào trong khu vực dân cư với đa số dân cư sống từ nguồn phi nông nghiệp thì khu vực dân cư đó vẫn phải coi là đô thị.
Vấn đề kinh tế của đô thị và nông thôn rất khác nhau. Đô thị cần mật độ càng cao càng tốt, lượng người càng đông càng tốt (tất nhiên cũng có một số giới hạn kỹ thuật, nhưng chủ yếu do hạ tầng, hiện nay, những quốc gia như Trung Quốc đang hướng tới các siêu đô thị hàng trăm triệu dân, còn mức một vài chục triệu dân thì đã có nhiều trên thế giới). Càng đông người, mật độ cao, thành phần đa dạng, thì càng sinh ra nhiều cơ hội để phát triển. Tuy nhiên, càng đông người thì những vấn đề hạ tầng, môi trường, văn hoá xã hội… càng phức tạp, khó khăn. Vì thế, một bản chất của quy hoạch và quản lý đô thị là thu hút được một lượng lớn thị dân vào một chỗ, và bố trí không gian ăn ở, làm việc cho họ một cách tối ưu. Ngược lại, một nông thôn thực sự mà muốn tốt thì phải càng ít người càng tốt, ruộng đồng phải gom lại, rộng rãi mênh mông mới có thể áp dụng công nghệ, gia tăng năng suất, và người nông dân mới có thể thu nhập cao. Vì thế, bản chất của quy hoạch, quản lý nông thôn là làm sao giữ được mật độ thấp, thậm chí liên tục giảm mật độ, dồn điền đổi thửa, và tạo ra những tiện ích để người nông dân có thể có được cuộc sống tốt nhất trong bối cảnh gần như biệt lập của mình. Một khu vực đã xác định mang tính chất nông thôn do đó không thể quy hoạch và quản lý kiểu đô thị và ngược lại. Trong trường hợp có thể sát nhập khu dân cư nông thôn vào đô thị thì người nông dân sẽ vẫn làm nông nghiệp và có thể hưởng được những lợi ích từ dịch vụ đô thị. Khi đó sẽ không còn nông thôn nữa.
Trên thực tế, việc xác định tỷ lệ phi nông nghiệp không phải dễ, nhất là ở Việt Nam, vì có rất nhiều thành phần có nhiều nguồn thu nhập khác nhau, đa số không được thống kê. Có rất nhiều thành phần lao động được thống kê là nông dân, khi họ được phân ruộng đất nông nghiệp. Tuy nhiên, thu nhập từ nông nghiệp của họ có thể chỉ là một phần, thường là không phải phần chính. Khi đó, thực ra phải tính họ thuộc diện nửa phi nông nghiệp. Lấy ví dụ ở các vùng đồng bằng Bắc bộ và Trung bộ, diện tích ruộng trên đầu người chỉ khoảng 1 sào, thì với năng suất nông nghiệp hiện nay, chỉ đủ mức thu nhập phụ. Đa số người dân này sẽ phải có những nguồn thu nhập khác. Nói cách khác, khi mật độ đạt tới mức nào đó thì cũng có thể suy ra tỷ lệ phi nông nghiệp chắc chắn phải cao, cho dù thống kê thế nào. Vì vậy, có thể nói mật độ là chỉ số quan trọng nhất quyết định tính chất đô thị của một khu vực.
II- Vấn đề và hiện trạng đô thị ở Việt Nam dưới góc nhìn kinh tế đô thị:
2.1. Vấn đề hiện nay:
Đối với đô thị, mật độ các hoạt động kinh tế mà nó được phản ánh qua mật độ dân số đóng vai trò quan trọng nhất. Tuy nhiên, đây là chỉ tiêu ít được coi trọng hay được cho “nợ” nhiều nhất. Nhiều nơi mở rộng đô thị mặc dù không đủ mật độ, tức là không có tiềm năng nhân lực, trong khi những vùng có mật độ cao thì vẫn định hướng quản lý kiểu nông thôn, với các hình thức quy hoạch nông thôn mới.
Trong Báo cáo Việt Nam 2035 của Ngân hàng Thế giới và Bộ Kế hoạch - Đầu tư thực hiện năm 2016 đã phân tích: “Hệ thống phân loại, nâng cấp và quy hoạch đô thị bất hợp lý, kích thích các địa phương chạy theo thành tích mở rộng quy mô các đô thị và đầu tư quá mức, nhưng không quan tâm đến các chỉ tiêu thực chất như mật độ dân số và khả năng kết nối để kích thích tăng trưởng.” Báo cáo 2035 đã chỉ ra rằng từ năm 2009 đến 2011, có 7 đô thị được xếp vào nhóm đô thị loại 1 thì chỉ có Nha Trang đáp ứng được tiêu chuẩn tối thiểu về mật độ. Ở đây chúng ta thấy có mấy vấn đề:
- Thứ nhất là quy chuẩn cho từng loại đô thị có mật độ khác nhau, nhưng các đô thị không tuân thủ điều này, vì vậy quy định như vậy cũng không hữu ích, chỉ dẫn tới những sự khác biệt làm phức tạp thêm vấn đề, khó quản lý.
- Thứ hai là việc mở rộng ranh giới đô thị dẫn tới đầu tư quá mức mà không phù hợp với thực lực, nhu cầu kinh tế. Đó là do định hướng đầu tư theo diện tích tự nhiên đô thị, một điều không có cơ sở kinh tế.
Ví dụ trên cho thấy theo bản đồ mật độ dân cư của vùng ĐBSCL thì những khu vực có tiềm năng phát triển đô thị không chỉ là một số điểm, mà là dải chạy dọc theo sông Tiền tới Bến Tre, Mỹ Tho và sông Hậu tới Cần Thơ, rồi kết nối sang vùng TP.HCM. Những khu vực còn lại chỉ lác đác một số điểm nhỏ. Trong khi đó, định hướng quy hoạch của các đô thị vùng này dẫn tới một bức tranh đô thị rất tản mạn, thiếu trọng tâm như hình bên phải.
2.2. Cấu trúc hiện trạng hệ thống đô thị Việt Nam từ góc độ kinh tế nhân lực:
a- Xác định mật độ đô thị: Theo quy chuẩn của Bộ Xây dựng, mật độ tối thiểu được yêu cầu cho đô thị loại V là 1.000 người/km2. Nếu để nói về tính chất đặc thù của dịch vụ đô thị thì mật độ này là còn rất thấp. Có nghĩa là những vùng đạt mật độ này chưa thể có những đặc điểm đô thị sầm uất như ta vẫn hình dung. Tuy nhiên, từ góc độ kinh tế trong sử dụng đất thì từ mật độ này trở lên, gần như không thể sống chủ yếu bằng nông nghiệp được nữa. Vì vậy, tất cả những vùng có mật độ từ mức này trở lên cần phải được định hướng phát triển và quản lý như đô thị, không phụ thuộc vào việc vùng đó thuộc loại đô thị nào, vì cho dù loại nào thì cũng đều là đô thị. Ngược lại, những vùng có mật độ quá thấp thì về cơ bản khó có thể đạt được những chất lượng đô thị, do đó cần phải được coi như nông thôn.
b- Xác định hiện trạng ranh giới thảm đô thị theo dân số:
Có nhiều cách xác định ranh giới đô thị. Hiện nay, cách chính là xác định theo ranh giới hành chính. Việc xác định ranh giới hành chính này rất ít cơ sở, vì thế rất khác nhau đối với mỗi đô thị, dẫn tới việc các đô thị không thể so sánh với nhau. Xét riêng về mật độ dân cư thì có những đô thị mật độ rất cao trong vùng ranh giới, có những đô thị lại rất thấp. Những số liệu thống kê khi đó rất ít tác dụng và các chính sách quản lý đối với đô thị cũng khó có tính phổ quát.
Vì vậy, cách tốt nhất để xác định diện tích và ranh giới đô thị là lấy toàn bộ vùng diện tích quanh một khu vực đông dân, sao cho mật độ vừa đúng 1000 người/km2. Cách xác định thì theo ranh giới hành chính các cấp. Nếu toàn tỉnh đạt mật độ 1000 người/km2 thì lấy nguyên một tỉnh là đô thị, ta sẽ có đô thị toàn tỉnh, trực thuộc trung ương. Nếu một vùng liên tỉnh đạt mật độ 1000 người/km2 thì ta sẽ có một vùng đô thị cấp trung ương. Nếu một tỉnh không đạt mật độ trên thì xét từng huyện. Huyện nào đạt mật độ thì lấy cả huyện thành một đô thị. Khi đó ta sẽ có một đô thị toàn huyện, thuộc quản lý của tỉnh. Nếu một huyện không đủ mật độ thì xét từng xã, xã nào đạt mật độ lấy toàn xã làm đô thị, trực thuộc huyện. Nếu các huyện, xã đạt chuẩn đô thị nằm liền kề nhau thì sát nhập thành một đô thị, điều chỉnh ranh giới hành chính huyện, xã. Với cách xác định theo mật độ 1000 người/km2 này, ta sẽ không có những điểm đô thị tập trung, mà hình dung là những thảm rộng với mật độ vừa đủ mức 1000ng/km2.
Đặc điểm địa lý của Việt Nam là chỉ có 1/4 diện tích là đồng bằng. Đa số dân cư tập trung ở đây. Đông dân nhất là đồng bằng sông Hồng với khoảng 19,5 triệu người, diện tích 16.700 km2, kế tiếp là vùng đồng bằng Bắc Trung bộ và duyên hải Nam Trung bộ với khoảng 18,8 triệu người, trên tổng 15.000km2, thứ ba là vùng đồng bằng sông Cửu Long với khoảng 17,1 triệu người trên 40.000km2. Như vậy có thể nói toàn bộ vùng đồng bằng sông Hồng và miền Trung đều đạt mật độ của đô thị. Ở đồng bằng sông Cửu Long thì hai tỉnh Cần Thơ, Vĩnh Long gần đạt mật độ của đô thị loại V trên toàn ranh giới. Với mật độ theo ranh giới hành chính như trên thì toàn bộ vùng đồng bằng Bắc bộ và Trung bộ và hai tỉnh Cần Thơ, Vĩnh Long của ĐBSCL có thể được coi là đô thị. Ngoài ra còn những khu vực đạt mật độ đô thị nằm rải rác ở các tỉnh khác. Như vậy, tổng diện tích những vùng đạt mật độ này trong toàn quốc ước tính ở mức độ khoảng 50.000km2, tương đương với khoảng 50 triệu thị dân (trong đó vẫn có thành phần nông dân). Số tổng diện tích này tương đương với số liệu về tổng ranh giới tự nhiên các đô thị hiện nay theo thống kê của Bộ XD. Tuy nhiên vấn đề là sự phân bố của các ranh giới đô thị hiện nay không khớp với mật độ, nên không có cơ sở bằng.
c- Hiện trạng hệ thống lõi đô thị tập trung
Khi một khu vực đô thị đạt tới mức 10.000 dân/km2, nó sẽ có tính chất như những lõi đô thị tập trung. Mật độ này là mật độ trung bình tại các trung tâm đô thị trong vùng Đông Nam Á. Và mật độ này ít nhất cũng phải trải rộng trên một vùng tối thiểu 5 km2 mới có thể tính như một điểm lõi tập trung. Những lõi đô thị tập trung này có những tiềm năng kinh tế đặc biệt, có thể trở thành đầu tầu cho việc phát triển kinh tế một địa phương. Thực ra, phải những vùng có mật độ tập trung như thế này thì mới có những tính chất đặc thù của đô thị. Vì thế, nhiều nhà khoa học cũng như nhiều nghiên cứu chỉ quan tâm tới những khu vực đạt mật độ này.
Cách xác định những vùng lõi tập trung này là nếu một quận đủ mật độ 10.000 ng/km2 thì lấy cả quận là vùng lõi. Nếu quận không đủ thì xét tới mức phường. Nhỏ hơn mức phường thì không coi là lõi tập trung được nữa. Nếu một quận có mật độ cao hơn nhiều so với 10.000ng/km2 thì có thể xác định một vùng nhiều quận, sao cho mật độ đạt mức này.
Ước tính tổng diện tích những vùng lõi này ở Việt Nam hiện nay chỉ khoảng 1.500km2, tức là chỉ khoảng 3% diện tích tự nhiên thảm đô thị. Toàn quốc không có quá 30-40 điểm có thể coi như những lõi đô thị tập trung. Tổng dân số đô thị sống trong những vùng lõi này khoảng 15 triệu dân, tức là chưa tới 50% số thị dân hiện nay theo thống kê được sống trong những khu vực thực sự có chất lượng dịch vụ đô thị.
Trong khoảng 1.500km2 lõi đó, hai thành phố Hà Nội và TP.HCM đã chiếm hơn 50%. Hải Phòng, Hải Dương tiếp theo ở quãng rất xa. Nhóm thứ 3 từ Buôn Ma Thuột tới Hòn Gai còn có thể gọi là đô thị trung bình. Các lõi đô thị tiếp theo đó đã có thể nói là đô thị nhỏ.
Như vậy có thể thấy thậm chí nhiều đô thị tỉnh lỵ còn chưa được coi là đô thị thực thụ. Và các đô thị có lõi thực thụ ở Việt Nam chỉ bao gồm các đô thị loại I và đặc biệt. Từ đô thị loại II trở xuống, mức độ tập trung đều quá thấp để có thể coi như là các lõi đô thị tập trung. Vì thế, việc phân ra nhiều loại đô thị không có nhiều ý nghĩa.
Nhìn vào bản đồ phân bố mật độ dân cư toàn quốc, có thể dễ dàng nhận ra đâu là vùng đô thị và đâu là các lõi đô thị tập trung. Đó là quy luật kinh tế tự nhiên. Nếu làm trái với quy luật này thì thường là sẽ dẫn tới những hệ quả không tốt.
Với cách tính mật độ dân cư trên ô 100m*100m tiêu chuẩn, bản đồ mật độ dân cư của Worldpop cho thấy hình dung rõ nét nhất về thực trạng đô thị Việt Nam. Bản đồ này cho thấy:
- Toàn bộ vùng ĐB Bắc bộ có mật độ rất cao, có thể coi như một vùng đô thị kéo dài vào tới Vinh. Khu vực miền Trung chia thành những vùng đô thị nhỏ ven biển, tương đối tách biệt. Ở miền Nam thì có mối liên hệ rõ ràng giữa khu vực TP.HCM và một phần của ĐBSCL.
- Khu vực có mật độ cao chỉ tập trung vào khoảng 30-40 đô thị, và trên một diện tích rất nhỏ (vùng màu xanh blue sẫm trên mặt bằng).
- Khu vực TP.HCM có độ nén cao hơn hẳn khu vực Hà Nội.
III- Định hướng phát triển hệ thống đô thị Việt Nam từ góc độ tập trung dân số:
3.1. Không mở rộng thảm đô thị, tăng mật độ thảm:
Do gần như toàn bộ vùng đồng bằng đã được coi như thảm đô thị rồi, nên trong tương lai, nếu có tăng dân số hoặc tăng tỷ lệ đô thị hoá thì cũng không nên khuyến khích mở rộng phạm vi thảm đô thị. Có nghĩa là không khuyến khích mở rộng thảm đô thị lên miền núi. Nếu xác định dân số toàn quốc tăng lên tới 100 triệu và tỷ lệ đô thị hoá lên tới 70% cho tới 2050 thì 70 triệu thị dân đó sẽ vẫn phải tập trung trong ranh giới thảm hiện tại. Có nghĩa là định hướng tăng mật độ trong thảm đô thị lên khoảng 40%.
3.2. Tăng tỷ lệ lõi đô thị:
Tuy nói những vùng có mật độ trên 1000 người/km2 là đô thị nhưng chất lượng đô thị thực sự chỉ đạt được khi có mật độ tới 10.000ng/km2. Vì vậy, tổng số dân cư đô thị thực sự hiện nay có thể coi như mới chỉ đạt 15 triệu người. Cho tới 2050, cần định hướng tỷ lệ lõi đô thị lên tới 3.000 km2, với khoảng 30.000 triệu thị dân.
3.3. Tập trung ở hai vùng, nhưng không nhất thiết tại hai đô thị: Đối với nền kinh tế phát triển thấp như Việt Nam, việc phân tán đầu tư ra nhiều điểm nhỏ chắc chắn sẽ rất khó khăn. Tuy nhiên, nếu tập trung quá cao vào một hai đô thị cực lớn thì sẽ gặp rất nhiều khó khăn về hạ tầng và môi trường. Kinh nghiệm thế giới cho thấy những đô thị cỡ khoảng 1-3 triệu dân là những đô thị vừa có tiềm năng kinh tế, vừa vẫn giải quyết tốt môi trường sống. Tuy nhiên, muốn tham gia vào nền kinh tế toàn cầu thì nhiều đô thị tầm trung này phải được tổ chức thành những vùng đô thị có liên kết chặt chẽ. Ở Việt Nam, chỉ có hai vùng thực sự có tiềm năng là vùng ĐBSH và vùng TP.HCM, trong đó không chỉ bao gồm vùng miền Đông hiện nay, mà còn có thể mở rộng ra một phần ĐBSCL, tới khu vực sông Hậu.
IV- Chiến lược quản lý phát triển đô thị:
Các chiến lược quản lý phát triển đô thị là những công cụ mà ngành Xây dựng có khả năng can thiệp ở mức độ quan trọng, giúp từng bước đạt được định hướng phát triển hệ thống đô thị đã đề xuất ở mục 4.
4.1. Chiến lược quản lý thảm đô thị:
Lý do cho việc khoanh vùng có mật độ 1000 người/km2 làm đô thị chủ yếu dựa trên cơ sở là mỗi một người trung bình cần được bố trí đủ đất để có thể phát triển và sinh sống một cách bền vững. Với mật độ 1000 người/km2, không thể sống bền vững, tăng thu nhập lâu dài bằng nông nghiệp được. Vì thế cần phải có cách quản lý kiểu đô thị. Bài toán quy hoạch và quản lý chính cho những vùng đô thị này là định hướng sử dụng đất sao cho bền vững, tối ưu và hiệu quả. Về cơ bản, sẽ có 5 loại đất chính: Đất khu dân cư đô thị: bao gồm cả đất ở, đất các dịch vụ công cộng, hạ tầng khu dân cư đô thị; Đất hạ tầng tập trung: nhằm tạo điều kiện phát triển kinh tế cho cả đô thị; Đất sản xuất: bao gồm tất cả các loại đất sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, thủ công nghiệp, dịch vụ, buôn bán… để tạo ra sinh kế cho người dân; Đất sinh thái: là đất dành cho tự nhiên, sinh thái, đồng thời cũng là hạ tầng xanh của đô thị; và cuối cùng là đất dự trữ cho những nhu cầu phát sinh, chưa tính được trong thời điểm quy hoạch. Tỷ trọng của các loại đất này có thể xê dịch tuỳ theo từng vùng, từng điều kiện, tuy nhiên, đây là 5 loại đất trọng yếu cho phát triển bền vững một đô thị, do đó không thể có loại nào quá ít. Tốt nhất là 5 loại đất này nên gần cân bằng, mỗi loại khoảng 1/5 diện tích tự nhiên. Tuy nhiên, không nhất thiết 5 loại đất này phải tách biệt thành các khu khác nhau. Một khu đất có thể được sử dụng cho nhiều mục đích, chẳng hạn vừa ở, vừa sản xuất, vừa có đất dự trữ, với tỷ lệ nhất định.
Khi một trong 5 loại đất được sử dụng với hệ số cao hơn nhiều, chẳng hạn đất khu ở cao tầng, thì các loại đất khác cũng phải tăng hệ số để giữ tỷ lệ tương tự. Nếu không tăng được thì phải lấy loại có số lượng thấp nhất làm cơ sở để khống chế hệ số sử dụng các loại khác không được tăng thêm. Nếu không, đô thị sẽ rơi vào tình trạng mất cân bằng nghiêm trọng lâu dài.
Trong quy hoạch, tất cả những vùng được chỉ định một loại công năng cần xác định là sẽ có một hệ số sử dụng như nhau. Nếu đã cho phép một lô đất có hệ số chẳng hạn là 3 lần thì phải tính là tất cả các lô đất cùng loại sau này có thể sẽ đạt hệ số đó. Khi đó thì các loại đất khác cũng đều phải tăng được hệ số ở mức tương tự để đảm bảo cân bằng. Nếu một trong các loại đất không tăng được hệ số thì không thể cấp phép cho một lô nào với hệ số nói trên. Đây là vấn đề rất thường gặp hiện nay: Một chủ đầu tư tới trước, xin được cấp phép mật độ rất cao, nhưng những người đến sau thì lại không xin được, vì lý do quá tải. Hoặc là tất cả đều được cấp phép hệ số cao, cho một loại công năng, chẳng hạn đất ở, nhưng không thể tăng hệ số của 4 loại đất còn lại, dẫn tới những vấn nạn về hạ tầng, môi trường, đô thị ma, và không còn đất dự trữ để ứng phó trong tương lai.
4.2. Chiến lược đối với lõi đô thị tập trung:
Trong các lõi đô thị tập trung, mật độ lên rất cao, tới mức tỷ lệ đất ở, hoặc đất xây dựng đô thị bị buộc phải đẩy lên rất cao, khó có thể cân bằng lại với 4 loại đất kia. Hệ quả là những nguy cơ quá tải về hạ tầng và môi trường. Riêng về mặt kinh tế, việc tập trung mật độ cao này có rất ít giới hạn. Gần như mật độ càng cao thì càng có lợi về kinh tế. Vì thế, bài toán quy hoạch đối với những lõi này sẽ là vấn đề làm sao tạo động lực kinh tế trọng điểm, mũi nhọn, và làm sao quản lý tối ưu lĩnh vực hạ tầng, môi trường, để vẫn giữ được mức hoạt động trơn tru tối thiểu.
Tận dụng mọi cơ hội phát triển các lõi đô thị tập trung:
Ở Việt Nam, không có nhiều khu vực có tiềm năng trở thành những lõi đô thị tập trung. Vì vậy, nếu một khu vực có tiềm năng này, thì phải tìm mọi cách tạo điều kiện cho nó có thể trở thành những lõi tập trung, càng lớn càng tốt, để tạo ra sức hút kinh tế. Không bao giờ nên vì những hạn chế hạ tầng mà hạn chế phát triển, mà phải đặt bài toán phát triển hạ tầng cho phù hợp. Những thứ cần được quan tâm là hạ tầng, môi trường, giải pháp công trình, kiến trúc… để hỗ trợ việc tập trung kinh tế vào lõi trung tâm này. TOD có thể là một trong những công cụ, nhưng không phải là giải pháp hạ tầng duy nhất để tạo tập trung. Nhà cao tầng cũng không phải giải pháp kiến trúc duy nhất tạo tập trung. Về cơ bản, xét trên quy mô toàn khu vực lõi đô thị thì cao tầng hay thấp tầng đều có thể dẫn tới mật độ cao như nhau. Trong đó, những giải pháp thấp tầng có nhiều ưu điểm hơn. Những định hướng kiểu giãn dân, giải nén một cách hành chính, bao cấp, là những giải pháp tốn kém, phi kinh tế và làm phá hỏng tiềm năng thị trường.
Không nên tạo các lõi tập trung nhân tạo, phi thị trường:
Việc một khu vực có trở thành lõi đô thị tập trung được hay không, phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Nếu một khu vực không có tiềm năng, thì không nên dùng các giải pháp hành chính, chính trị, phi kinh tế để miễn cưỡng tạo ra một khu vực tập trung. Điều này không phải là không thể, nhưng gần như không thể làm với chi phí hợp lý. Chẳng hạn nếu xác định một khu vực không thể trở thành lõi đô thị mật độ cao, thì không nên làm một số công trình mật độ quá cao, hoặc đầu tư quá nhiều vào hạ tầng, vì như vậy, nó không những không thể tạo sức lan toả ra toàn khu, mà còn kìm hãm sự phát triển đồng bộ, hài hoà của cả khu vực, vì đã tập trung toàn bộ năng lực vào việc đó và không còn lực để phát triển tiếp.
Tóm lại, nếu một vùng đã có tiềm năng, thì không nên ngăn cản, mà nên hỗ trợ, bằng những giải pháp hạ tầng, kỹ thuật, môi trường, xã hội… Ngược lại nếu một vùng đã không có tiềm năng thì không nên bằng mọi giá ép nó trở thành lõi trung tâm vì những toan tính chính trị. Mà để xác định một vùng có tiềm năng trở thành lõi trung tâm hay không thì về lâu dài cần xuất phát từ những phân tích về địa kinh tế quốc tế, khu vực và quốc gia, chứ không phải ý chí của địa phương. Ở tầm ngắn hạn thì chỉ số chính xác nhất cho phép đánh giá tiềm năng này chính là giá đất thị trường. Giá đất càng cao thì tiềm năng càng lớn và ngược lại.
Với thực lực kinh tế rất yếu của Việt Nam thì nguyên tắc là phải tập trung đầu tư chứ không thể dàn trải. Vì vậy, chiến lược kinh tế đô thị quan trọng nhất là phải tập trung phát triển những chỗ có giá đất cao, tiềm năng lớn, thì mới tạo được hiệu quả kinh tế cao, chứ không phải là đầu tư vào những nơi giá đất thấp, ít tiềm năng để đẩy tiềm năng khu đó lên.
info@viup.vn 
Tel : 04 22210888
Số 10 Hoa Lư, Hai Bà Trưng, Hà Nội
© 2015 VIUP Corporation. All rights reserved.
