Quy hoạch và quản lý xây dựng vùng ven đô thị thành phố Hồ Chí Minh, bài học kinh nghiệm phát triển từ Singapore

Ths. KTS. Nguyễn Vương Duy Anh

--------------------------------------------------

I. Các vấn đề về quy hoạch các dự án đô thị vùng ven ở TP.HCM hiện nay

Việt Nam đang trong quá trình phát triển đô thị hóa mạnh mẽ. Có thể thấy rõ nhìn vào những năm gần đây khi mà quỹ đất trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm và các dự án đô thị mới đang phát triển quỹ đất trống tập trung ở các vùng ven TP.HCM như Quận 9, Bình Chánh, Củ Chi hay các đô thị các tỉnh lân cận thành phố như Long An, Bình Dương và Đồng Nai.

Tuy nhiên hầu hết các dự án đang phát triển gần như manh mún tự phát, chạy theo nhu cầu nhà đầu tư và thiếu một công tác định hướng quy hoạch đô thị tổng thể với một tầm nhìn cụ thể, dài hạn kết hợp kế hoạch phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ và bài bản.

Điều này khá là thách thức bởi đây là bài toán lớn đòi hỏi tư duy chiến lược và tầm nhìn dài hạn cũng như sự phối hợp của các cấp lãnh đạo sở ban ngành quy hoạch thành phố để có kế hoạch xây dựng một hệ thống đô thị vùng ven hoàn chỉnh đáp ứng nhu cầu phát triển lâu dài trong tương lai và tránh những hệ lụy, bất cập trong phát triển sau này. Trong thời gian qua chúng ta đã chứng kiến rất nhiều dự án quy hoạch đô thị chất lượng thấp, thiếu đồng bộ, thiếu tầm nhìn dài hạn, nhiều dự án chưa theo kịp sự phát triển kinh tế xã hội và tốc độ đô thị hóa, dẫn tới điều chỉnh quy hoạch nhiều lần, có trường hợp điều chỉnh còn tùy tiện, theo lợi ích của nhà đầu tư, ảnh hưởng môi trường, cảnh quan, kiến trúc,hạ tầng kỹ thuật, xã hội và các lợi ích hợp pháp của cộng đồng dân cư.

Bài viết nêu một số quan sát thực tế và bài học kinh nghiệm của nước ngoài về phát triển đô thị vùng ven nhằm giúp những nhà quy hoạch, cơ quan quản lý nhà nước và nhà đầu tư có một tầm nhìn và định hướng tổ chức quản lý tốt hơn cho tương lai.

II. Quy hoạch đô thị vùng ven ở Singapore và bài học kinh nghiệm

Trên thế giới, các đô thị vùng ven cũng được chú ý quy hoạch và đô thị hóa khi quỹ đất trung tâm thành phố ngày càng ít. Singapore là một đảo quốc nhỏ bé, khi đô thị trung tâm Tanjong Pagar ngày càng phát triển, các đô thị vệ tinh như Punggol ở phía bắc và Jurong ở phía Tây được chú ý quy hoạch phát triển mở rộng.

Nằm cách trung tâm khoảng 20km, đô thị vệ tinh Punggol đã được Cơ quan phát triển nhà ở Housing Development Board (HDB) chọn để phát triển thành đô thị vùng ven đầu tiên tại Singapore. Dự án khu đô thị này tập trung vào nhiều sáng kiến mới của quy hoạch và quản lý nhằm tạo ra một đại đô thị bền vững. Thông qua quản lý năng lượng, nước và chất thải hiệu quả, đến nay đô thị Punggol là dự án phát triển mang tính biểu tượng thành công, trở thành một đô thị ven sông bền vững kiểu mẫu của thế kỷ 21.

URA (Urban Redevelopment Authority) cơ quan tái phát triển quy hoạch đô thị Singapore đã lập quy hoạch ý tưởng từ 2007. Ngay khi bắt đầu xây dựng thành phố mới, chính quyền Singapore đã chú ý xây dựng các đường tàu điện trên không LRT, từ 2005 đến 2007 hoàn thành tuyến đầu tiên đi vào sử dụng. Bên cạnh hạ tầng giao thông công cộng ưu tiên phát triển trước, các khu đô thị được tăng cường các công viên mặt nước đường dạo như Punggol Waterway Park và khu thương mại Punggol Plaza tạo sức hút cho cư dân mới. Ngày nay hầu hết các gia đình trẻ đều tập trung sinh sống ở Punggol bởi giá đất và môi trường sống hấp dẫn. Chính phủ sau khi xây dựng hạ tầng và tiện ích mới kêu gọi doanh nghiệp đầu tư nhà ở tư nhân và nhà ở xã hội, đấu giá quyền sử dụng đất theo từng phân kỳ cụ thể, đảm bảo sự phát triển hợp lý lâu dài.

Bài học từ Singapore là quy hoạch cẩn thận tỉ mỉ từ khâu thiết kế ý tưởng đến phân kỳ giai đoạn quản lý vận hành, đảm bảo các không gian chức năng được liên kết chặt chẽ. Từ đó việc triển khai xây dựng được đồng bộ, diện tích hạ tầng được tính toán đáp ứng đủ tránh phát triển manh mún, thiếu định hướng, hay quá tải hạ tầng sau này.

III. Hệ thống giao thông công cộng vận chuyển cần phải tính toán trước cho 20-30 năm

Một trong những điều kiện phát triển sống còn của các đô thị vùng ven thành phố chính là giao thông cộng cộng kết nối các trung tâm đô thị cũ. Một khi giao thông huyết mạch và giao thông công cộng được tổ chức hợp lý, sự phát triển của các khu đô thị vùng ven sẽ hình thành rất nhanh sau đó. Nên việc quan trọng hàng đầu là nhìn ra được và tổ chức dành đủ đất cho giao thông hạ tầng như metro, xe bus nhanh BRT (Bus rapid transit) để dành cho 20-30 năm sau.

Vì nếu không tính toán và dành quỹ đất tốt, các đô thị vùng ven sẽ gặp phải những vấn đề nghiêm trọng sau này. Một ví dụ rõ ràng hiện nay là các khu đô thị mới ở Gò Vấp và quận 12, giao thông từ khu vực này vào trung tâm chỉ có ít đường chính lớn đô thị như đường Cộng Hòa và Phạm Văn Đồng và luôn gặp tắc nghẽn vào giờ cao điểm. Nếu trước đây quy hoạch đã lường trước điều này, để dành nhiều đường chính đô thị song song tiếp cận hơn cũng như chừa diện tích cho làn xe bus nhanh (BRT), metro sau này thì áp lực giao thông đã được giải quyết rất nhiều.

Sẽ có ý quan ngại là các thành phố nước ta còn nghèo, việc đầu tư hạ tầng bằng ngân sách địa phương là không thể. Tuy nhiên theo góc nhìn của người làm nghề quy hoạch, việc cần làm là nhà nước  phải có kế hoạch dành quỹ đất phát triển hạ tầng giao thông công cộng sau này. Có thể hiện giờ không có ngân sách thì có thể để dành dùng làm làn xe bus nhanh (BRT), khi có đủ vốn thì xây dựng tàu trên cao (LRT) hay metro sẽ thuận lợi hơn nhiều.

Lợi ích thứ nhất khi để dành đất giao thông hạ tầng công cộng là tránh tối đa việc thiếu đền bù giải tỏa đất về sau. Lợi ích thứ hai là lấy được các quỹ đất tiềm năng để dành cho phát triển hỗn hợp nén kết hợp giao thông công cộng TOD (Transit- oriented development). Bởi các dự án metro hiện nay của nước ta, các nhà ga đang phát triển ở khu nhà thấp tầng, thiếu đất xung quanh xây dựng các khu dân cư mật độ cao, nên các ga metro sẽ vận hành kém hiệu quả. Kinh nghiệm của Singapore là khi quy hoạch, các nhà quản lý URA đã nghiên cứu rất kỹ và họ không bố trí nhà ga, trạm xe ở khu thấp tầng mật độ dân cư thấp mà để ở khu thương mại văn phòng hỗn hợp kết hợp giao thông ngầm nhằm tăng tính hiệu quả sử dụng của metro và đường sắt đô thị trên cao.

IV. Giải quyết giãn dân trung tâm thành phố ra vùng ven bằng cách tạo những  thành phố vệ tinh nén bền vững kết hợp mô hình TOD (transit- oriented development)

Mô hình phát triển bền vững hiện nay là phát triển đô thị vệ tinh nén kết hợp hệ thống giao thông công cộng TOD nhằm giãn dân khỏi các khu đô thị trung tâm.

Mô hình này nhằm tạo ra một đô thị trung tâm dịch vụ hoàn chỉnh, người dân có thể đi làm, sống, làm việc và chơi ngay tại trung tâm đô thị mà không cần vào khu trung tâm thành phố. Điều này góp phần làm giảm áp lực giao thông trong trung tâm đô thị cũ, hạn chế các giao thông xuyên tâm.

Sự phát triển đô thị nén vùng ven sẽ hỗ trợ các tuyến TOD phát triển hiệu quả, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế đô thị, tạo động lực phát triển đô thị vệ tinh mới, góp phần làm cực hút dân cư lao động mới.

Hiện nay nước ta có một số đô thị quá ít người sinh sống hay còn gọi là đô thị ma, do đô thị không có đủ dân số, không có sức hút để phát triển. Nhìn trên tổng thể nguyên nhân sâu xa do tiếp cận giao thông công cộng kém, cơ sở dịch vụ tiện ích hạ tầng nghèo nàn không đáp ứng được đầy đủ nhu cầu người dân. Người dân sống không chỉ cần một chỗ để ở, mà còn cần giải trí, ăn uống, mua sắm, thể thao, học tập và làm việc ngay tại chỗ.

Có thể thấy các dự án của tư nhân phát triển hiện nay gần như là tập trung bán đất ở thấp tầng để thu lợi nhuận từ đầu tư thật nhanh. Thiếu sự định hướng quy hoạch tính toán của cơ quan nhà nước cho các khu văn phòng như khu thương mại, dịch vụ việc làm, khu văn phòng nghiên cứu, trung tâm khởi nghiệp sáng tạo, và công viên cảnh quan thư giãn gần đó.

Đây sẽ là vấn đề gây nhiều hậu quả bất cập cho phát triển đô thị sau này, bởi một đô thị bền vững chính là tổng hợp nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và môi trường. Trong đó vai trò định hướng quy hoạch các phân khu chức năng, quản lý tốt và hiệu quả của nhà nước là hết sức quan trọng và cần thiết.

V. Kết luận

Qua các tìm hiểu trên có thể rút ra những bài học kinh nghiệm thực tiễn cho phát triển đô thị vùng ven như sau:

Một là có thể thấy quy hoạch đô thị vùng ven cần tầm nhìn xa dài hạn, đặc biệt là dành các quỹ đất phát triển hạ tầng sau này. Việc cần làm ngay bây giờ là các cơ quan quản lý nhà nước cần xây dựng ý tưởng và dành ngay các quỹ đất cho hạ tầng giao thông công cộng đô thị cho tương lai. Bên cạnh đó cần có quy hoạch, chiến lược phát triển bền vững, đảm bảo quyền lợi người dân trong đảm bảo diện tích đất phục vụ cho các công trình công cộng.

Hai là các khu đất quanh khu vực trạm metro rất quý giá, cần phải để dành cho phát triển đất hỗn hợp sau này. Tránh sử dụng ngay mà tiết kiệm để dành, như vậy quỹ đất vừa có giá trị cao hơn khi đấu giá trong tương lai lại vừa thúc đẩy sự phát triển đô thị nén bền vững theo mô hình TOD. Tránh việc khai thác ngắn hạn quy hoạch phân lô bán nền khu ở thấp tầng gây hạn chế phát triển tiềm năng của các đô thị mới trong tương lai.

Tài liệu tham khảo:

1. Nguyễn Đăng Sơn (2005). Phát triển bền vững vùng ven đô TP.HCM, <http://www.hids.hochiminhcity.gov.vn/c/document_library/get_file?uuid=ef1c95f7-331e-4b04-8231-a1159626d41b&groupId=13025>, xem 22/3/2020

2. Đô thị mới Punggol. < http://www.punggol.com/ >, xem 22/3/2020

3. Rachel Chew(2018). The makings of a successful transit-oriented development

< https://www.theedgemarkets.com/article/makings-successful-transitoriented-development>, xem 22/3/2020