Tạo nền tảng phát triển TOD

 Thi công Dự án đường Vành đai 3, đoạn đi qua phường Long Bình, TP Thủ Đức, TPHCM. Ảnh: HOÀNG HÙNG

Định hình khu vực phát triển TOD

Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung TPHCM đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060 đang được lấy ý kiến các bộ, ngành để trình Thủ tướng phê duyệt. Đặc biệt, đồ án xác định các khu vực phát triển theo mô hình TOD theo hướng ưu tiên gắn với các trung tâm phát triển mới, song song kết hợp chỉnh trang đô thị tại một số khu vực tiềm năng, phù hợp với kế hoạch và tiến độ xây dựng các tuyến metro.

Đối với phát triển TOD theo mạng lưới nhà ga đường sắt đô thị, đồ án tính toán chỉ tiêu, phân bổ chức năng sử dụng đất, phát triển không gian đô thị trên cơ sở mạng lưới các tuyến metro dự kiến hoàn thành theo từng giai đoạn cụ thể. Ngoài ra, đồ án đề xuất mô hình TOD đối với vùng phụ cận các nút giao thông dọc tuyến đường Vành đai 3 theo Nghị quyết 98. TPHCM cũng dự định mở rộng áp dụng mô hình TOD một số trục giao thông chính, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, phối hợp với tiến độ đầu tư các dự án cơ sở hạ tầng cầu cảng trọng điểm, chú trọng chiến lược phát triển TPHCM trở thành trung tâm logistics của vùng, khu vực và thế giới.

Riêng trong phạm vi đường Vành đai 3, TPHCM xác định tổ chức sắp xếp tăng độ nén tại các khu vực nhà ga metro, khu vực lân cận các nút giao thông trọng điểm theo mô hình TOD. Đồng thời giảm mật độ ở phạm vi các khu vực còn lại nhằm cải tạo, chỉnh trang đô thị, tạo quỹ đất để bổ sung cây xanh, xây dựng hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật từng bước đảm bảo theo quy chuẩn, tiêu chuẩn quốc gia, tiến tới mục tiêu cao hơn; hình thành các trung tâm đô thị, các khu vực động lực phát triển đô thị chuyên ngành.

Trao đổi về mục tiêu phát triển TOD của TPHCM, PGS-TS Vũ Anh Tuấn, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu giao thông vận tải, Trường Đại học Việt Đức, cho rằng, mục tiêu của mô hình TOD là hỗ trợ tái cấu trúc hóa đô thị, các hệ thống giao thông công cộng, tạo ra môi trường đô thị sống tốt, bền vững. Mô hình TOD góp phần giảm phương tiện cá nhân, giảm thiểu các vấn đề tác động môi trường như ô nhiễm, ùn tắc giao thông… Vì vậy, việc TPHCM định hình phát triển TOD dọc các tuyến metro, đường Vành đai 3 đánh dấu sự đổi mới, đột phá để TPHCM phát triển.

Giải “nén” đô thị trung tâm

Phân tích sâu hơn, ông Vũ Anh Tuấn cho biết, các tuyến metro của TPHCM được quy hoạch theo hướng từ trung tâm thành phố đi các vùng ngoại thành, thậm chí nối dài qua địa phương khác - như tuyến metro số 1 sắp hoàn thành. Do đó, tiềm năng, cơ hội phát triển TOD của TPHCM là rất lớn, thành phố vừa chỉnh trang đô thị hiện hữu vừa phát triển đô thị mới dạng “nén”, mật độ cao.

Theo các chuyên gia, TPHCM phát triển TOD sẽ tạo ra các đô thị vệ tinh, đô thị “nén” đa trung tâm cũng như giải tỏa áp lực về không gian đô thị, mật độ dân cư ở khu vực trung tâm thành phố. KTS Ngô Viết Nam Sơn, thành viên Hội đồng tư vấn thực hiện Nghị quyết 98, nhận định, nếu triển khai thành công mô hình TOD sẽ là một cuộc cách mạng về đô thị không chỉ cho TPHCM mà còn của cả nước. Để thực hiện mô hình này, theo ông Sơn, TPHCM triển khai thí điểm dọc tuyến metro số 1. Trong đó, tại dọc trục đường có thể quy hoạch bán kính đến 200m để hình thành các khu đô thị “nén”. Còn khu vực nhà ga metro có thể quy hoạch rộng hơn.

Để triển khai thành công mô hình này, KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng, trước hết phải có sự đồng thuận của cộng đồng dân cư tại các khu vực phát triển TOD. Đặc biệt là khâu thu hồi đất phải theo cơ chế thị trường, bồi thường đúng giá thị trường để tạo sự đồng thuận, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng. Bởi khi giải phóng mặt bằng nhanh thì Nhà nước sẽ có quỹ đất “sạch” để tiến hành đấu giá, thu hút nhà đầu tư chiến lược tham gia phát triển TOD.

Theo ông Sơn, nguồn thu từ việc đấu giá đất “sạch” này sẽ rất lớn, cùng với đó là thiết lập được mặt bằng giá trị mới cho thị trường bất động sản dọc các khu đô thị này. Bên cạnh đó, TPHCM là địa phương đi đầu về phát triển TOD, đưa vào quy hoạch và có lợi thế từ Nghị quyết 98. Tuy nhiên, để đi vào thực hiện, cần có những văn bản pháp lý cụ thể đi kèm để làm cơ sở cho quá trình xây dựng và phát triển dự án. Vì vậy, cần có sự đồng hành, hỗ trợ của các cơ quan trung ương.

Đồng quan điểm, GS-TS Nguyễn Trọng Hoài, nguyên Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế TPHCM, thành viên Hội đồng tư vấn thực hiện Nghị quyết 98, nhấn mạnh, phát triển TOD gắn liền với tiến độ phát triển hệ thống metro của TPHCM. Bởi metro sẽ tạo ra không gian cho TPHCM phát triển TOD, còn TOD sẽ tạo ra nguồn vốn rất lớn để thành phố đầu tư ngược lại nhằm hoàn thiện hệ thống hạ tầng, trong đó có metro. Còn ông Phan Hữu Duy Quốc, chuyên gia đô thị, thành viên tổ tư vấn xây dựng đề án phát triển hệ thống đường sắt đô thị TPHCM, nêu ý kiến, TOD không mang lại giá trị ngay tức khắc mà phải có vốn mồi. Do đó, để phát triển mô hình này, TPHCM cần định rõ dòng chảy của nguồn vốn để tính toán, thử nghiệm từng giai đoạn trước khi tăng tốc.