Cần đổi mới quy hoạch xây dựng đô thị ở nước ta

Nguyễn Đăng Sơn

Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị & Phát triển hạ tầng

 

Những bức xúc trong quy hoặnh xây dựng

Quy họach treo ảnh hưởng sâu rộng đến đời cống người dân

Ở Việt Nam, bộ Xây Dựng, cơ quan quản lí và (nhiều khi) thực hiện quy hoạch (quy hoạch theo nghĩa chúng ta hiểu là để xây dựng đô thị) thì định nghĩa như thế này: Quy hoạch xây dựng (thêm chữ “xây dựng” để phân biệt với “qui hoạch phát triển kinh tế xã hội”): là việc tổ chức hoặc định hướng tổ chức không gian vùng, không gian đô thị và điểm dân cư, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ đó, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng được các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường. (Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, phần về Quy hoạch Xây Dựng do Bộ Xây Dựng ban hành)

Khái niệm quy hoạch treo là gì? Quy hoạch treo là tình trạng của các kế hoạch có nội dung sử dụng đất nhưng không được thực hiện hoặc thực hiện chậm so với tiến độ ban đầu. Các loại quy hoạch gián tiếp hoặc trực tiếp liên quan đến đất đai, như: quy hoạch phát triển kinh tế xã hội; quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch chung về xây dựng đô thị, kế hoạch chi tiết xây dựng đô thị, kế hoạch xây dựng các điểm cho dân cư nông thôn; quy hoạch giao thông và thủy lợi; quy hoạch ngành (công nghiệp, y tế, thể thao, du lịch, thương mại, nông nghiệp, quốc phòng, an ninh...). Quy hoạch treo vừa gây lãng phí xã hộ, vừa ảnh hưởng sâu rộng đến đời sống người dân.

Ở trên thế giới sẽ hiếm khi ta gặp từ quy hoặch “treo”  hay  dự án “treo”, nhưng ở nước ta trong một thời gian dài quy hoặch “ treo” , dự án “treo” đang là một vấn nạn làm ảnh hưởng đến quyền lợi về nhà đất  và cuộc sống của người dân. Nội dung quy hoặch “treo” có thể hiểu đơn giản là chính quyền công bố quy hoặch và dự án nhưng không làm gì để thực hiện hoặc đã giao đất cho chủ đầu tư nhưng không làm gì hoặc chỉ đầu tư một ít. Tuy nhiên, ở nước ta, trong khoảng thời gian dài, “Dự án treo” là một cụm từ nóng gây nên nhiều bức xúc trong xã hội. Trên khắp các tỉnh thành từ bắc vào nam, trên nhiều lĩnh vực đều dễ dàng bắt gặp cụm từ “treo” đầy ẩn dụ với nội hàm vô cùng phong phú. Có thể nhận thấy đây là một vấn đề đã gây ra nhiều khó khăn trong tiến trình phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Nhìn chung, có 3 dạng quy hoạch “ treo” chính: Thứ nhất, địa phương công bố quy hoạch một khu đất để xây dựng công trình, dự án nhưng sau đó không làm gì để thực hiện quy hoạch. Trong khi người dân sống trong khu quy hoạch muốn xây dựng, sửa chữa, chuyển nhượng lại gặp khó khăn. Thứ hai, đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án nhưng việc thu hồi không dứt điểm, kéo dài từ năm này sang năm khác, có khi chỉ vướng một vài thửa, trong khi nhà đầu tư mỏi mắt chờ giao đất. Tình trạng “treo” này làm chậm trễ tiến độ thực hiện dự án đầu tư Thứ ba, đất đã giao nhưng chủ đầu tư không đầu tư gì hoặc đầu tư một ít rồi bỏ đó gây lãng phí.. Theo thống kê của Bộ TN-MT, chỉ trong 3 năm (từ 2006-2008), tại 53 tỉnh, thành phố, có tới 1.763 trường hợp quy hoạch treo Quy hoạch “treo” “đi” từ Bắc vào Nam; “treo” trong 1 năm, 10 năm và lâu hơn thế nữa…

Nguyên nhân của tình trạng quy hoặch “ treo” và dự án “treo”, trước mắt là tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản , nguyên nhân sâu xa là giá đất bồi thường quá thấp nên kéo dài . Mặt khác cũng do cơ chế “xin – cho”  dẫn đến tình trạng “ xí đất”, nhưng thiếu vốn , không theo cơ chế thị trường.

Mặt khác là do quy hoặch không phù hợp với yêu cầu của thị trường nhưng lại không điều chỉnh được . Nguyên nhân của tình trạng này là Luật quy hoặch đô thị hiện nay so với quy hoặch xây dựng trước đây không có nhiều thay đổi, cách nhìn về quy hoặch xây dựng vẫn là tạo ra một cơ cấu ổn định theo dự kiến trong tương lai, luôn có mong muốn kiểm soát mọi quyết định về quy hoặch, quy hoặch nêu lên những mục tiêu có tính chất bắt buộc.

Nước ta hiện nay là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Với quá trình hội nhập toàn cầu , hệ thống kinh tế trở nên hỗn hợp. Trong bối cảnh đó dự báo trong quy hoặch không hoàn toàn trở thành hiện thực, cho dù là dự báo của những nhà quy hoặch giỏi nhất.

Công tác quy hoặch chỉ nên đưa ra những mục tiêu có tính định hướng dựa trên cơ sở dự báo. Quy hoặch nên mang tính chiến lược hơn, xác định rõ các ưu tiên, quy định “cứng” đối với những vấn đề không thể xâm phạm, các quy định “mềm dẻo” với những mảng phát triển kinh tế xã hội.

Cần suy nghĩ công tác quy hoặch như một hệ thống luôn được điều chỉnh sẽ dẫn đến thay đổi đáng kể trong văn hóa trách nhiệm của cơ quan chuyên môn

Luật quy hoặch đô thị hiện nay thời hạn điều chỉnh quy hoặch chi tiết là 3 năm ? Ở Pháp thường là 4 tháng bản đồ quy hoặch các thành phố lớn lại được điều chỉnh một lần, có thể nói quy hoặch đô thị ở Pháp luôn được điều chỉnh kịp thời và gần như liên tục.

Quy hoặch đô thị cần có tính đàn hồi nhất định, thích ứng với sự phát triển của kinh tế thị trường, như vậy mới có thể thực sự chỉ đạo kịp thời cho xây dựng.

Hà Nội và TPHCM là trung tâm kinh tế thương mại lớn của cả nước, có tốc độ phát triển kinh tế xã hội và đô thị hóa nhanh nhất cả nước, nhất là trong bối cảnh toàn cầu hóa, hội nhập kinh tế thế giới, do vậy cần được chính phủ càn  phân cấpcho thành phố trong điều chỉnh quy hoặch hàng năm để thích nghi với tốc độ phát triển nhanh đồng thởi đảm bào quyền lợi về nhà đất và cuộc sống của người dân nhất là trong khu vực dân cư.

Vai trò đầu tư của của doanh nghiệp trong quy hoặch xây dựng

Ở các nước phương Tây thì kinh tế thị trường chỉ với sự can thiếp hạn chế của nhà nước. Vì vậy ở các nước phương Tây xem sự phát triển đô thị như một lực do thị trường ( bao gồm các quyết định của doanh nghiệp và cá nhân) tạo ra và xem các công cụ quy hoặch như là công cụ để hỗ trợ, điều tiết và phải không ngừng điều chỉnh theo sự luân chuyển.

Ở Việt Nam : “ Kinh tế thị trường theo định hướng XHCN”. Với quá trình hội nhập toàn cầu, hệ thống kinh tế đã trở nên hỗn hợp. Cách nhìn ở nước ta thì vẫn là tạo ra một cơ cấu ổn định trong tương lai. Trong khi đó các công cụ quy hoặch trong nền kinh tế thị trường cần được xem như những công cụ điều tiết trong một thực tế kinh tế xã hội năng động và linh hoạt .

Do vây cần kết hợp quy hoặch tổng thể (Master Plans), quy hoặch quy chế (Statutory Plans ) của nhà nước với quy hoặch bằng dự án (Project Plans) của doanh nghiệp do vậy cần phải điều chỉnh thường xuyên quy hoặch đô thị để thích nghi với thị trường .

Có thể nói quy hoặc cần có “tính đàn hồi” (cần điểu chỉnh) để thích nghi với cơ chế thị trường. Đó chính là “tính tùy biến trong quy hoặch đô thị ”  (Urban  Planning Discretion).Có thể nói quản lý quy hoặch tốt  để có vai trò đầu tư của doanh nghiệp “bằng dự án” là cơ sở để phát triển đô thị bền vững.

Để Hà nội TP HCM và các thành phố khác của Việt Nam trở thành một đô thị có không gian sống văn minh hiện đại và thẩm mỹ, trước tiên thành phố cần thực hiện nghiêm túc thực hiện quyết định phê duyệt quy hoặch xây dựng của Thủ tướng chính phủ đối với các thành phố còn được gọi là “quy hoặch bằng quy chế”.Tuy nhiên trong cơ chế thị trường và toàn cầu hóa phát triển đô thị gần như chịu tác động của một lực thị trường , bao gồm đa phần các quyết định của cá nhân, tư nhân, doanh nghiệp tạo ra bằng các dự án, còn được gọi là “quy hoặch bằng dự án”. Do vậy chỉ nên xem các công cụ quy hoặch đô thị “quy hoặch bằng quy chế” như công cụ để hỗ trợ điều tiết và không ngừng điều chỉnh theo diễn biến của thị trường.  Do vậy công cụ “ quy hoăch tổng thể”, “quy hoặch bằng quy chế”của nhà nước cần kết hợp với công cụ “quy hoặch bằng các dự án” của doanh nghiệp, nói cách khác nhà đầu tư / doanh nghiệp có thể tham gia làm quy hoặch, nếu không có nhà đầu tư thì quy hoặch đẹp và hoàn hảo tới mấy cũng chỉ là đồ án nằm trên giấy, chính các “dự án đầu tư”  giúp “điều chỉnh quy hoặch” và là công cụ kiểm soát đất đai. Đó chính là cơ sở để điều chỉnh quy hoặch để phát triển đô thị bền vững.

Do vậy Quy hoặch xây dựng cần được điều chỉnh thường xuyên để thích nghi với thị trường. Luật quy hoặch đô thị hiện nay so với quy hoặch xây dựng trước đây không có nhiều thay đổi, cách nhìn trong quy hoặch xây dựng vẫn là tạo ra một cơ cấu ổn định theo dự kiến trong tương lai, luôn có mong muốn kiểm sóat mọi quyết định về quy hoặch, quy hoặch nêu lên những mục tiêu có tính chất mệnh lệnh bắt buộc nên phát sinh tình trạng “quy hoặch treo”/ “quy hoặch phi thị trường”. Trong bối cảnh đó dự báo không bao giờ trở thành hiện thực hoành toàn, cho dù dự báo của những nhà quy hoặch giỏi nhất. Công tác quy hoặch chỉ nên đưa ra những mục tiêu có tính “định hướng” dựa trên cơ sở dự báo. Quy hoặch nên mang tinh chiến lược hơn, xác định rõ các ưu tiên, các quy định cứng đối với những mảng không thể xâm phạm, các quy định mềm dẻo với những mảng phát triển kinh tế xã hội. Cần suy nghĩ công tác quy hoặch như một hệ thống luôn luôn được điều chỉnh sẽ dẫn đến thay đổi đáng kể trong “văn hóa trách nhiệm” của các cơ quan chuyên môn.

Quy hoặch xây dựng đô thị  theo quy hoặch tổng thể hoặc quy hoặch bằng quy chế  cần có tính đàn hồi nhất định, thích ứng với sự phát triển của kinh tế thị trường và yêu cầu của doanh nghiệp thông qua các dự án đề nghị, như vậy mới có thể thực sự chỉ đạo được xây dựng. Vai trò của các nhà quy hoặch đã thay đổi về bản chất, vai trò đó là trở thành người hướng dẫn chịu trách nhiệm chính trong cuộc thảo luận và tạo điều kiện cho một sự thỏa thuận với doanh nghiệp về các dự án đầu tư. Sau đó anh ta phải biến thỏa thuận đó thành những quy định.

Các thành phố hiện đang đấu tranh với 3 xu hướng cực lớn : tòan cầu hóa, đô thị hóa và phân quyền hóa. Hà nội và TP HCM đều là đô thị đặc biệt, là các trung tâm kinh tế-thương mại lớn của cả nước có tốc độ phát triển kinh tế xã hội và đô thị hóa nhanh nhất cả nước do vậy cần được chính phủ phân cấp trong điều chỉnh quy hoặch với thời gian ngắn  hơn để thích nghi với tốc độ phát triển nhanh của thị trường.

Quản lý quy hặch xây dựng tốt với vai trò tham gia bằng dự án của doanh nghiệp chính là cơ sở để phát triển đô thị bền vững trong toàn cầu hóa cơ chế thị trường và BĐKH.

Trái với việc diều chỉnh quy hoặch để phù hợp vóii diễn biến của thị trường, trong “ Báo cáo giám sát việ quản lý sử dụng đất tai đô thị từ khi Luật đất dai có hiệu lực đên nay” của Ủy ban kinh tế quôc  hội, ngày 27/5/2019, cả nướ có 1.390 dự án được điều chỉnh quy hoặch từ 1-6 lần. Theo các đại biểu quốc hội “ Quy hoặch được điều chỉnh co xu hướng tăng lợi ích tối đa cho nhà đầu tư, giảm tối đa các diện tích lơi ích công cộng và lợi ích của người sử dụng”, vấn nạn trên “ đã gây tổn thất về kinh tế, bức xúc cho x4 hội và người dân, thậm chí không thể khắc phục tình tạng ngày càng  kẹt xe, ô nhiễm môi trường, mưa ngập, quá tải điện nước, hệ thống thải...” , “ Cử chi cho rằng việc điều chỉnh quy hoặch nêu trên là để phục vụ cho lợi ích nhóm của chủ  đầu tư  và những người có liên quan mà không quan tâm đến lợi ích của người dân. Điều a`1ng lo ngại là dân cứ phản ảnh, báo chí lên tiếng, cơ quan chức năng vẫn vào kiểm tr, nhưng việc điều chỉnh vẫn cứ diễn ra”...”Quốc hội nghĩ gì khi mật độ điều chỉnh nâng từ 4,6% lên 405, tầng cao bình quân từ 20-33% lên 49% tầng, Thay vì thuyết phục chủ đầu tư tuân thủ quy hoạch của nhà nước thì bẻ cong theo đề xuất của các nhà đầu tư...”, “Những ngừơi được Đảng và nhà nước tin tưởng trao trọng trách quản lý thay vì giữ gìn để biến nó thành nguồn lực phát triển kinh tế thì lợi dụng để mưu cầu lợi ích riêng”.

 CẦN ĐỔI MỚI QUY HOẶH XÂY DỰNG ĐÔ THỊ Ở NƯỚC TA

Hướng tới quy hoặch đô thị hậu hiện đại

Trong thời kỳ toàn cầu hóa và kinh tế thị trường, hậu công nghiệp, thông tin và lập trình , khủng hoảng sinh thái thì không thích hợp nếu quy hoặch không gian vật chất lại vẫn sử dụng quy hoặch “đô thị hiện đại” truyền thống theo “phân khu kiểu hình học cứng nhắc thiếu sự linh hoạt” .

 “Trong khuôn khổ của quy hoặch chiến lược hợp nhất”, quy hoặch tích hợp đã  được quy định trong luật quy hoặch, , cần sử dụng“quy hoặch đô thị hậu hiện đại” có tính đa phương thì ngoài phân khu còn cần linh hoạt và hợp lý và đa dạng có thể còn bao gồm nhiều loại: từ không gian lịch sử, không gian trí tuệ, không gian tinh thần , không gian nghệ thuật và không gian văn hóa đến không gian tự nhiên…

Về quy hoặch đô thị, thì ở nước ta từ sau 1954 tới nay , theo Luật Quy hoặch đô thị năm 2009 khi chỉ tập trung chủ yếu vào 3 loại quy hoặch : QH chung , QH phân khu và QH cho tiết để ràng buộc mọi hoạt động đầu tư vào một “khuôn khổ cứng nhắc” của QH chi tiết, thực chất là vẫn sử dụng theo phương pháp quy hoặch của Liên Xô cũ  chịu ảnh hưởng mạnh mẽ  của quy hoặch chức năng do Le Corbusier đề xướng vào thời kỳ công nghiệp, hay còn được gọi là quy hoặch tổng thể , quy hoặch đô thị hiện đại hay quy hoặch đô thị truyền thống , đó là quy hoặch phân khu chức năng kiểu hình học cứng nhắc, thiếu linh hoạt không thích ứng với kinh tế thị trường, toàn cầu hóa với hàng trăm hàng ngàn các nhà đầu tư tư nhân và cá nhân mà trong đó sự điều tiết của nhà nước rất hạn chế.

Trên thực tế, công tác quy hoặch đô thị ở nước ta hiện nay vẫn cố gắng dự báo và định hướng tối đa mọi việc. Trên cơ sở đó chính quyền luôn có mong muốn kiểm soát mọi quy định về quy hoặch và kế hoặch.

Kế hoặch hóa thường ít linh hoạt hơn thị trường và chỉ có tác động đến những “khối lượng hạn chế” trong khi đó thị trường có thể tác động đến những “khối lượng có tiềm năng không hạn chế”. Điều này buộc công tác quy hoặch và kế hoặch phải thay đổi để có thể phản ứng và điều chỉnh thị trường.

Tóm lại, cách nhìn trong quy hoặch đô thị ở nước ta vẫn là tạo ra một cơ cấu ổn định trong tương lai theo kế hoặch. Trong khi đó công cụ quy hoặch trong kinh tế thị trường cần được xem như những “công cụ điểu tiết và điều chỉnh” trong một thực tế kinh tế-xã hội năng động và linh hoạt.

Theo Lawrie Wilson, quy hoặch xây dựng tổng thể của Việt Nam là di tích của thời kỳ tiền đổi mới và rất ít có giá trị trong thời kỳ hậu gia nhập WTO. Bạn có thể đứng lại và có cái nhìn tổng quan về đa số các thành phố ở Việt Nam, rằng một điều không thể bác bỏ chính là quy hoặch đô thị như hiện nay đang áp dụng đã thất bại trong việc cung cấp chất lượng cuộc sống như đã hứa hẹn.

Thời kỳ hiện nay là thời kỳ toàn cầu hóa- kinh tế thị trường, hậu công nghiệp - thông tin và lập trình và khủng hỏang sinh thái thì không thể sử dụng mãi phương pháp quy  hoặch đô thị hiện đại mà chuyển sang sử dụng phương pháp quy hoặch đô thị hậu hiện đại vì : so với quy hoặch hiện đại đơn thuần công năng thì quy hoặch đô thị hậu hiện đại khẳng định rằng phải thỏa mãn yếu tố con người sống trong đô thị , mặt khác một đô thị không đơn thuần chỉ là công năng mà còn có tính bản sắc hay giá trị lịch sử.

Theo William S.W.Lim: “ Không gian hậu hiện đại có tính đa phương và có thể gồm nhiều loại từ không gian lịch sử, không gian trí tuệ, không gian tinh thần, không gian nghệ thuật và không gian văn hóa… đến không gian tự nhiên và không gian thật sự…

Tính hậu hiện đại là một hiện tượng văn hóa toàn cầu. Sự năng động và khác biệt của nó có tính toàn cầu thích ứng với địa phương..”.Thực ra thì đô thị hậu hiện đại cũng chính là sự hòa trộn giữa các yếu tố hiện đại và hậu hiện đại trong thiết kế và tổng thể.

Do vậy có thể nói quy hoặch đô thị hậu hiện đại ngày nay thì vừa “phân khu chức năng” vừa phải “linh hoạt, hợp lý và rất đa dạng” vì nó còn được quyết định nhiều hơn bởi các đại lượng như vị trí địa hình, sự liên hệ giữa cảnh quan và nước, các di sản kiến trúc cần bảo tồn v.v…

Nếu chỉ sử dụng “Quy hoặch phân khu” của quy hoặch đô thị hiện đại thì không thể cứng nhắc “kiểu hình học” như trước đây vì sẽ “không hiệu quả” , vì “đô thị rất phức tạp” do vậy mà cần “linh hoạt” tổ chức không gian để hợp nhất giữa khu ở , khu làm việc và dịch vụ công cộng, phát huy vai trò của người đi bộ và tránh giao thông con lắc, để giảm ách tắc giao thông nhằm tạo ra một cơ cấu đô thị “ hợp lý”, “đa dạng” “công năng sử dụng hỗn hợp” (mixed use) theo hướng”đa dụng”,và cần có giải pháp ứng xử có hiệu quả với sự “suy thoái về môi trường”. Một thành phố sinh động phải là “một bản liên hợp”.

Chủ nghĩa đô thị có thể tạm gọi là hậu hiện đại phải có một bản sắc địa

phương đã được phát triển với quá trình hiện đại hóa . Đảm bảo tính công bằng giữa các nhóm người và giữa con người với môi trường. Thực ra hậu hiện đại chính là sự hòa trộn giữa các yếu tố hiện đại và hậu hiện đại trong thiết kế tổng thể. Là việc gặp nhau của việc đem các cách thức thiết kế và quản lý hiện đại ra xây dựng các đặc trưng gắn liền với bản sắc địa phương. Điều này có lẽ phù hợp với đô thị, vì theo Charles Jenks “Chủ nghĩa hậu hiện đại là một thứ hỗn hợp mang tính chiết trung của bất cứ truyền thống nào với những gì mới qua: nó vừa là sự kế tục vừa là sự siêu việt hóa chủ nghĩa hiện đại”.

Quy hoặch đô thị hậu hiện đại “chứa đựng các nhu cầu không gian đa dạng” của các bản quy hoặch: kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường, cơ sở hạ tầng trong “sự hợp nhất hài hòa” giữa công bằng xã hội, sống tốt và tính bền vững , hướng tới mục tiêu “pháp triển bền vững” theo phương pháp quy hoặch chiến lược hợp nhất/ quy hoặch tích hợp.

Hiện có nhiều “mô hình đô thị” theo hướng hậu hiện đại như  : thành phố sinh thái - kinh tế  (Eco2 City) , thành phố sống tốt (Liveable City), tăng trưởng thông minh (Smart Growth), mô hình TOD (Transit - Oriented Development) , chủ nghĩa đô thị mới ( New Urbanism), đô thị học cảnh quan (Landscape Urbanism) v.v..Trong thời kỳ BĐKH, thì phải là đô thị sinh thái, đô thị xanh.Quy hoặch đô thị xanh thực hiện phân vùng dựa trên đặc tính sinh thái, tiềm năng tài nguyên (con người, văn hóa, lịch sử) và thích ứng với BĐKH làm căn cứ để lập quy hoặch không gian và sử dụng đất.

Trên thế giới quy hoặch dựa trên các bản đồ, trong đó có một bản đồ tích hợp  (tổng hợp) quản lý kinh tế , hạ tầng, cây xanh , phúc lợi xã hội... sau đó dự vào bản đồ này để quản lý sử dụng đất đa loại đất công và đất tư. Đất công là đất dàg cho giao tông , bến cảng, sây bay, công viên v.v. còn lại là đất tư, Kèm theo là bản đồ phân khu chức năng. Đây à bản đồ quy hoặch rõ ràng phân ra khu công cộng, dân cư, đường xá... Với cách làm quy hạch đó, nhà nước quản ký rất dễ dàng, không có viêc móc nối, nhà đầu tư và chính quyền để thay đởi quy hoạch.

Cần sửa đổi Luật quy hoặc đô thị 2009 cho phù hợp với cơ chế thị trường, toàn cầu hóa, không còn quy hoặch treo và thíchứng với BĐKH. Hy vọng Quy hoặch đô thị ở nước ta sau 30 năm đổi mới cũng sẽ theo kịp xu thế của thế giới.

Cần có Chiến lược phát triển đô thị để thực hiện quy họach xây dựng đô thị có hiệu quả

Bản đồ quy hoạch chỉ là dự kiến trong tương lai, muốn thực hiện quy hoặch hải có chiến lược phát triển đô thị. Các cơ quan sở ngành tổng hợp như sở kế hoặch đầu tư, sở quy hoặch kiến trúc, sở xây dựng , sở giao thông vận tải v.v. do sở kế hoặch đầu tư chủ trì phải có trách nhiệm tham nưu cho UBNPTP  chiến lược phát triển đô thị.Chiến lược này phải cân đối nguồn vốn của cả nhà nước và tư nhân cho phát triển, cân đối giữa phát triển kinh tế  với hạ tầng, kể cả hạ tầng kỹ thuật  xã hội  và cả hạ t6àng dịch vụ , cân đối với phân bổ dân cư..giảm ô nhiễm môi tường  Tổ tư vần phải có chiến lược phát triển của thành phố  hàng năm và 5 năm.

Chiến lược phát triển đô thị có thể bao gồm: (i) Chiến lược phát triển đất đô thị theo “hình thái  đô thị”, “phân bố và tích tụ dân cư”, trong đó lưu ý là đưa hoạt động phát triển đất như một hoạt động của kinh tế thị trường, không chỉ là hoạt động của các đơn vị nhà nước  (ii)  Chiến lược phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ (iii) Chiến lược phát triển đô thị theo hướng “tăng trưởng xanh”, bảo vệ môi trường và ứng phó với biến đổi khí hậu, giảm thiểu thảm họa , kết hợp với phát triển đô thị thông minh hướng đến mục tiêu phát triển bền vững (iv) Chiến lược điều tiết đô thị hóa gắn với tăng trưởng kinh tế và công bằng xã hội (v) Chiến lược phát triển vùng ven đô thị liên quan đến tiến trình chuyển  hóa dân cư nông nghiệp và quản lý phát triển vành đai  xanh (vi) Chiến lược phát triển các không gian công cộng để thành phố có chất lượng sống tốt và sáng tạo.

Trên đây chỉ là những phân tích kiến nghị có tính chất định tính, rất cần có “chiến lược phát triển thành phố” và kế hoặch  thực hiện các chiến lược của TP dựa trên quan niệm coi thành phố như một không gian ưu tiên phát triển theo mô hình đô thị pù hợp. Nó chứng minh các quyết định bằng các tiêu chuẩn có hiệu quả và sử dụng nguồn tài chính tối ưu. Phương pháp sử dụng để lập chiến lược phát triển thành phố chỉ có thể là phương pháp “Chiến lược phát triển thành phố” (City Development Strategy- CDS) do WB tài trợ cho Sở KH ĐT TPHCM từ năm 2000, cần triển khai thực hiện trong thực tế. Nguồn ngân sách địa phương phải được hình thành từ “Chương trình đầu tư vốn” (Capital Investment Program – CIP) cho kế hoặch 5 năm và hàng năm, trong đó cần chú trọng cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” vì “hạ tầng luôn phải đi trước một bước”.

Nhà nước phải lập và quản lý và thực hiện quy hoặch bài bản. Trong đó chính quyền làm và công bố quy hoặch, nếu điều chỉnh quy hoặch thì thủ tục và quy trình cũng phải như lập quy hoặch ban đầu, phải do các cơ quan trình tư vấn thẩm định , lấy ý kiến của người dân. Do vậy rất cần phải có cơ chế quản lý điều chỉnh quy hoặch xây dựng mới có hiệu quả./.