Bàn về ý nghĩa của mật độ đô thị

ThS. Nguyễn Xuân Anh

Phó trưởng Phòng QLKT - VIUP

Trong các cuộc tranh luận về mật độ đô thị, chúng ta thường thấy các bình luận về mật độ xây dựng công trình quá cao hoặc quá thấp, về mật độ dân cư quá lớn hoặc quá nhỏ, về hoạt động đô thị quá sôi động hoặc quá buồn tẻ. Cộng thêm việc có quá nhiều quan niệm đi theo quy định của mỗi chuyên ngành, mỗi cấp bậc lãnh thổ, khiến chúng ta càng dễ lẫn lộn, trong khi lại thiếu sự minh bạch về ý nghĩa khi sử dụng các loại thước đo về mật độ.

Mật độ cao trong cảm giác của người này có thể là thấp trong quan điểm của người khác. Cùng một tòa nhà văn phòng cao tầng xây lên, có thể gây áp lực quá tải đối với khu dân cư này, song lại có thể là chức năng cần thiết đối với khu dân cư khác.

Mật độ là một khái niệm được vay mượn từ môn vật lý, với ý nghĩa khá rõ ràng là tỷ lệ giữa lượng vật chất của một loại đối tượng nào đó trong một dung tích của không gian bao chứa nó. Nhưng khi áp dụng cho quản lý đô thị thì không còn đơn giản như vậy. Bởi chúng ta đang cùng một lúc nói về công trình, con người, hoạt động của họ và tổng hợp của nhiều yếu tố nữa.

Mật độ dân số cao chưa chắc đã phản ánh một thành phố có sức sống. Và ngược lại, mật độ dân số thấp chưa chắc có nghĩa là một thành phố buồn tẻ. Mật độ dân số được đo lường từ số dân trên diện tích đất đô thị dựa trên dữ liệu điều tra dân số. Song mật độ đó không phản ánh mật độ hoạt động “bên trong” và “bên ngoài” công trình. Số lượng người sử dụng một khu đô thị nhất định tại một thời điểm nhất định bao gồm những người sống trong đó, đang làm việc ở đó, và cả đang lai vãng ở đó. Ngoài ra còn có những nhịp điệu hoạt động đô thị khi mọi người di chuyển từ nơi này đến nơi khác trong ngày và trong tuần. Cùng một khu đô thị có thể đông dân cư trong giờ làm việc và vắng người vào cuối tuần. Mật độ hoạt động không chỉ là số lượng cư dân mà còn biến động theo thời gian và sự kết hợp chức năng thu hút hoạt động đô thị.

Chuyển sang vấn đề mật độ xây dựng, thước đo thường dùng nhất là hệ số sử dụng đất, tức là tỷ lệ giữa diện tích sàn xây dựng và diện tích đất. Đây là biện pháp được sử dụng rộng rãi nhất để quản lý sự phát triển trên bất kỳ ô đất nào. Khi kết hợp nó với quy định mật độ xây dựng (độ phủ công trình trên diện tích ô đất) và tầng cao xây dựng, nhà quản lý có thể yên tâm rằng họ đã có đủ công cụ kiểm soát phát triển. Tuy nhiên, cả ba chỉ số này hợp lại chỉ nói lên phần xác của công trình, chứ không biểu đạt gì về cách mà người ta hoạt động trong và ngoài các công trình (đã hoặc sẽ được xây dựng).

Một thước đo mật độ phổ biến khác là số căn hộ trên một héc-ta. Điều này thường được sử dụng như một phương tiện để đánh giá dân số và mật độ xây dựng cùng lúc. Mặc dù là một công cụ hữu ích để đánh giá các dự án khu ở, song nó không hề chính xác bởi không ai biết trước được tỉ lệ lấp đầy trong mỗi căn hộ.

Thêm vào đó, có sự phân biệt giữa mật độ gộp và mật độ thuần. Kiểm soát quy hoạch đô thị chỉ đáng tin cậy khi nó dựa trên mật độ thuần. Tuy nhiên, chỉ số đó không thể đo được cho quản lý tương lai phát triển tại các không gian lớn. Bởi người ta chưa thể đoán được điều gì sẽ xảy ra ở đó để định trước mức độ kiểm soát cụ thể.

Mật độ gộp luôn thấp hơn mật độ thuần và nó là kẽ hở lớn trong quản lý phát triển đô thị. Khi đo mật độ gộp, các vùng mặt nước lớn, đường cao tốc, các địa điểm không thể xây dựng… đều được cộng gộp vào mẫu số, làm cho chỉ số mật độ trung bình giảm đi. Nói cách khác, nơi người ta vẽ ra ranh giới là một quyết định quan trọng trong việc tạo ra kết quả về chỉ số mật độ đô thị, chứ không phải sự thực về mật độ mà ta muốn tìm hiểu.

Cuối cùng là câu hỏi về mật độ hoạt động của cuộc sống đường phố, của những người sử dụng không gian công cộng. Ở đây sự phức tạp được nhân lên nhiều lần. Mặc dù chúng ta có thể đo lường số lượng ở người đi bộ trên phút hoặc trên mét vuông, nhưng lại không thể làm rõ được cách thức mà hoạt động đường phố đang hoặc sẽ diễn ra. Điều này phụ thuộc vào số lượng việc làm, mức độ thu hút khách vãng lai, cách thức kết hợp các chức năng công trình, mức độ phụ thuộc vào xe riêng, mô hình mạng giao thông, và khả năng đi bộ trong thời tiết từng nơi. Tuy nhiên, đây thứ mật độ mang lại lợi ích lớn nhất để đánh giá sự thành công của đô thị, nơi các giao lưu xã hội và kinh tế tạo ra giá trị đời sống. Từ đó mà chúng ta biết được khu đô thị là năng động hay bế tắc.

Có rất nhiều khu đô thị mà ta thấy có mật độ xây dựng cao nhưng không có cường độ hoạt động tương xứng. Ngược lại, cũng có những ví dụ điển hình về cường độ hoạt động cao trong một khu vực không hề có mật độ xây dựng cao tương ứng.

Đã có rất nhiều phong trào tư duy về đô thị học hướng đến giải quyết vấn đề này, tức là tiếp cận đa chiều nhằm nâng cao hiệu quả của mật độ tích tụ đô thị thay vì chỉ sử dụng các công cụ truyền thống. Những mục tiêu như Đô thị nhỏ gọn (compact city), Đô thị lèn đầy (urban infill), Đô thị phát triển theo định hướng giao thông (TOD), hay Thành phố 30 phút… giờ đây đã trở nên phổ biến và phần nào đã trở thành các phương tiện giúp cho việc hoạch định chính sách phát triển đô thị có được suy nghĩ ban đầu đúng đắn hơn.

Như vậy là, không có một thước đo duy nhất nào để đo mật độ đô thị. Khi ta đo đếm trên lãnh thổ càng lớn, dự báo càng xa, thì độ tin cậy càng giảm. Cách tiếp cận tốt hơn là tìm đến một thước đo “mật độ đa chiều”, trong đó cường độ và mức độ phức hợp của hoạt động đô thị được xem xét một cách toàn diện.