Các mô hình và giải pháp quy hoạch khu nhà ở công nhân khu công nghiệp

 

TS.KTS. Lê Lan Hương[1]

Tóm tắt

Công nhân các khu công nghiệp là một trong các nhóm đối tượng được thụ thưởng các chính sách nhà ở xã hội. Tuy nhiên, công nhân có những đặc thù riêng về trình độ, thu nhập, lối sống, quy mô tập trung… Hiện chưa có những đề xuất riêng cho các mô hình và giải pháp quy hoạch phát triển khu nhà ở công nhân. Tác giả đã phân tích làm rõ các mô hình quy hoạch phát triển khu nhà ở công nhân, trong đó mô hình 1 và 2 dựa trên các chính sách đã có, mô hình 3 là mô hình đề xuất mới, dựa trên thực tế phát triển. Bên cạnh đó, tác giả cũng đưa ra một số đề xuất về giải pháp quy hoạch khu nhà ở công nhân, đặc biệt là các chỉ tiêu tính toán dân số và diện tích cho giai đoạn đầu.

Abstracts

Workers in industrial zones are one of the groups of beneficiaries of social housing policies. However, workers have their own characteristics in terms of qualifications, income, lifestyle, and concentration process. Currently, there are no separate proposals for models and solutions for planning workers' residential areas. The author has analyzed and clarified the development planning models of workers' housing in which the first two models based on existing policies while the third is a new proposed model based on actual development. In addition, the author also gives some suggestions on solutions to planning workers' housing, especially the criteria for calculating population and area for the first stage.

1. Bối cảnh

Sau hơn 20 năm phát triển khu công nghiệp (KCN), đến cuối tháng 6 năm 2021, Việt Nam có 395 KCN đã được thành lập, trong đó có 288 KCN đã đi vào hoạt động. Các KCN có tỷ lệ lấp đầy là 52,4%, cung cấp việc làm trực tiếp cho hơn 4 triệu lao động [1]. Việc tập trung lao động đã dẫn đến làn sóng dịch cư lớn từ nông thôn. Về lý thuyết, việc chuyển dịch lao động nông nghiệp sang công nghiệp và tập trung dân cư tại các KCN, thông thường nằm ven đô, góp phần thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Điều này phù hợp với kế hoạch đô thị hóa, nâng tỷ lệ đô thị hóa hiện nay khoảng 33% lên trên 50% dân số sống ở đô thị năm 2035. [2]. Tuy nhiên, trên thực tiễn, việc phát triển các khu nhà ở công nhân (KNOCN) tập trung hiện mới đáp ứng được 28% nhu cầu, phần lớn công nhân vẫn phải sống trong các nhà trọ tại các làng xã cạnh KCN với điều kiện ở và đặc biệt là hạ tầng xã hội (HTXH) kém. Việc giải quyết chỗ ở cho công nhân trở thành vấn đề cấp thiết đối với Chính phủ và các địa phương trong cả nước.

1. Các vấn đề trong quy hoạch phát triển các khu nhà ở công nhân

• Về khía cạnh quy hoạch:  i) Thiếu các tiêu chuẩn quy phạm cho quy hoạch KNOCN. Hiện chưa có các quy định riêng cho quy hoạch các khu nhà ở công nhân; ii) Thiếu quy định chế tài giám sát việc quy hoạch, đầu tư xây dựng các khu nhà ở công nhân trong việc phát triển KCN. Vai trò của các chủ đầu tư KCN (đơn vị kinh doanh hạ tầng KCN) khá mờ nhạt trong việc phát triển các KNOCN; iii) Thiếu nghiên cứu mối quan hệ cộng sinh giữa KNOCN xây dựng tập trung với không gian đô thị và làng xã lân cận.

• Về khía cạnh nhà ở: i) Thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở đạt chất lượng cho công nhân; ii)Thiếu các quy định kiểm soát phát triển các dự án nhà ở công nhân do doanh nghiệp công nghiệp xây dựng cho công nhân của mình dẫn đến việc xây dựng nhà ở ngay trong khuôn viên đất nhà máy không đảm bảo cách ly giữa hoạt động sản xuất và hoạt động sống; iii) Thiếu các chính sách khuyến khích doanh nghiệp BĐS tham gia vào thị trường NOCN. Nhiều quy định cứng trong thủ tục đầu tư, xây dựng, phân phối nhà ở cũng là một cản trở với doanh nghiệp; iv) Thiếu các quy định kiểm soát phát triển nhà trọ công nhân trong các khu vực dân cư lân cận KCN. Các khu nhà trọ công nhân hiện phát triển hoàn toàn tự phát, dẫn đến chất lượng sống thấp.   

• Về phát triển hệ thống công trình công cộng, dịch vụ xã hội: Các công trình phục vụ công cộng như trường học, trạm y tế, công trình văn hóa, thể thao cho công nhân thiếu hụt nghiêm trọng vì đây là hạng mục ít sinh lợi. Cùng với điều kiện nhà ở kém, sự thiếu thốn không gian công cộng, sinh hoạt cộng đồng ảnh hưởng đến sức khỏe thể chất cũng như tinh thần, làm giảm các chỉ số sinh kế bền vững của người lao động.

1. Đề xuất các mô hình quy hoạch khu nhà ở công nhân

Dạng 1.  Khu nhà ở công nhân là một phần (thuộc đất NOXH) trong khu đô thị

Với dạng này, KNOCN là một phần trong khu đô thị mới trong khu vực, thuộc diện tích 20% đất nhà ở xã hội (NOXH) trong khu đô thị theo quy định của Nghị định 100/2015. Đây là các khu NOXH được thiết kế cho người lao động có thu nhập trung bình và thấp, tuy nhiên, khi đặt tại vùng ven gần các KCN, đối tượng có thể là lao động trong KCN.

 

• Khoảng cách và phương tiện đi lại giữa các khu vực đô thị này với KCN đóng vai trò rất quan trọng. Những công nhân có phương tiện cá nhân (xe đạp, xe máy) có thể lựa chọn nhà ở trong phạm vi 5-10km từ KCN, tuy nhiên, với phần đông lao động không có phương tiện đi lại, khoảng cách đi bộ chỉ từ 2-3km. Trường hợp KCN tổ chức xe bus đưa đón lao động, có thể nâng khoảng cách này đến 15-25km, tương đương thời gian đi lại tối đa 30 phút/lượt.

• KNOCN dạng này thường có quy mô tương đương một nhà hay cụm nhà (trong 1 ô đất) hoặc nhóm nhà (vài ô đất) (tối đa 20% đất ở của khu đô thị), vì vậy, thường chỉ giải quyết một phần nhu cầu về NOCN. Các KNOCN cho KCN có quy mô lao động lớn có thể được phân tán ở các khu đô thị khác nhau, tuy nhiên, vẫn đảm bảo thời gian đi lại giữa nơi ở và nơi làm việc.

• Về lý thuyết, cư dân KNOCN dạng này có cơ hội hòa nhập xã hội cao khi được cư trú trong một khu đô thị hoàn chỉnh. Các tiện ích công cộng, dịch vụ phong phú, đa dạng hơn, do phục vụ cả các đối tượng cư dân khác. Trên thực tế, nhiều dự án dạng này chỉ phát triển 1-2 cụm NOXH cho công nhân, các nhà ở thương mại, dịch vụ đô thị khác thiếu hụt do thiếu hấp dẫn dân cư đô thị. Trong trường hợp này, KNOCN lại là nhân tố tạo thị trường đầu tiên. Việc KNOCN xuất hiện trước, tạo thị trường BĐS, biến khu đất trống thành nơi cư trú mật độ cao, kéo theo các hoạt động thương mại, dịch vụ, thúc đẩy việc phát triển cả khu đô thị.

Dạng 2. Khu nhà ở công nhân bố trí độc lập

Đây là KNOCN nằm trong khu đô thị công nghiệp hoặc KCN - Đô thị - Dịch vụ theo Nghị định 82 [3]. Khu nhà ở thường có quy mô lớn từ vài chục đến hàng trăm ha. Về lý thuyết, đây là mô hình bài bản, hoàn chỉnh nhất, giải quyết đồng bộ nhu cầu từ nơi làm việc đến nơi ở của cư dân. Mối quan hệ tương tác giữa các không gian chức năng tạo nên cấu trúc chặt chẽ, khoảng cách đi lại hợp lý. Việc hình thành các đô thị hoàn chỉnh góp phần thu hút đầu tư KCN và dịch vụ, thay đổi bộ mặt địa phương.

• Theo mô hình này, KNOCN có thể là một hoặc vài đơn vị ở nằm trong phần đất dân dụng của KCN -Đô thị - Dịch vụ. Về nhà ở, bên cạnh NOCN, còn có một tỷ lệ lớn nhà ở dành cho người làm việc trong các khu dịch vụ đô thị, vì vậy loại hình phong phú đa dạng. KNOCN có thể được bố trí riêng biệt trong 1 hoặc vài đơn vị ở hay trong các đơn vị hỗn hợp. Các không gian công cộng, dịch vụ phong phú, đầy đủ các chức năng của một khu đô thị. Người lao động trong các KNOCN bên cạnh các không gian công cộng dịch vụ của khu nhà, còn tiếp cận được với hệ thống công cộng dịch vụ cấp đô thị.

Các KCN - Đô thị - Dịch vụ đòi hỏi nguồn lực đầu tư lớn, vì vậy thường do các tập đoàn công nghiệp, bất động sản có quy mô lớn thực hiện.

Dạng 3. KNOCN gần kề làng xã

KNOCN nằm liền kề và có mối quan hệ chặt chẽ với điểm dân cư làng xã lân cận. Tùy theo quỹ đất địa phương và năng lực phát triển của chủ đầu tư, dự án KNOCN có thể có quy mô tương đương nhóm nhà hoặc đơn vị ở. Đây là mô hình có khả năng hiện thực hóa cao, do có thể chia thành nhiều dự án có quy mô nhỏ/trung bình, phù hợp với năng lực của địa phương, của nhiều đơn vị đầu tư kinh doanh BĐS, các doanh nghiệp xã hội, tổ chức cộng đồng. Dự án có khả năng thu hồi vốn cao, dễ dàng thực hiện do hấp thụ được các nguồn vốn nhà rỗi trong dân cư.

Mô hình này có tương tác chặt chẽ giữa xóm làng cũ và khu nhà ở mới.

KNOCN và làng xã liền kề có quan hệ tương tác cộng sinh. Khu dự án cung cấp tiện ích công cộng đòi hỏi không gian lớn (công viên, nhà văn hóa, sân thể thao) cho cả lao động cư trú tại nhà trọ ở làng xã. Ngược lại, dịch vụ tư nhân nhỏ lẻ (cửa hàng tạp hóa, ăn uống, cắt tóc làm đẹp, sửa chữa…) tại các khu làng xã lại góp phần đáp ứng các dịch vụ cuộc sống cho lao động nhập cư, cả khu nhà trọ và khu vực dự án gần kề.

Về nguyên tắc lựa chọn vị trí phát triển các KNOCN: i) Bố trí tại những xã gần kề KCN, có quỹ đất sạch cho phát triển khu nhà ở; ii) Khu vực có mật độ công nhân thuê trọ cao; iii) Khoảng cách từ khu đất đến KCN tốt nhất không quá 2-3 km, tương đương với thời gian đi bộ tối đa 30 phút, đi xe đạp 15-20 phút, xe máy 5-10 phút.

1. Đề xuất một số giải pháp cho quy hoạch khu nhà ở công nhân

1. Tính toán quy mô dân số

Trong mô hình 1, số dân phụ thuộc vào quy mô đất đai và giải pháp quy hoạch khu đô thị. Với mô hình khu nhà ở công nhân dạng 2 và 3, tác giả đề xuất quy mô dân số tính theo công thức:

N = (L – L_đp - L_b - L_nt) x I x K                                                    

Trong đó:

N: Số dân cư trong KNOCN.

L: Tổng số lao động trong KCN.

  L_đp: Số lao động địa phương.

L_b: Số lao động đi về theo xe bus.

L_nt: Số lao động ở nhà trọ tại các làng xã lân cận. được tính toán dựa trên khả năng đáp ứng được chỗ ở cho thuê của cư dân địa phương. Với mô hình dạng 2 (khu nhà ở công nhân bố trí độc lập), L_nt tính bằng 0.

I: Hệ số có tính đến lao động phụ thuộc. Trong giai đoạn hình thành KCN, nếu toàn bộ cư dân trong KNOCN là lao động trong KCN (công nhân độc thân hoặc cả 2 vợ chồng đều là công nhân, chưa có con), hệ số I = 1.  Để phát triển một KNOCN bền vững, đề xuất tính toán I tối thiểu từ 1,2 ~ 1,5 (tương đương 50% lao động độc thân và 50% lao động có từ 1-2 con ở cùng).

K: Hệ số có tính đến lao động phi công nghiệp. Hệ số này được tính toán dựa trên số cư dân địa phương thuộc diện mua/thuê NOXH và số dân cư mua nhà ở thương mại (20% đất ở trong các khu NOXH) theo Nghị định 100.

1. Quy mô diện tích tính toán cho giai đoạn đầu

Hiện tại, chưa có các tiêu chuẩn quy định riêng cho quy hoạch KNOCN. Theo QCVN:01/2021/BXD, một số chỉ tiêu cơ bản đối với diện tích đơn vị ở như: i) Diện tích đơn vị ở tối thiểu là 15m²; ii) Đất cây xanh công cộng đơn vị ở tối thiểu 2m²/ng; iii) Diện tích trường học tối thiểu 1,8 m²/ng. Đối với các khu nhà phục vụ cho đối tượng có thu nhập thấp hoặc NOXH, chỉ tiêu quy hoạch các loại đất trong đơn vị ở phải đạt tối thiểu 70% so với quy định nêu trên. [4]

Tiêu chuẩn diện tích ở cho công nhân độc thân có thể tính bằng diện tích tối thiểu theo Luật Cư trú là 8m²/người [5]. Nhà ở dành cho hộ gia đình công nhân, tác giả đề xuất chỉ tiêu tính toán 12m²/người, tương đương căn NOXH tối thiểu là 25m²/căn hộ, dành cho cặp vợ chồng chưa có con.

Theo nghiên cứu các mẫu nhà ở công nhân của BXD, mẫu nhà của JICA, mẫu nhà ở công nhân tại các KCN, NOCN có chi phí thấp thường là loại nhà dãy 2-3 tầng hoặc nhà chung cư 5-6 tầng. Một số chung cư cho công nhân có chiều cao 9 -15 tầng, nhưng không phổ biến do chi phí xây dựng khá cao.

Bảng 1: Tính toán chỉ tiêu đất đai cho khu nhà ở công nhân có 10.000 dân

Loại	Đơn vị tính	Loại nhà
		Nhà dãy 2 -3 tầng	Nhà 5-6 tầng	Nhà 5-6 tầng
Đối tượng		Độc thân	Độc thân	Gia đình
Tiêu chuẩn ở	m2/ng	8m2/ng	8m2/ng	12m2/ng
Tổng diện tích ở	m2	80.000	80.000	120.000
Tổng diện tích sàn ở *	m2	100.000	100.000	150.000
Sử dụng tầng 1		Căn hộ	Dịch vụ	Dịch vụ
Mật độ xây dựng	%	60	50	50
Hệ số sử dụng đất		1.0	1.5	1.5
Đất nhà ở công nhân	ha	10	6,67	10
Đất công cộng**	ha	2,1	2,1	3,4
- Trường học các cấp	ha	0	0	1,8
- Văn hóa, TDTT	ha	1,5	1,5	1,2
- Chợ, thương mại	ha	0,5	0,5	0,5
- Y tế	ha	0,1	0,1	0,1
Đất cây xanh tập trung	ha	1,4	1,4	2
Đất giao thông	ha	3.4	2.54	3.85
Tổng diện tích	ha	16,9	12,7	19,25

Ghi chú:      - (*) Tính toán với hệ số sử dụng 80%.

                      - (**) Tính toán đất công cộng trên chỉ dành cho cư dân ở KNOCN, tùy trường hợp cụ thể có thể tăng thêm khi tính toán cho cả số cư dân ở nhà trọ lân cận.

Có thể thấy ở quy mô đơn vị ở, nếu KNOCN được bố trí 100% là KTX cho lao động độc thân, chỉ tiêu đất tối thiểu từ 13-17m²/người. Theo QCVN 01:2021/BXD, chỉ tiêu đất đơn vị ở phải ≥15m²/người. Vì vậy, tùy thuộc loại hình nhà ở, có thể lấy chỉ tiêu từ 15-17m²/người cho đơn vị ở công nhân độc thân. Với cư dân là hộ gia đình công nhân, tiêu chuẩn đất đơn vị ở là 19,3 m²/người. Đơn vị ở công nhân có cả dạng độc thân và người có gia đình có thể tính với tiêu chuẩn đất tối thiểu là 18m²/người. Trường hợp bố trí thêm đất ở hỗn hợp, đất nhà ở thương mại trong KNOCN, chỉ tiêu đất đai cao hơn, có thể tiệm cận tiêu chuẩn đất tối thiểu cho đơn vị ở (đô thị cấp III, IV) là 28m²/người. Ngoài ra, khi tính toán, những yếu tố về khu vực lân cận (số công nhân ở nhà trọ, hiện trạng HTXH) cũng cần cân nhắc để điều chỉnh quy mô đất KNOCN cho phù hợp.

Các chỉ tiêu trên tương đồng khi đối chiếu diện tích đất đơn vị ở KNOCN Kim Chung (18 m²/người), KNOCN Mỹ Hào, Hưng Yên (dự án thí điểm của JICA) (23 m²/người). [6]

1. Quy hoạch tổ chức không gian

         - Về loại hình nhà ở, KNOCN có thể đa dạng nhiều loại hình như: 1) Nhà chung cư dạng căn hộ, KTX do doanh nghiệp BĐS, doanh nghiệp CN xây dựng cho công nhân; 2) Nhà ở chung cư thương mại và nhà chia lô thấp tầng (chiếm tối đa 20% đất ở theo Nghị định 100. Việc hỗ trợ từ nhà nước dành cho NOXH cho công nhân (miễn, giảm tiền sử dụng đất, vay ưu đãi) có thể áp dụng riêng cho từng khu đất khác nhau trong dự án.

             - Hệ thống công trình công cộng bố trí ở khu vực trung tâm, thuận tiện kết nối với các trục giao thông chính, phù hợp với bán kính phục vụ. Đây cũng là những công trình có mật độ xây dựng thấp, tạo cảnh quan cho khu nhà ở. Công trình thương mại, dịch vụ hoặc dạng nhà ở hỗn hợp với khối đế thương mại dịch vụ, tầng trên là nhà ở bố trí ở trục đường chính khu vực, tạo cảnh quan trục chính và điểm nhấn cho kiến trúc đô thị.

             - Nhà ở công nhân bố trí theo ô phố để nâng cao tính gắn kết cộng đồng, không gian quần tụ tạo những khoảng mở công cộng và bán công cộng cho cư dân trong nhóm. Ô phố nhà ở công nhân, chiều cao trung bình 5- 6 tầng, tầng 1 dành cho các tiện tích công cộng, dịch vụ.

             - Nhà ở thấp tầng bố trí ở các trục thương mại phụ. Đây là các công trình có khả năng kết hợp với các dịch vụ tiện ích quy mô nhỏ. Các khu nhà ở thấp tầng có thể bố trí theo dãy, hoặc cũng có thể theo hình thức ô phố để tạo gắn kết trong các nhóm cộng đồng.

1. Bàn luận

Trong 3 mô hình được tác giả đưa ra, có thể nhận thấy: Mô hình 1 (KNOCN là một phần trong khu đô thị, thuộc đất 20% NOXH trong khu đất ở đô thị) là mô hình hiện có, khi NOCN được “ăn theo” các chính sách pháp lý về NOXH. Tuy nhiên, với đặc thù các KCN thường bố trí khá xa so với khu vực đô thị, thêm vào đó, đối tượng công nhân lại không ở nhóm khách hàng mục tiêu mà các đơn vị kinh doanh BĐS khu đô thị mong muốn, mô hình này khó phát triển. Mô hình 2 (KNOCN nằm trong KCN - Đô thị - Dịch vụ) là mô hình hoàn chỉnh nhất về mặt lý thuyết, thể hiện mong muốn của Chính phủ và các cơ quan quản lý Nhà nước để có thể tạo lập hạ tầng bài bản nhằm thu hút đầu tư KCN. Tuy nhiên, việc hình thành các “đại dự án” khó có thể phát triển đại trà trong hơn 300 KCN trên cả nước, đặc biệt trong bối cảnh thiếu nguồn lực đầu tư lớn tại Việt Nam hiện tại. Mô hình 3 (KNOCN gắn với các làng xã lân cận KCN), có quan hệ cộng sinh với làng xã, dựa một phần vào làng xã để đáp ứng chỗ ở cho công nhân. Mô hình 3 có khả năng phát triển rộng rãi bởi có thể chia thành các dự án quy mô nhỏ, phù hợp năng lực tài chính của các công ty BĐS quy mô trung bình, dễ thu hút nguồn vốn từ cộng đồng. Mô hình này thể hiện sự hài hòa giữa mục tiêu phát triển KCN với việc đô thị hóa và thúc đẩy kinh tế địa phương.

Về chỉ tiêu quy hoạch, tác giả đã đưa ra cách tính quy mô dân số theo 3 mô hình phát triển. Điểm đáng chú ý trong các công thức tính toán là: i) Xác định nhà trọ đạt chuẩn là một nguồn cung nhà ở công nhân, để từ đó tính nhu cầu chỗ ở thật mà các KNOCN cần cung ứng; ii) Tùy theo mô hình phát triển, đất các công trình công cộng, dịch vụ xã hội có thể được tính toán cho số dân KNOCN hoặc số dân cư mở rộng (bao gồm cả công nhân ở nhà trọ). Bên cạnh đó, tác giả cũng đề xuất chỉ tiêu diện tích khu nhà ở công nhân cho phát triển giai đoạn đầu (khu nhà ở thuần công nhân). Việc phát triển các khu đất dịch vụ, đất ở hỗn hợp hay nhà ở thương mại, tùy thuộc vào bối cảnh địa phương (nhu cầu, mức độ đô thị hóa, sự phát triển của thị trường BĐS, các yếu tố thúc đẩy tăng trưởng khác). Các dự án phát triển hỗn hợp cần được khuyến khích bởi sử dụng hiệu quả đầu tư cơ sở hạ tầng, cũng như tạo môi trường sinh kế đa dạng hơn cho cư dân.

 

Tài liệu tham khảo

[1]. Bộ Kế hoạch và Đầu tư (2021). Số liệu về phát triển các KCN Việt Nam tháng 6/2021.

[2]. World Bank (2017). Việt Nam 2035.

[3]. Nghị định 82/2018/NĐ-CP Quy định về Quản lý Khu công nghiệp và Khu kinh tế.

[4]. QCVN:01/2021/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng.

[5]. Luật Cư trú (2020) số 68/2020/QH14

[6]. JICA (2016). Nghiên cứu cải thiện môi trường sống cho công nhân các KCN tại Việt Nam. Báo cáo cuối kỳ, 2016.