1. Khái niệm nhà cao tầng
Theo “High-Rise Security and Fire Life Safety” của tác giả Geoff Craighead, nhà xuất bản Elsevier Inc, 2009 (Mỹ) thì trên thế giới hiện nay chưa có thuật ngữ định nghĩa về nhà cao tầng, nhà cao tầng thường được gọi là “high-rise buildings”, tuy nhiên ở Anh và một số nước châu Âu người ta gọi là “tower blocks”. Hiện nay, nhà cao tầng có thể được định nghĩa như sau:
- Một tòa nhà mà chiều cao của nó ảnh hưởng đến sự thoát nạn (Hội nghị quốc tế về các tòa nhà cao tầng);
- Điểm phân tách công trình cao tầng là tầng 7, đôi khi xác định tầng 7 trở lên là nhà cao tầng, đôi khi xác định bằng chiều cao tuyến tính (tính bằng feet hoặc metre);
- Một công trình cao tầng được coi là một công trình có chiều cao hơn tầm với tối đa của thiết bị phòng cháy chữa cháy. Con số này được thiết lập trong khoảng chiều cao 75 feet (23 mét) - và 100 feet (30 mét), hoặc trong khoảng 7 đến 10 tầng (phụ thuộc vào khoảng cách giữa các sàn);
- Theo tiêu chuẩn NFPA 5000 (National fire protection association) của Mỹ là 23m và BS 9999: 2008 là 18m. Nhà có chiều cao hơn 40 tầng gọi là nhà rất cao (Lo 1997; Lo et al. 2002; Lu et al. 2001).v.v…
Chiều cao chính xác của một tòa nhà được coi là cao tầng được quy định bởi quy chuẩn xây dựng và an toàn PCCC áp dụng cho mỗi nước, mỗi khu vực, hoặc mỗi thành phố.
Hiện nay tại Việt Nam, chưa có tài liệu phân loại chính thức và chính xác các công trình kiến trúc theo số tầng cao. Theo TCXDVN 323:2004 “Nhà ở cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế” thì nhà ở cao tầng là loại nhà ở, căn hộ có chiều cao từ 9 đến 40 tầng (trên 40 tầng thường gọi là nhà chọc trời), tuy nhiên TCXDVN 323:2004 đã bị hủy bỏ.
Theo QCVN 06: 2010/BXD về an toàn cháy cho nhà và công trình phân định nhà thuộc nhóm nguy hiểm cháy theo công năng có chiều cao lớn hơn 50m và 70m phải có giải pháp riêng được cơ quan PCCC thẩm định phê duyệt.QCVN 06:2021/BXD về an toàn cháy cho nhà và công trình cũng dựa trên tiêu chí này với chiều cao từ 50-75-150m (có không quá 3 tầng hầm).v.v…
2. Những kinh nghiệm quốc tế
Cơ sở khoa học, thực tiễn tại các nước trên thế giới đã chỉ ra những điểm cơ bản chung, những vấn đề riêng mang tính đặc thù của từng nước về quản lý phát triển, trong đó có kiểm soát xây dựng nhà cao tầng trong quy hoạch xây dựng.
Việt Nam sau thời kỳ đổi mới 1986 đã học tập kinh nghiệm của Liên Bang Nga. Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam TCXDVN 4449-1987 về quy hoạch xây dựng đã áp dụng tiêu chuẩn của Nga về kiểm soát phát triển, đó có cách tính hệ số sử dụng đất (HSDĐ), mật độ xây dựng (MXD) và chiều cao đối với một khu vực được quy hoạch.
Về cơ bản, mặc dù tên gọi về quản lý tầng cao khác nhau, các nước đều sử dụng chỉ tiêu dân số, MXD, HSDĐ, chiều cao và gọi đó là các tham số để kiểm soát phát triển, kèm theo một số chỉ tiêu khác.
Hầu hết quy hoạch đô thị tại các thành phố ở các nước đồng nhất với quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ), quy hoạch giao thông (QHGT) và được chia thành các phân khu. Tại các phân khu, cường độ sử dụng đất bao gồm MXD, HSDĐ lớn nhất và chiều cao tối đa được quy định.
Để xác định chiều cao và HSDĐ, các nhà quy hoạch xem xét tới các yếu tố: dự kiến quy hoạch, hiện trạng lô đất, cơ sở hạ tầng, thiết kế đô thị, tác động của khu vực xung quanh và các yếu tố hạ tầng khác. Để đáp ứng các yêu cầu này các nhà đầu tư phải thỏa mãn các quy định về chiều cao (số tầng), khoảng lùi, cây xanh, vùng đệm, giao thông.v.v...Ví dụ, Singapore ngoài quy định chiều cao tổng thể trên bản đồ quy hoạch, các dự án phải đáp ứng yêu cầu về HSDĐ theo một bảng tương ứng đính kèm, Hong Kong quy định MXD, HSDĐ và tầng cao trong một bảng chung, thống nhất.v.v...
Những thành phố có lịch sử hình thành lâu đời, hầu như giữ lại các khu vực nội đô lịch sử (NĐLS) với HSDĐ tối đa ≤ 3 ( chẳng hạn như: thành phố Moscow, Singapore, Bắc Kinh, Seoul...)
Tùy theo chính sách quản lý của các thành phố trong từng thời kỳ mà HSDĐ tối đa sẽ khác nhau, chẳng hạn như đối với Hongkong (HSDĐ tối đa đối với nhà thương mại = 15, nhà ở = 10); Bangkok HSDĐ tối đa = 10; Tokyo (HSDĐ tối đa đối với nhà thương mại = 13, nhà ở = 5); Seoul (HSDĐ tối đa nhà thương mại = 10, nhà ở = 2,5); Bắc Kinh “NĐLS”,đối với nhà ở HSDĐ tối đa = 2,8; Melbourne HSDĐ tối đa = 18...Tất cả những quy định trên được đưa vào luật để quản lý.
Để xây dựng nhà cao tầng các nước đưa ra chính sách điểm thưởng để có thể tăng chiều cao, cụ thể là tăng diện tích không gian mở tầng trệt, không gian mở khu vực, xây dựng nhà xã hội trong khu vực triển khai dự án, cung cấp thêm bãi đỗ xe...Một số thành phố cho phép có thể quy đổi trực tiếp bằng tiền để tăng chiều cao (số tầng) xây dựng.
Các thành phố như Bangkok, Manila, Jakakta tương đồngđối với hai thành phố của Việt Nam là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh về cơ sở hạ tầng giao thông,đã có những nghiên cứu rằng khi tốc độ ĐTH nhanh thì khó có thể phân tích khả năng đáp ứng giao thông trong từng khu vực; việc tích hợp giữa QHSDĐ và QHGT rất khó thực hiện.Các thành phố trên đang tìm kiếm phương thức đánh giá tác động vùng mới, chủ yếu là tích hợp đánh giá tác động giao thông vào quy hoạch tổng thể sử dụng đất.
Học tập kinh nghiệm quốc tế áp dụng các chỉ tiêu như mật độ dân số, MXD, HSDĐ, chiều cao (số tầng) để kiểm soát phát triển tại Việt Nam là hoàn toàn có cơ sở vì thực tế trước kia và hiện nay Việt Nam cũng đã và đang áp dụng các chỉ tiêu này. Tuy nhiên, các chỉ tiêu áp dụng tại Việt Nam cần có tính đặc thù riêng vì điều kiện HTKT, HTXH cũng như giao thông tại Việt Nam còn chưa phát triển nhất là tại các đô thị lớn, khi phương tiện giao thông cá nhân tăng nhanh và sử dụng nhiều.
Các nước hầu như có hệ thống giao thông phát triển hơn Việt Nam nhiều lần. Tại khu vực lõi trung tâm đô thị, hệ thống giao thông công cộng trong đó có tàu điện ngầm, đường sắt, xe buýt được được bố trí, quy hoạch hợp lý gắn kết với các trung tâm thương mại, công sở, trường học, bảo tàng, bệnh viện, những địa điểm tập trung đông người...nên các nước cho phép tăng HSDĐtối đa và chiều cao tại các nút giao thông có hệ thống giao thông vận tải công suất lớn.
Chỉ tiêu kiểm soát phát triển tại các nước được kết hợp chặt chẽ với nhau trong quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị, tùy theo điều kiện có thể là MXD, HSDĐ, chiều cao được xây dựng trong cùng một bảng chung thống nhất, hoặc có thể thông qua chỉ tiêu không gian mở (OSR), HSDĐ, hoặc có thể không gian mở kết hợp chỉ tiêu cây xanh, khoảng lùi v.v...Ngoài ra, một số nước còn sử dụng phần mềm mô phỏng mô hình 3D để tìm giải pháp tối ưu trước khi cấp phép quy hoạch xây dựng.
Về chỉ tiêu khoảng lùi, mỗi nước có cách tiếp cận khác nhau, Mỹ cũng coi là một phép đo để kiểm soát phát triển, ngoài ra còn có quy định đối với chỉ tiêu không gian mở (OSR). Hong Kong cũng tương tự, ngoài chỉ tiêu (OSR) nhưng do đất dành cho giao thông thấp (5,1%), nên khoảng lùi tối thiểu dành cho người đi bộ tính từ tim đường tới dự án xây dựng là rất nhỏ: 7,5m...
Các nước đều tính toán chỉ tiêu dân số trên một khu vực hay (lô đất), đặc biệt Hong Kong, diện tích đất chật, người đông giống Việt Nam đặt ra các chương trình tính về sự tương thích giữa mật độ dân số và diện tích lô đất đầu tư phát triển.
3. Giới thiệu mô hình quản lý nhà cao tầng ở Hongkong
1. Chỉ tiêu dân số
Chỉ tiêu dân số là một trong những chỉ tiêu quan trọng nhất trong hướng dẫn thiết kế quy hoạch xây dựng. Hongkong đã đưa ra các chỉ dẫn quan trọng sau:
- Giả định về cung cấp cơ sở trường học tương ứng với đường cong đồ thị
- Giả định diện tích đường (Roadspace): diện tích đường được giả định bằng 1/6 (16,7%) diện tích gộp lô đất (DSA);
- Giả định không gian mở (openspace): 1m2/người khi quy mô dân số > 500 người
BẢNG 2: GIẢ ĐỊNH CƠ SỞ TRƯỜNG HỌC THEO NGƯỠNG PHÁT TRIỂN
|
Số TT |
Trường học |
Diện tích lô đất |
Ngưỡng phát triển |
|
1 |
Tiểu học thứ nhất (30 lớp) |
6.200m2 |
6.700 người |
|
2 |
Tiểu học thứ hai (30 lớp) |
6.200m2 |
20.100 người |
|
3 |
Tiểu học thứ ba (30 lớp) |
6.200m2 |
33.500 người |
|
4 |
Trung học thứ nhất |
6.950m2 |
7.500 người |
|
5 |
Trung học thứ hai |
6.950m2 |
22.500 người |
|
6 |
Trung học thứ ba |
6.950m2 |
37.500 người |
|
Ghi chú |
Ngưỡng dân số: 13.400 cho các trường tiểu học 30 lớp và 15.000 cho các trường TH dựa trên 7,3% và 9,0% tổng DS từ 6 đến 11 tuổi và 12 đến 18. Tỷ lệ % của nhóm tuổi HS được lấy từ cấu trúc tuổi DS và cấu trúc tuổi dự kiến của các khách hàng vào giữa năm 1999. |
Khi dân số tạo ra đủ học sinh chiếm hơn một nửa số chỗ trong một trường được phép trong khu vực phát triển. Do đó, ngưỡng dân số cho trường tiểu học và trung học cơ sở với 30 lớp học đầu tiên lần lượt là 6.700 và 7.500; cho lần thứ hai là 20.100 và 22.500, v.v. |
|
BẢNG 3: NGƯỠNG DÂN SỐ VỚI CƠ SỞ TRƯỜNG HỌC
|
Ngưỡng dân số |
Tổng số cơ sở trường học |
Tổng diện tích (m2) |
|
6.700 |
1 PS |
6.200 |
|
7.500 |
1 PS + 1 SS |
13.150 |
|
20.100 |
2 PS + 1 SS |
19.350 |
|
22.500 |
2 PS + 2 SS |
26.300 |
|
33.500 |
3 PS + 2 SS |
32.500 |
|
Ghi chú |
SS: Secondary School (trường trung học phổ thông) |
PS: Primary School (Trường tiểu học) |
BẢNG 4: HƯỚNG DẪN CÁCH TÍNH THEO BIỂU ĐỒ
|
Tính dân số? Biết
|
Tính diện tích khu đất? biết
|
Tính HSDĐ? Biết
|
|
Diện tích sàn theo đầu người: 50 ÷ 3,5 = 14,3 m2 Diện tích đất theo đầu người: 14,3 ÷ 6,5 = 2,2 |
Diện tích sàn theo đầu người: 60 ÷ 2,8 = 21,4 m2 Diện tích đất theo đầu người: 21,4 ÷ 5 = 4,3 |
Diện tích sàn theo đầu người 60 m2 ÷ 3 = 20 m2
|
|
|
||
|
Kẻ đường vuông góc trục (X) từ điểm 14ha gặp đường số (2) tại điểm dân số 32.000, gặp đường (3) tại điểm DS 25.000 → Dân số bằng 30.600 người |
Kẻ đường vuông góc trục (Y) tại điểm DS 20.000 gặp đường (4) tại điểm 13,4ha và đường (5) tại điểm 15,7ha. Vậy diện tích khu đất bằng 14,1ha |
Kẻ đường vuông góc trục (Y) tại điểm DS 10.000 và đường vuông góc trục (X) tại điểm 7ha. Điểm cắt nhau nằm giữa đường 4 và 5, theo tỷ lệ là 4,3m2. HSDĐ = 20÷4,3=4,65 |
Chương trình máy tính SUM2 được phát triển có thể chuyển đổi MXD thành dân số và ngược lại, sử dụng cho bất kỳ giá trị nào đối với các biến số quan trọng, bao gồm các biến số liên tục trên biểu đồ.
Số liệu đầu vào bao gồm:
a/ Quy mô căn hộ (Diện tích sàn gộp đối với căn hộ/GFA): được nhập bằng một trong hai cách: có thể nhập từng giá trị theo cách thủ công hoặc phân bổ tỷ lệ phần trăm căn hộ giữa các kích thước được đề xuất khác nhau.
b/ Trung tâm công cộng: nhu cầu bị tác động bởi những công trình hiện hữu hoặc công trình dự kiến khu lân cận, có 3 sự lựa chọn:
c/ Trường học: nhập theo một trong hai cách: giá trị mỗi ngưỡng được nhập theo cách thủ công hoặc lựa chọn giữa ngưỡng thích hợp với khu vực đô thị chính hoặc Thành phố mới.
d/ Diện tích gộp lô đất (m2)
e/ Diện tích loại trừ: diện tích sử dụng bất kỳ nằm trong diện tích gộp lô đất (GSA) nhưng không xác định trong diện tích thuần (DSA), như bờ dốc taluy, diện tích không phụ trợ cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
f/ Diện tích đường (roadspace): tỷ lệ phần trăm không phải đường thuộc diện tích thuần để đi vào đường nội bộ
g/ Mục tiêu dân số
h/ Không gian mở: 100.000 dân/ ha là không gian mở được cung cấp trong phạm vi khu vực phát triển
i/ Số người trên căn hộ: được nhập bằng một trong hai cách: hoặc có thể nhập từng giá trị theo cách thủ công hoặc lựa chọn giữa giá trị trung bình đối với từng khu vực, Đảo Hồng Kông, Kowloon, Thị trấn Mới và khu Mới.
j/ Năm thiết kế: năm nhập dự kiến đầu tiên (đến năm 2001) được nhập. Xác định tỷ lệ giảm trong tỷ lệ người trên căn hộ (ppf) đã chọn nếu tỷ lệ trung bình khu vực được chọn.
k/ Dạng đầu tư phát triển: tỷ lệ nhà ở được nhập vào (nhà cao tầng và nhà thấp tầng). Điều này tác động tới ppf đã chọn nếu một vùng trung bình được chọn.
l/ Hệ số sử dụng đất: màn hình đầu vào sau đó cho biết (nếu có) các giá trị cho thông số chính được mô hình tính toán từ dữ liệu đầu vào:
Số người.
- Trong phạm vi giới hạn của môi trường, lao động, mật độ tối đa cho phép những nơi gần hệ thống vận tải công suất lớn (Metro);
- Hạn chế mật độ ở những khu vực không có hệ thống vận tải công suất cao;
- Giảm mật độ tại những khu vực ắc nghẽn, vấn đề về môi trường có thể lan rộng;
- Giảm mật độ những khu vực mà tác động trực quan phát triển phải quan tâm;
- Chia khu vực phát triển thành các vùng (1, 2, 3);
- Khu vực 1 có mật độ phát triển nhà cao nhất áp dụng cho các quận được phục vụ tốt bởi HTGT công cộng có công suất lớn như ga đường sắt hoặc các tuyến giao thông chính khác;
- Khu vực 2: không có HTGT công suất lớn;
- Khu vực 3: năng lực giao thông hạn chế, hoặc về TKĐT, MT.
BẢNG 5: HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT THEO KHU VỰC
|
Mật độ |
Dạng khu vực |
Vị trí |
HSDĐ nhà ở Max |
Ghi chú |
|
R1 |
Khu hiện hữu |
Đảo Hong Kong |
8/9/10 |
(i)(ii) |
|
Kowloon và new Kowloon |
7.5 |
(iii) (iv) |
||
|
Tsuen wan new town |
8 |
(ii) (v) |
||
|
Khu phát triển mới và khu phát triển tổng thể |
|
6,5 |
(vi) (vii) |
|
|
R2 |
6 |
(viii) (ix) |
||
|
R3 |
3,6 |
(viii) (ix) |
||
3.3. Thiết lập bảng kiểm soát các chỉ tiêu MXD, HSDĐ và tầng cao
BẢNG 6: MẬT ĐỘ XÂY DỰNG, HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TẦNG CAO
(trong quy định quy hoạch xây dựng- BPR)
|
Chiều cao nhà (m) |
Nhà ở |
Không phải nhà ở |
|||||||||||
|
|
MXD (%) |
HSDĐ (lần) |
MXD (%) |
HSDĐ (lần) |
|||||||||
|
|
A |
B |
C |
A |
B |
C |
A |
B |
C |
A |
B |
C |
|
|
Không quá |
|
66,6 |
75 |
80 |
3,3 |
3,75 |
4,0 |
100 |
100 |
100 |
5 |
5 |
5 |
|
15 - 18 5 tầng |
|
60 |
67 |
72 |
3,6 |
4,0 |
4,3 |
97,5 |
97,5 |
97,5 |
5,8 |
5,8 |
5,8 |
|
18 - 21 |
|
56 |
62 |
67 |
3,9 |
4,3 |
4,7 |
95 |
95 |
95 |
6,7 |
6,7 |
6,7 |
|
21 - 24 |
|
52 |
58 |
63 |
4,2 |
4,6 |
5,0 |
92 |
92 |
92 |
7,4 |
7,4 |
7,4 |
|
24 - 27 9 tầng |
|
49 |
55 |
59 |
4,4 |
4,9 |
5,3 |
89 |
90 |
90 |
8,0 |
8,1 |
8,1 |
|
27 - 30 |
|
46 |
52 |
55 |
4,6 |
5,2 |
5,5 |
85 |
87 |
88 |
8,5 |
8,7 |
8,8 |
|
30 - 36 |
|
42 |
47,5 |
50 |
5,0 |
5,7 |
6,0 |
80 |
82,5 |
85 |
9,5 |
9,9 |
10,2 |
|
36 - 43 15 tầng |
|
39 |
44 |
47 |
5,4 |
6,1 |
6,5 |
75 |
77,5 |
80 |
10,5 |
11,8 |
11,2 |
|
43 - 49 |
|
37 |
41 |
44 |
5,9 |
6,5 |
7,0 |
69 |
72,5 |
75 |
11 |
11,6 |
12 |
|
49 - 55 |
|
35 |
39 |
42 |
6,3 |
7,0 |
7,5 |
64 |
67,5 |
70 |
11,5 |
12,1 |
12,6 |
|
55 - 61 |
|
34 |
38 |
41 |
6,8 |
7,6 |
8,0 |
60 |
62,5 |
65 |
12,2 |
12,5 |
13 |
|
Trên 61m 20 tầng |
|
33,33 |
37,5 |
40 |
8,0 |
9,0 |
10,0 |
60 |
62,5 |
65 |
15 |
15 |
15 |
Tiến sỹ QLĐT Lý văn Vinh
Viện kiến trúc quốc gia
info@viup.vn 
Tel : 04 22210888
Số 10 Hoa Lư, Hai Bà Trưng, Hà Nội
© 2015 VIUP Corporation. All rights reserved.
