Chử Đức Trung
1. Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất (HSSDĐ) là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình (không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm, tầng mái) với diện tích tất cả lô đất.
HSSDĐ nhằm khống chế số tầng cao trong khu đất xây dựng tương ứng với mật độ xây dựng cho phép. Đây là chỉ số cực kỳ quan trọng, nó thể hiện quy mô của công trình, kinh phí đầu tư cũng như là sản phẩm tạo ra là bao nhiêu trên mỗi m2 đất được đầu tư.
Về mặt hiệu quả thẩm mỹ và thị giác, nếu HSSDĐ của một công trình không đổi, MĐXD càng thấp thì nhà càng cao, bề mặt đô thị sẽ càng thông thoáng (diện tích đất trống nhiều hơn) và còn tạo điều kiện giảm được ô nhiễm không khí, khói bụi, tăng các không gian mở, diện tích cây xanh, vui chơi cho đô thị. HSSDĐ cũng là chỉ tiêu được các nước trên thế giới sử dụng nhằm điều tiết và kiểm soát mật độ đô thị. Sử dụng hiệu quả công cụ này sẽ vừa đảm bảo gia tăng độ thông thoáng không gian đô thị, vừa giải phóng mặt đất cho các chức năng công cộng.
2. Mật độ đô thị:
Mật độ đô thị là số lượng người sống trong một khu vực đô thị cụ thể và là một khía cạnh quan trọng của cách các thành phố hoạt động.
Theo cách xác định chung của các nước trên thế giới, mật độ đô thị (urban density) bao gồm ba thành phần: (1) Mật độ cư trú (residential density) là số đơn vị ở (dwelling units – du) trên một diện tích (thường là héc-ta); (2) Mật độ sử dụng (occupancy density – tính theo tỷ lệ diện tích sàn) liên quan trực tiếp đến thu nhập, chi phí của không gian sàn và nhu cầu về không gian trên quy mô gia đình, tức là số người trong mỗi đơn vị nhà ở; (3) Mật độ dân số (population density – tính bằng người/ha) là hệ quả từ mật độ cư trú và mật độ sử dụng – số người trên mỗi héc-ta.
Tuy nhiên, Việt Nam thường sử dụng các hệ số sau để quản lý việc xây dựng và kiểm soát mật độ xây dựng đô thị:
+ Mật độ xây dựng (MĐXD) là chỉ tiêu đảm bảo khoảng chiếm diện tích đất phù hợp, đảm bảo khoảng lùi, khoảng cách công trình, diện tích bãi đỗ xe trên mặt đất và diện tích cây xanh, các không gian mở cần thiết…
+ Tầng cao (TC) là chỉ tiêu đảm bảo khoảng chiều cao tối đa của công trình trong không gian đô thị. Chiều cao công trình hiện nay được hỗ trợ mạnh mẽ bởi các công nghệ khoa học kỹ thuật tiên tiến đã cho phép xây dựng các công trình cao tầng và siêu cao tầng, do vậy ngoài yếu tố về kỹ thuật liên quan đến quản lý đường bay, khoảng tĩnh không, hiện nay chiều cao công trình chủ yếu phụ thuộc vào các quy định về cảnh quan hoặc phân vùng đô thị.
Tuy nhiên cần phải nhấn mạnh rằng lợi thế duy nhất mà công trình cao tầng có được chính là khả năng phát triển khoảng không gian phía trên đất và giảm tối đa diện tích chiếm đất phía dưới. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy việc sử dụng yếu tố chiều cao để khuyến khích phát triển các công trình cao tầng có định hướng, phù hợp với chiến lược phát triển đô thị là một hướng đi thông minh, tiết kiệm đất đai.
+ HSSDĐ là một chỉ tiêu thể hiện khối tích công trình được phép hay tổng diện tích sàn xây dựng được phép trong không gian đô thị trên một lô đất nhất định và được tính bằng công thức: Tổng diện tích sàn chia cho diện tích đất. Chỉ tiêu này cho phép xác định được toàn bộ diện tích sàn xây dựng bao gồm phần nổi, phần ngầm mà không phụ thuộc vào các hình khối linh hoạt của công trình cao tầng.
Một trong những vấn đề hiện nay các đô thị ở Việt Nam đang gặp phải là mối tương quan và sự ràng buộc giữa mật độ xây dựng và tỷ lệ không gian mở trong khu dân cư. Việc tăng mật độ xây dựng sẽ lấn chiếm và làm giảm diện tích các không gian mở mà cộng đồng có thể hưởng thụ. Trong công tác quản lý quy hoạch xây dựng trước đây, do chú trọng đến việc khống chế chiều cao công trình, để đảm bảo quy mô công trình lớn nên mật độ xây dựng thường quá cao. Xu hướng chung của các chủ đầu tư, đặc biệt là nhà ở là tăng mật độ xây dựng khi mà tầng cao đã bị khống chế. Kết quả là, HSSDĐ không cao, công trình xây dựng thấp và mật độ dày đặc, từ đó dẫn đến việc thiếu các không gian cần thiết cho các hoạt động công cộng đô thị. Thực tế, mật độ đô thị tại thủ đô Hà Nội còn rất lâu mới lọt vào danh sách những thành phố đông dân nhất thế giới, với Dhaka (Bangladesh) đứng thứ nhất bình quân 45.000 người/km2 và Karachi (Pakistan) đứng thứ 10 với 15.000 người/km2. Số liệu từ Tổng cục Thống kê, đến hết năm 2018 trên địa bàn Thủ đô có trên 8 triệu người đăng ký nhân khẩu (chưa tính lượng người thường xuyên lưu trú), mật độ dân số bình quân trên 2.300 người/km2.
Tài liệu “Hướng dẫn nhanh cho các nhà hoạch định chính sách” của UN Habitat và UNSCAP (2005) đã đưa ra quan điểm khẳng định sức hút phát triển của đô thị: “Cho dù định nghĩa các khu vực đô thị là thế nào hay quyết định mức độ đô thị của các khu vực đó thế nào, có một điều rất rõ ràng: thành phố là nơi tăng trưởng diễn ra, và là nơi tương lai tìm đến”.
Các đô thị như Hà Nội và TP.HCM đang được phủ kín bởi những mảng đặc (những khu vực dân cư thấp tầng mật độ cao) trong khi mức độ tăng trưởng dân số cơ học rất nhanh tạo áp lực lớn về nhà ở đô thị. Trong những giai đoạn gần đây, thị trường bất động sản ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM chứng kiến sự thay đổi thị hiếu với phân khúc nhà ở chung cư cao tầng. Đây sẽ là lợi thế xây dựng các cơ chế chính sách phù hợp tái thiết các cấu trúc “Mảng đặc” trong đô thị, giải quyết vấn đề chuyển đổi tái cấu trúc mô hình nhà ở, tăng diện tích giao thông và các không gian mở đô thị. Quá trình tái cấu trúc đất đai tại các khu vực đô thị hiện hữu được thực hiện bằng việc thiết lập các khu nhà ở mới trên nền các chức năng “đô thị cũ”. Để tận dụng giá trị đất đai (thường đã rất cao) tại các khu vực này, đồng thời đảm bảo lợi nhuận, các nhà đầu tư thường chọn phương cách gia tăng mật độ đô thị thông qua: (1) Tăng tiêu chuẩn và chất lượng ở, nghĩa là tăng chất lượng nguồn hàng cung ứng, cả về mặt vật lý (diện tích, khối tích, số phòng…) lẫn phi vật lý (dịch vụ, tiện ích, phong cách sống…), dẫn đến đối tượng khách hàng của các dự án muốn nhắm đến là tầng lớp trung lưu và thượng lưu – những tầng lớp có đủ và dự trữ một lượng tài chính dồi dào, sẵn sàng bỏ tiền ra để đổi lấy chất lượng ở cao hơn; (2) Tăng số lượng đơn vị ở, nghĩa là tăng số lượng nguồn hàng cung ứng để đảm bảo phần lợi nhuận thu được bù vào các chi phí đã bỏ ra cho đất đai.
Mô hình phát triển nén (Compact City) có thể đáp ứng nhu cầu dân số lớn với cấu trúc, chức năng đô thị được giảm thiểu khoảng cách, thay thế liên kết bằng không gian mở, không gian cây xanh cảnh quan và áp dụng các phương thức đi lại thân thiện môi trường như đi bộ, xe đạp… có thể đáp ứng do khoảng cách ngắn. Sự khéo léo trong phát triển mô hình thành phố vườn thẳng đứng (Vertical garden city) của Singapore là một cách tiếp cận phù hợp chiến lược phát triển. Singapore quản lý chỉ tiêu quy hoạch dựa trên kiểm soát HSSDĐ và chiều cao, đặc biệt tại khu vực quan trọng như khu trung tâm, nhà ở cao tầng, khu vực hỗn hợp cao tầng… các khu vực còn lại căn cứ trên cơ sở HSSDĐ tối đa để xác định chiều cao. Các chỉ tiêu này đều do cơ quan Tái phát triển đô thị Singapore – URA (Urban Redevelopment Authority) thống nhất kiểm soát.
Singapore không quy định về mật độ xây dựng nhưng được các quy định khác điều chỉnh như khoảng lùi, tỷ lệ cây xanh, khoảng cách an toàn cứu hỏa… trong các văn bản hướng dẫn chi tiết liên quan do URA công bố quy định về HSSDĐ theo chức năng sử dụng đất và tầng cao tối đa cho từng khu vực cụ thể. Singapore ban hành riêng một hướng dẫn về cách tính tổng diện tích sàn GFA, nhằm đáp ứng chỉ số HSSDĐ theo quy hoạch, GFA không phải là diện tích xây dựng thực tế mà được tính toán linh hoạt có giảm trừ các diện tích ưu tiên dựa trên các quy định khuyến khích phù hợp với các chính sách phát triển đô thị được chính quyền công bố.
Qua những dòng ở trên, chúng ta thấy có một mối quan hệ mật thiết giữa HSSDĐ với mật độ đô thị. Nhiều nhà quy hoạch đô thị hiện đại ủng hộ mật độ cao hơn vì lý thuyết được phổ biến rộng rãi rằng các thành phố hoạt động hiệu quả hơn khi cư dân sống trong môi trường xung quanh đô thị dày đặc hơn. Khi các thành phố có mật độ dân cư cao, chúng cần phải hướng đến một kịch bản thành phố dễ đi bộ hơn và có nhiều lựa chọn giao thông hơn. Tuy nhiên, khi các thành phố mở rộng từ trung tâm mà không được quy hoạch một cách hợp lý, chúng có thể trở nên không bền vững. Tính bền vững được các nhà quy hoạch xác định dựa trên một số yếu tố chính, nhưng quan trọng nhất trong số này là giao thông - cách mọi người đi lại. Khi các thành phố phụ thuộc vào ô tô và xe máy làm phương tiện đi lại chính, sự thiếu bền vững xuất hiện. Các lựa chọn về chất lượng cuộc sống chỉ có thể xuất hiện khi đô thị được xây dựng cho người sử dụng thay vì ô tô và xe máy. Điều đó có nghĩa là các phương tiện công cộng sẽ cần phải phát triển theo kịp sự gia tăng mật độ đô thị.
Hệ thống giao thông công cộng, cấu trúc đường giao thông đô thị đủ dày và liên thông là nền tảng phát triển các công trình cao tầng có định hướng gắn với các không gian mở, không gian kiến trúc cảnh quan mới. Sự lo ngại về các công trình cao tầng gây ra những ảnh hưởng lớn với hạ tầng đô thị là hoàn toàn có cơ sở, do vậy khả năng phát triển công trình cao tầng phụ thuộc vào khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng, đặc biệt là giao thông và giao thông công cộng. Nếu không có chiến lược toàn diện, phát triển công trình cao tầng có định hướng mà lựa chọn phát triển theo dạng xây chen sẽ là không khả thi trong việc chuẩn bị hệ thống hạ tầng giao thông đủ để đáp ứng nhu cầu.
HSSDĐ không phải là công cụ duy nhất giúp định hình và hoạch định chính sách về đô thị và mật độ đô thị. Các thành phố trên thế giới kết hợp HSSDĐ với các công cụ khác nhằm đưa ra những quy định phù hợp với địa phương. Tuy nhiên, việc nhìn nhận HSSDĐ như một công cụ cốt lõi để kiểm soát sự phát triển của đô thị, kiểm soát mật độ đô thị, từ đó nghiên cứu phát triển các công cụ hỗ trợ phù hợp với từng địa phương là một hướng đi tốt để đảm bảo các đô thị phát triển đúng theo kì vọng của người dân và chính quyền địa phương.
Tài liệu tham khảo:
https://ashui.com/mag/tuongtac/phanbien/8243-mat-do-dan-cu-do-thi-cac-goc-nhin.html
https://hanam.gov.vn/sxd/Pages/phat-trien-cong-trinh-cao-tang-co-dinh-huong-gan-voi-khong-gian-mo.aspx
info@viup.vn 
Tel : 04 22210888
Số 10 Hoa Lư, Hai Bà Trưng, Hà Nội
© 2015 VIUP Corporation. All rights reserved.
