Quy chuẩn chung cư cần quan tâm đến quản lý quy mô dân số

Ths. KTS. Nguyễn Huy Khanh

Phó Tổng giám đốc, Tổng Công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam

Trong bối cảnh các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM hiện nay thì nguyên nhân của việc quá tải hạ tầng giao thông dẫn đến tắc đường chính là bởi QUY MÔ DÂN SỐ (QMDS) tăng vọt trong nội đô.  Về bản chất, đằng sau sự “đông đặc” số lượng phượng tiện lưu thông trên đường là số dân trong khu vực nội đô đã tăng cao đến mức độ quá tải, và không thể kiểu soát nổi. Thật dễ dàng nhận thấy ngay được “thủ phạm” chính của vấn đề này là các khu nhà ở cao tầng mọc lên nhanh chóng với mật độ và số tầng cao liên tiếp trong khu vực nội đô, liên tục phá vỡ các kỷ lục theo từng năm thậm chí từng quý.

Câu hỏi đặt ra rằng vậy thì bằng cách nào mà quy mô dân số nội thị tăng, trong khi các nhà chức trách luôn nói rằng họ đã quản lý rất chặt chẽ, đúng quy định và đúng quy trình.

Quy mô dân số là CHÌA KHOÁ của tất cả mọi vấn đề hệ luỵ của đô thị hiện nay. Nó là điều mà mọi người rất quan tâm từ người dân sống trong đô thị và cả những Chủ đầu tư. Quy mô dân số chính là công cụ kĩ thuật để tạo ra rào cản chống quá tải hạ tầng đô thị, do đó nó trở thành chính MỤC TIÊU cần phải vượt qua của các nhà đầu tư (NĐT). Qua quan sát, có thể tổng kết lại một số  cách thức chính đã được các CĐT sử dụng để vượt rào cản này.

Có thể nêu cụ thể ra đây như sau.

1. Năm 2013 do tình hình kinh tế đang chịu khủng hoảng nặng nề, thị trường BĐS đứng trước nguy cơ sụp đổ, sự căng thẳng gia tăng đến mức mà BXD đã phải ra công văn số: 1245/BXD-KHCN V/v Hướng dẫn chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho công trình nhà ở cao tầng bản chất là để để giải cứu thị trường, khi đó thị trường đang đưa ra những căn hộ có quy mô lớn và không bán được do vượt sức mua. Trong đó có 2 nội dung quan trọng nhất. Một là, cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ trong dự án nhà ở thương mại và dự án chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với chỉ tiêu dân số trong công trình nhà ở được tính bình quân 25m2 sàn sử dụng của căn hộ/người. Mà không phải điều chỉnh Quy hoạch chi tiết (QHCT) nếu dân số sau khi điều chỉnh không vượt quá 1,5 lần dân số theo quy hoạch cũ (đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt) thì không phải điều chỉnh chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã được phê duyệt. Nói cách khác là cho chia nhỏ các căn hộ lớn trước đây thành nhiều căn hộ nhỏ để giảm giá và dễ bán. Hai là, trường hợp các dự án phát triển nhà ở mới (nhà ở thương mại và nhà ở xã hội) được áp dụng bình quân 25m2 sàn sử dụng của căn hộ/người. Tuy văn bản này có tính pháp lý không cao như thông tư hay nghị định nhưng nó ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS lúc bấy giờ, đã có nhiều dự án được “cứu” trước khi bị phá sản. Tuy nhiên, hệ luỵ của nó là lần đầu tiên trong quản lý Quy hoạch có sự cho phép thay đổi quy mô dân số cho đồ án Quy hoạch chi tiết (QHCT) và đã trở là một tiền lệ xấu. Kể từ khi đó việc xin điều chỉnh QHCT mà chủ yếu là quy mô dân số được tiến hành ngày càng phức tạp hơn theo cách khác nhau.

2. Khi việc xin dân số đã đến ngưỡng (không quá 1,5 lần) các CĐT/NĐT tìm cách khác, đó là xoay sang việc đa dạng các loại hình lưu trú dạng căn hộ  (chưa từng có ở thị trường Việt Nam). Thời kỳ này các cái tên như: Căn hộ cho thuê, Căn hộ dịch vụ, Condotel, Offtel... được ào ạt ra quảng cáo đưa ra thị trường. Về mặt thiết kế các “căn hộ” này không khác gì một căn hộ bình thường, có nghĩa là có đẩy đủ các không gian chức năng của căn hộ, chỉ khác là thay vì bán với hình thức sở hửu lâu dài thì được công bố là dùng để cho thuê như  một loại hình phòng khách sạn với việc thuê lại của CĐT có thời hạn (thông thường là 50 năm). Cách làm như vậy các CĐT có thể thêm được SỐ LƯỢNG căn hộ và tương đương căn hộ  trên khu đất của mình. Lý do là vì hiện nay Việt Nam chưa có các quy định pháp lý các loại hình nhà ở “kiểu căn hộ” này cụ thể hơn là thậm chí chưa có cả định nghĩa chính thức trong các văn bản pháp luật hiện hành, và đương nhiên là cũng sẽ không có các tiêu chuẩn kỹ thuật hưỡng dẫn kèm theo như Quy chuẩn Quốc Gia và các Tiêu chuẩn về dạng căn hộ cho thuê. Thí dụ như quy mô căn hộ nhỏ nhất là bao nhiêu ? Tính toán số người trong căn hộ như thế nào?.... và thế là CĐT có thể xây nhiều căn hộ hơn để bán với cùng 1 số dân đã được phê duyệt. Các “căn hộ cho thuê” này được bán cho người mua với CẢM KẾT của CĐT đó là “chậm sổ hồng” (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở) và nợ sổ đỏ với việc giữ lại 5% giá trị hợp đồng mua bán, hoặc giảm giá hơn so với các căn chính thức với giá CHỜ SỔ (sau này người mua tự làm sổ). Và các căn này được tiêu thụ khá tốt bởi những người mua có nhu cầu để ở thật sẽ thấy lợi vì được bàn giao nhà ngay mà lại với giá rẻ hơn. Còn sổ thì chờ cũng được (xem hình H1). Bên cạnh đó do quy mô dân số coi như không tăng vì số người của các căn hộ “trá hình” này là 0 (không) nên không cần tính toán đến các hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã liên quan như chỗ đỗ xe, trường học, nhà trẻ... theo quy định. CĐT do đó cũng tiết kiệm được khá nhiều tiền đầu tư từ việc không phải đầu tư các hạng mục tương ứng như: gara ngầm, trường học.... Trong khi đó chỗ đỗ xe trong nội thành ngày càng chở nên khan hiếm trầm trọng (đây là cũng nguyên nhân liên quan đến các tệ nạn về các bãi đỗ xe lậu mở ra ở khắp nơi trên địa bàn thành phố) Người có nhu cầu ở thực vô tình đã cái lợi nhỏ mà tham gia việc chất tải cho đô thị. CĐT thì làm những gì mà pháp luật không cấm, nhưng bởi lợi ích của mình mà đã tiếp tục thêm giao thông đô thị trở nên quá tải.

3. Để dễ cho việc hợp thức hoá sau này các căn hộ dạng cho thuê kiểu đó. Các CĐT thường tách thành khối công trình riêng và được phân biệt với các khối nhà căn hộ  khác (sỡ hữu dài hạn) để dễ được các cơ quan quản lí chấp thuận. Nhưng vì các căn hộ cho thuê nhưng là cho thuê dài hạn, (thời gian thuê 50 năm tương đương tuổi thọ công trình) thì về cơ bản thời gian sở hữu không khác nhau. Có CĐT còn không cần tách các khối căn hộ. Các căn hộ được đưa vào cùng một khối, nhưng được phân chia theo tầng hoặc thậm trí chỉ bằng vị trí của khe lún (thực chất không phân chia gì về góc độ vật lý). Điển hình là 1 khối nhà toàn kính ở đầu đường Trần Duy Hưng, các căn hộ trên cùng một hành lang thì 1/2 là căn hộ sở hữu dài hạn, phần còn lại là “cho thuê dài hạn”. Phải nói thẳng đây là một cách để lách luật. Gần đây hơn nữa, một số CĐT lớn của thị trường BĐS còn TRỘN các căn hộ trên cùng một tầng với nhau theo kiểu xôi đỗ, căn hộ thường kẹp giữa các “căn hộ” trên từng tầng và toàn bộ khối nhà (xem hình H2). Làm như vậy về tổng số vẫn giữ được tỷ lệ % giữa căn hộ thường và “căn hộ” (đã vượt) mà đã xin được “chỉ tiêu”, nhưng bán hàng lại rất thuận lợi, vì căn nào đơn vị bán hàng bán được sẽ chuyển là căn hộ, căn nào chưa bán được sẽ được chuyển thành Ofitel/Condotel cho đến khi bán hết. Hệ luỵ của việc này là không hề đơn giản. Nếu sau này người dân ở các “căn hộ” đồng loạt gây áp lực cho chính quyền địa phương (CQĐP) về việc CẤP SỔ  với lý do là về bản chất “căn hộ” của họ chẳng khác gì căn hộ của hàng xóm sát vách tưởng thì khả năng phải chấp nhận tình huống “việc đã rồi” của nhà nước là rất cao. Như vậy khi sắp tới nếu ban hành các Quy chuẩn và Tiêu chuẩn liên quan đến các loại căn hộ cho thuê kiểu này  thì như vậy hàng vạn “căn hộ” sẽ được giải cứu. Và như vậy “căn hộp” sẽ nghiễm nhiên trở thành căn hộ. Nói một cách khác là đô thị bị quá tải một cách hợp pháp, hay hợp pháp hoá sự thay đổi quy mô dân số của các đồ án quy hoạch chi tiết đã điều chỉnh bổ sung không đúng pháp luật.

4. Trong 3 năm trở lại đây, áp lực giao thông và giao thông tĩnh lên cao, dư luận xã hội rất bất bình, các đô thị lớn phải đưa ra các chế tài để siết chặt quản lý đô thị. Có 2 nội dung chính trong chính sách. Một là, quy định rõ và tăng bắt buộc chỉ tiêu giao thông tĩnh cho các dự án xây dựng trong nội đô. Ở TP Hà Nội có 2 văn bản 4174/UBND và 6676/SQHKT tăng diện tích đỗ xe lên khoảng 20% cho các toà nhà (TPHCM cũng có hướng dẫn). Hai là, bắt buộc phải tính số người chi tiết cho cả các căn hộ. Vì chưa có căn cứ để tính số nhân khẩu trong các căn hộ (nếu tính 25ng/m² thì khó cho CĐT/ NĐT) thì người ta đã sử dụng một phương pháp rất THỦ CÔNG là kiểm đếm số PHÒNG NGỦ với “chỉ tiêu” mới là cứ 1 phòng ngủ thì tính 1 người. Thế là để lách việc này, các bản vẽ thiết kế căn hộ đưa ra các PHÒNG KHÔNG TÊN, hay PHÒNG TRỐNG (thực tế là xoá đi tên phòng và đồ nội thất) (xem hình H3, H4, H5). Nếu xem kỹ Hình 3 ta còn thấy rằng là căn hộ diện tích lớn vẫn có số người ít hơn căn hộ có diện tích nhỏ. Ai cùng hiểu rằng, sau này các chủ hộ đương nhiên sẽ dùng phòng đó làm phòng ngủ. Và thực tế là quy mô dân số sẽ cao hơn rất nhiều so với các hồ sơ xin phép.

Việc tăng thêm mật độ xây dựng, nâng cao số tầng sau những lần xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết (từ 1 đến 6 lần xin điều chỉnh) là điều đã được phát hiện và đã được nêu trong diễn đàn của Quốc Hội.

Vậy tại sao một nước có một hệ thống pháp luật khá hoàn chỉnh về quản lý quy hoạch như Việt Nam, từ Luật Quy hoạch, Quy chuẩn Quốc gia, các Nghị định và thông tư hướng dẫn được chắt lọc từ thực tế và kinh nghiệm của các nước phát triển với các chỉ tiêu chất lượng sống cao đặc biệt liên quan đến nhà ở, cùng với hạ tầng đô thị như vậy mà vẫn để xảy có hiện tượng như vậy ?

Vậy làm thế nào để việc xin điểu chỉnh quy hoạch chi tiết lại có lợi cho nhà đầu tư, trong khi các cấp quản lý vẫn nói rằng mình cấp phép rất đúng các quy định?

XIN và CHO tăng quy mô dân số đồng nghĩa với việc tăng được số căn hộ, hay tăng số lượng “hàng hoá” cho nhà đầu tư. Với một khu đất có diện tích cố định và càng đắt giá thì càng có nhiều căn hộ thì lợi nhuận thu được của cho CĐT càng cao. Về nguyên tắc điều này là không thể chấp nhận được vì lợi ích của một nhóm người mà ảnh hưởng đến hạ tầng đô thị nói riêng đến chất lượng đô thị nói chung (tắc đường, thiếu diện tích công cộng, cây xanh, trường học....

Chính vì thế, để tránh được các lỗ hổng như đã nêu ở phần trên, Quy chuẩn về chung cư cao tầng sắp ban hành cần lưu ý đến các nội dung liên quan đến việc quản lý dân số của các dự án. Cụ thể là:

- Có mối quan hệ và ràng buộc chặt chẽ với Quy chuẩn Quốc Gia về Quy hoạch (QCVN 01:2008)

- Quy định cụ thể và rõ ràng về cách tính dân số thông qua chỉ tiêu về diện tích căn hộ tối thiểu, hoặc số phòng chức năng trong căn hộ. Quy định cách tính dân số cho cả những căn hộ dạng cho thuê để làm cơ sở cho việc tính toán các chỉ tiêu về HTKT và HTCH tương ứng.

- Quy định cụ thể và rõ ràng về các ràng buộc liên quan đến hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng đô thị đối với quy mô dân số thực tế của dự án (diện tích công cộng, cây xanh, giao thông tĩnh, trường học, nhà trẻ, nhà cộng đồng...)

- Ngăn chặn các hành vi lách luật bằng việc nhập nhằng chức năng hay tên gọi của các không gian chức năng của căn hộ cũng như toàn dự án.