TS.KTS.Lê Thị Bích Thuận
Nguyên PVT Viện Kiến trúc-Quy hoạch đô thị & nông thôn quốc gia
SOCIAL HOUSE MODEL OF SOME COUNTRIES IN THE WORLD AND LESSONS FOR VIETNAM
Dr. Arch. Le Thi Bich Thuan
Former Deputy Director of VIUP
After the Second World War, Europe was devastated, the housing fund was severely reduced, plus the influx of migrants from the countryside into the cities was the reason why many governments had to put the problem of housing reconstruction and development as a key socio-economic task to be solved. A series of housing policies are planned, housing-specific laws and social housing types are disseminated in other European countries, such as the French Republic with the Low-Income Housing Law in 1949, set standards for social housing as well as recognized citizens' right to access to quality housing and was the basis for the birth and development of low-income housing, which are mainly rental housing. The Swedish government with the "Milionprogrammet" is the common name for the 10-year housing construction program initiated by the left-wing Social Democratic Party of Sweden with the goal of "All people must be provided with good apartments at a reasonable price”. This program is implemented in conjunction with the campaign to eliminate temporary settlements and degraded houses across the country. During the period from 1965-1975, Sweden built 1 million apartments, accounting for nearly one-third of the current housing. In general, in the world, low-income housing construction programs have been implemented worldwide for more than 60 years in highly developed economies in Europe and emerging economies in Asia. Social housing projects have brought welfare to hundreds of millions of people in many countries. In the framework of the article, we would like to introduce the social housing model that has been implemented in some countries.
Sau chiến tranh thế giới lần thứ II, châu Âu bị tàn phá nặng nề, quỹ nhà ở bị suy giảm trầm trọng, cộng thêm dòng di cư từ nông thôn tràn vào các thành phố đã là nguyên nhân khiến cho chính phủ nhiều nước phải đặt vấn đề tái thiết và phát triển nhà ở là một nhiệm vụ kinh tế-xã hội trọng tâm cần giải quyết. Hàng loạt chính sách về nhà ở được hoạch định, các bộ luật chuyên biệt về nhà ở và các loại hình nhà ở xã hội được phổ biến tại các quốc gia khác ở châu Âu, điển hình như tại Cộng hòa Pháp với Luật về nhà ở thu nhập thấp năm 1949, đề ra các tiêu chuẩn về nhà ở xã hội cũng như ghi nhận quyền được tiếp cận nhà ở có chất lượng của công dân và là cơ sở cho sự ra đời và sự phát triển của nhà ở thu nhập thấp (HLM), mà chủ yếu là nhà cho thuê. Chính phủ Thụy Điển với “Chương trình Một triệu” (Milionprogrammet) là tên gọi chung cho chương trình xây dựng nhà ở thực hiện trong vòng 10 năm do Đảng Dân chủ xã hội Thụy Điển thuộc cánh tả đề xướng với mục tiêu “Toàn dân phải được cung cấp căn hộ tốt với giá thành hợp lý”. Chương trình này được thực hiện kèm với chiến dịch xoá bỏ các khu tạm cư, nhà ở xuống cấp trên toàn đất nước. Trong khoảng thời gian từ 1965-1975, Thụy Điển đã xây dựng được 1 triệu căn hộ, chiếm gần 1/3 số nhà ở hiện nay. Nhìn chung, trên thế giới các chương trình xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp đã được thực hiện từ hơn 60 năm nay tại các nước có nền kinh tế phát triển cao ở châu Âu và những nền kinh tế mới nổi ở châu Á, các dự án nhà ở xã hội đã đem đến phúc lợi cho hàng trăm triệu người dân tại nhiều nước. Trong khuôn khổ bài viết, chúng tôi xin giới thiệu mô hình nhà ở xã hội đã và đang thực hiện tại một số nước.
Tại Đông Âu
Cuối những năm 90, hầu hết các nước trong khu vực đã hồi phục từ cuộc suy thoái chuyển tiếp và nhận ra rằng nhà ở là một khu vực quan trọng và bị bỏ quên của chính sách công. Các chương trình nhà ở quốc gia đã được chuẩn bị (Slovakia: 1999, Hungary: 2000…), trong đó vai trò của nhà ở cho thuê có tầm quan trọng cao. Ba loại chương trình cho thuê đã được đề xuất và được giới thiệu một phần:
- Nhà ở xã hội thành phố
- Nhà ở cho thuê của các tổ chức nhà ở phi lợi nhuận
- Thị trường nhà ở xã hội cho thuê của tư nhân
Những đề xuất chương trình này đại diện cho các khu vực cho thuê quốc tế khác nhau, có thể được coi là sự thích ứng của các trường hợp và cấu trúc của các mô hình quốc tế (Tổ chức xã hội ở Ba Lan, Hợp tác Matra ở Slovakia…)
Ở Hungary, chương trình xây dựng nhà ở xã hội cho thuê được đưa ra vào năm 2000. Chương trình đã cấp khoản đầu tư lên đến 75% chi phí đầu tư cho chính quyền địa phương với các mục đích khác nhau: NOXH cho thuê, chi phí thuê căn hộ, nhà ở gia đình trẻ, nhà ở người cao tuổi và nhà trọ. Trong những năm giữa 2000-2004 hàng trăm chính quyền địa phương đã tham gia chương trình. Từ năm 2000 đến năm 2004, tổng số tiền viện trợ thu được đã lên đến 240 triệu EUR và gần 13 nghìn đơn vị đã được thành lập, bao gồm 5,7 nghìn lượt thuê xã hội và 3,2 nghìn tiền thuê nhà (ngoài nhà cho thuê, chương trình còn hỗ trợ đầu tư vào nhà cho người cao tuổi). Chi phí cho thuê cơ bản dựa trên sự phân bổ theo các thủ tục được xác định tại địa phương (thường theo tiêu chí xã hội) và buộc các chính quyền địa phương đóng góp tối thiểu 2% chi phí đầu tư mỗi năm. Tại các nước châu Âu hiện nay, nhà ở xã hội chủ yếu là dạng nhà ở cho thuê, đang đóng tỉ trọng quan trọng trong tổng quỹ nhà ở, góp phần giải quyết cơ bản nhu cầu nhà ở tại các nước phát triển.
Bảng 1: Tỉ lệ nhà ở xã hội trên tổng quỹ nhà ở tại một số nước phát triển
|
Quốc gia |
Tỉ lệ nhà ở xã hội (%) |
|
|
Năm 1990 |
Năm 2007 |
|
|
Anh |
22 |
18 |
|
Phần Lan |
10.7 |
18 |
|
Pháp |
15 |
19 |
|
Đức |
15 |
6 |
|
Úc |
6 |
|
|
Mỹ |
2 |
2.3 |
Nguồn: Kathleen Scanlon, Christine Whitehead, 2011 [11]
Tại Hàn Quốc
Hình 1: Nhà ở xã hội tại Hàn Quốc
Ông Moon Hyogon - Giám đốc bộ phận Nghiên cứu kế hoạch và quản lý, Viện Nghiên cứu nhà ở và đất đai Hàn Quốc (LHI) cho biết “Ở Hàn Quốc, nhà ở cho người thu nhập thấp được gọi là nhà ở công cộng (Public Housing), bao gồm cả nhà ở công cộng để bán và nhà ở công cộng cho thuê. Từ công khai là vì khu vực công như LH (Korea Land & Housing) đang dẫn đầu về cung cấp nhà ở. Chính phủ huy động quỹ đất và nguồn lực cần thiết để cung cấp nhà ở công cộng, do đó nguồn cung bền vững là hoàn toàn có thể. Lợi nhuận tạo ra thông qua việc phát triển nhà ở quy mô lớn được sử dụng để xây dựng những ngôi nhà công cộng này. Nhà ở cũng đang thu lợi nhuận và hỗ trợ các công ty xây dựng và những người có nhu cầu với số tiền thu được ở đây.
Từ những năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng hệ thống NOXH bằng cách đầu tư vốn vào Công ty Nhà ở Hàn Quốc, tên hiện nay là Korea Land & Housing (LH), đồng thời thiết lập cách thức tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở diện tích nhỏ để điều tiết cho các gia đình có thu nhập thấp. Để cân đối lại khoản thâm hụt này, Công ty Nhà ở Hàn Quốc tìm kiếm lợi nhuận bằng cách phát triển các dự án nhà tại các thành phố lớn cho người có mức thu nhập trung bình trở lên. Theo đó, Hàn Quốc đã ban hành một số chính sách như:
- Chính sách hỗ trợ vốn: Những người muốn mua nhà và lần đầu tiên mua nhà có thể vay vốn từ “Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu” với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất thấp, khoảng 6% - 6,5%/năm. “Chương trình Chonsei” cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm công ăn lương có thu nhập thấp, chưa có nhà ở. Khoản vay từ chương trình này có thể lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất 5,5%/năm. Riêng với đối tượng có mức thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70% giá trị căn nhà và hưởng lãi suất 3%/năm.
- Chính sách quản lý thị trường bất động sản: Từ năm 2000, sau khi giá đất tại các thành phố lớn của Hàn Quốc tăng kỷ lục, Chính phủ nước này đã yêu cầu nhà đầu tư hạn chế xây dựng chung cư cao cấp để tập trung nguồn vốn xây dựng chung cư giá rẻ cho người có thu nhập thấp. Đồng thời, Chính phủ cam kết sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cách tăng cường nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu cơ bất động sản... Nhờ các biện pháp này, hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đã có cơ hội được sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng.
Hàn Quốc có kế hoạch cung ứng nhà ở dài hạn 10 năm một lần và cung ứng theo mục tiêu đặt ra tại đây. Hiện tại, Chính phủ đã phát hành bản đồ phúc lợi nhà ở và cũng đang cung cấp nhà ở công cộng theo kế hoạch: từ năm 2021 đến năm 2025 sẽ cung cấp 700.000 nhà cho thuê công, 150.000 nhà công vụ để bán và 200.000 nhà công vụ hỗ trợ.
Tại Trung Quốc
Trước năm 2008, ở Trung Quốc làn sóng di cư ồ ạt từ nông thôn lên các thành phố lớn đã gây ra tình trạng thiếu nhà ở trầm trọng. Để giải quyết vấn đề này, Chính phủ Trung Quốc đã triển khai các giải pháp đồng bộ sau:
Về chính sách, Bộ Nhà ở lập kế hoạch xây dựng NOXH trên toàn quốc và thực hiện phân bổ nguồn ngân sách mà Trung ương hỗ trợ cho các địa phương, đồng thời các địa phương cũng phải điều tiết kinh phí để xây dựng NOXH. Chính phủ thực hiện miễn một số loại thuế, cho vay vốn đối với các công ty tham gia xây dựng NOXH.
Về đối tượng thuê hoặc mua nhà ở do chính quyền địa phương quy định. Có 3 điều kiện áp dụng với đối tượng thuê hoặc mua nhà: Thuộc diện thu nhập thấp so với thu nhập bình quân của địa phương, có diện tích nhà ở bình quân dưới 7m2/người và có tài khoản tại ngân hàng khoảng 90 nghìn NDT trở xuống. Điều kiện này được điều chỉnh hàng năm cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế của địa phương.
Về phát triển nhà ở, chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn của người mua nhà khi công trình xây dựng được 25% khối lượng, Nhà nước không khống chế mức huy động vốn. Ưu đãi với người mua nhà lần đầu là được Chính phủ cho vay tiền với mức tối đa bằng 80% giá trị căn hộ, 70% số tiền vay được ưu đãi về lãi suất. Quá trình mua bán nhà diễn ra thông qua mạng để cơ quan quản lý nhà ở kiểm soát. Chủ đầu tư được quyền lựa chọn khách hàng và trực tiếp thỏa thuận với khách hàng về việc mua bán, không nhất thiết phải bán qua Sàn Giao dịch BĐS.
4. Nhà ở xã hội tại Mỹ
Chính sách nhà ở nói chung và nhà ở xã hội (NOXH) dành cho người thu nhập thấp nói riêng đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của xã hội Mỹ. Vì vậy, Chính phủ nước này đã đặc biệt quan tâm và hỗ trợ phát triển loại hình NOXH.
Nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở Mỹ được huy động từ nhiều nguồn khác nhau thông qua các Quỹ Tiết kiệm và ngân hàng với nhiều hình thức trợ cấp và những điều kiện cho vay đa dạng. Bên cạnh nguồn vốn tư nhân, Chính phủ Mỹ đã dành một phần vốn ngân sách (khoảng 30% trên tổng vốn đầu tư phát triển của nền kinh tế quốc gia và khoảng 20-25% từ các nguồn vốn khác) cho tái tạo Quỹ Nhà ở. Mỗi căn hộ người dân muốn được sở hữu, giá trị vay lên tới 80% còn có sự đóng góp ban đầu của người dân chỉ chiếm khoảng 20%, một số trường hợp có thể vay tới 90-95% giá trị căn hộ. Thời gian vay phổ biến là trên 30 năm với lãi suất từ 5-6%. Mỗi hộ gia đình phải trả tiền nhà gần bằng 1/4 chi phí cả năm (khoảng 6.800 USD/năm), cao hơn 1,5 lần chi tiêu cho ăn uống. Để thỏa mãn nhu cầu nhà ở của những gia đình có thu nhập thấp rất cần sự hỗ trợ của Chính phủ và cộng đồng. Chính vì vậy, Chính phủ Mỹ đã xây dựng Chương trình nhà ở quốc gia, trong đó chú trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với những gia đình có thu nhập thấp với 3 nội dung chính: Hỗ trợ nhà ở; khuyến khích chính quyền địa phương nâng cao chất lượng nhà ở và các khu dân cư ngoại thành; chính sách giảm giá thuê các căn hộ.
5. NOXH ở Vương quốc Anh và Ireland
Hình 2: Primary Support Structure and Housing Assembly Kits (PSSHAK) / Greater London Council Architects’ Departmen
Tại Vương quốc Anh (và Ireland), các chương trình sở hữu chung được sử dụng để hỗ trợ các hộ gia đình có thu nhập thấp mua nhà có giá cao hơn những gì họ có thể mua được. Các hộ gia đình mua một phần giá trị hợp lý của nhà, và thuê phần còn lại từ các chủ nhà xã hội (thường là các hiệp hội nhà ở đang chạy các chương trình này). Các mô hình được nhắm vào những người không có khả năng mua toàn bộ nhà một lần. Nó cho phép các hộ đủ điều kiện để mua một tỷ lệ nhà để bắt đầu, tăng tỷ lệ từng bước cho đến khi họ có thể sở hữu toàn bộ ngôi nhà. Trong khi họ đang mua một phần nhà của họ, quyền sở hữu được chia sẻ giữa họ và tổ chức quản lý chương trình (chính quyền địa phương, chủ nhà xã hội như nhà ở liên kết). Các hộ gia đình thanh toán tiền thế chấp cho phần mình sở hữu và trả tiền thuê nhà cho phần còn lại. Có các phiên bản khác nhau của quyền sở hữu chia sẻ tùy thuộc vào cấu trúc pháp lý của hợp đồng. “Chủ sở hữu chia sẻ là những người cho thuê dài hạn (ở Anh và xứ Wales) hoặc có thỏa thuận chiếm dụng (Scotland) và chịu trách nhiệm bảo trì tất cả (Ramley và Morgan, 1998) “Khoản vay vốn chủ sở hữu” (Homebuy) là một loại hình tiếp theo của ngôi nhà chi phí thấp trong chương trình quyền sở hữu chung ở Anh. Theo chương trình này, hộ gia đình đủ điều kiện sẽ nhận được một khoản vay không có lãi suất tương đương với 25% (30% trước đó) giá trị tài sản và sẽ trả cho phần còn lại. Chủ nhà xã hội sẽ thanh toán chi phí của khoản vay (không có tiền thuê nhà cho hộ gia đình).
Nhà ở xã hội cho thuê ở Vương quốc Anh chủ yếu được cung cấp bởi chính quyền
địa phương và các hiệp hội nhà ở. Hiệp hội nhà ở chịu trách nhiệm cho khoảng 21% tổng
nguồn cung nhà ở. Chính quyền địa phương đã vay tiền từ cả chính phủ và thị trường tiền tệ để tài trợ cho sự phát triển . Sự hỗ trợ của chính phủ cho các hiệp hội nhà ở được chuyển qua Tổng công ty Nhà ở (ở Anh, tương đương ở Wales và Scotland và Bộ Môi trường ở Bắc Ireland) có Chương trình Phát triển được phê duyệt hàng năm (ADP). Số tiền này được
phân phối cho các khu vực và sau đó đến các hiệp hội nhà ở riêng lẻ trên cơ sở giá thầu
từ các hiệp hội.
Bảng 2: Khái quát hai mô hình nhà ở xã hội ở Anh
|
|
Mô hình nhà ở tập thể/công cộng (public housing) |
Mô hình nhà ở xã hội (social |
|
Vai trò trong hệ |
Phổ cập trong toàn xã hội |
Hầu hết phần còn lại |
|
Quyền sở hữu |
Chủ yếu là thành phố |
Kết hợp của chính quyền địa |
|
Thu mua/Phát |
Chính quyền địa phương |
Chủ yếu là nhà cung cấp ngoài |
|
Quản trị |
Dân chủ thành phố; tự chủ địa phương từ kiểm soát trung ương |
Quy định chặt chẽ bởi trung ương |
|
Văn hóa tổ chức |
Tập trung/chuyên nghiệp |
Hướng tới khách hàng; tập trung |
|
Tài chính |
Các khoản vay và trợ cấp của khu vực công |
Kết hợp các khoản vay công và tư nhân; sử dụng trợ cấp chéo từ các nhà phát triển tư nhân |
|
Người thuê nhà |
Người nhận thụ động |
Khách hàng chủ động |
|
Hưởng dụng |
Cho thuê |
Cho thuê và sở hữu chung |
6. Mô hình NOXH tại Ba Lan
Ở Ba Lan, các hình thức hợp tác công cộng và tư nhân khác cũng đang được xem xét (Worldbank, 2006). Theo khái niệm này, nhà ở cho thuê do tư nhân được cung cấp cho các đô thị, được thúc đẩy bởi Hiệp hội Ngân hàng Các thành phố không thể hoặc không quan tâm đến việc xây dựng mới nhà ở cho thuê xã hội của họ mà sẽ hợp tác với các nhà phát triển và chủ ngân hàng chịu trách nhiệm xây dựng các khu dân cư mới này, tùy thuộc vào các hợp đồng thuê dài hạn với các thành phố, tiền thuê sẽ được thanh toán bởi các thành phố. Các đô thị cũng có nhiều khả năng tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình này bằng cách cung cấp các lô đất có tiềm năng và dịch vụ tốt cho các dự án xây dựng này. Khi hết hạn thuê, các tòa nhà sẽ trở thành tài sản của thành phố. Sáng kiến này giúp tăng cường hiệu quả của các giải pháp nhà ở cho thuê thông qua định hướng của nhà ở xã hội và sẽ bổ sung ngân sách hỗ trợ cho các đô thị.
7. Mô hình NOXH tại Đài Loan
Các văn bản của chính phủ nêu mục tiêu: 'Giúp qua cầu, để người dân mới đến được
bến chợ'. Coi nhà ở xã hội là giải pháp tạm thời cho những người gặp khó khăn về nhà ở.
Sau khi thuê nhà, những gia đình không thể rời khỏi nhà ở xã hội được coi là không có khả
năng tự lực và không còn xứng đáng nhận trợ cấp nhà nước nữa. Chính sách đặt ra thời
hạn thuê nhà cố định với tối đa là sáu năm đối với các hộ gia đình bình thường và 12 năm
đối với các hộ gia đình có thu nhập thấp và đặc biệt – một giới hạn tạo ra sự không chắc
chắn cho người thuê nhà. Ngoài ra, các thành phố ký hợp đồng giao việc quản lý nhà ở xã hội cho các công ty quản lý tài sản. Việc quản lý tài sản này bao gồm bảo trì hàng ngày các tòa nhà, an ninh và quản lý cơ sở...
Bảng 3: Quy trình một dự án nhà ở xã hội ở Đài Bắc
|
Quy hoạch |
Thiết kế và xây |
Tìm người ở |
Vận hành và bảo trì |
|
1. Lựa chọn địa điểm |
1. Thiết kế tòa nhà |
1. Bốc thăm |
Quản lý tài sản: Quản |
Việc tập trung vào 'phần cứng' và quản lý từ trên xuống có thể dẫn đến việc nhà ở
xã hội chỉ là nơi chứa người ở. Mặc dù điều này có thể giải quyết một phần cuộc khủng
hoảng nhà ở, nhưng nó cũng có thể đặt ra những thách thức về hòa nhập xã hội và kỳ thị.
Người thuê nhà khó có thể nhận thức đơn thuần về nhà ở xã hội như một cộng đồng mà
người thuê nhà thuộc về, vì nhà ở xã hội thường được coi là chỗ ở tạm thời trong suốt thời
gian thuê nhà cố định.
8. Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội cho Việt Nam qua các mô hình PPP
Mô hình PPP tại Trung Quốc
Trung Quốc đặt kế hoạch 5 năm lần thứ XII: 2011-2015 xây dựng 36 triệu đơn vị ở giá rẻ cho người thu nhập trung bình và thấp. Đến năm 2015: Quỹ nhà ở xã hội chiếm 20% quỹ nhà ở. Năm 2013: Chính phủ Trung Quốc đầu tư 1,12 nghìn tỉ cho NOXH, chiếm tới 2% GDP. Tỷ lệ nợ công/GDP trung bình tại các tỉnh là 31,4% (Quý Châu chiếm tới 80%).Thời gian thu hồi vốn từ các dự án NOXH cho thuê (NOXHCT) trung bình 62,7 năm.
Các loại hình NOXHCT chủ yếu
1) NOXH cho thuê sở hữu công trong các khu nhà ở giá rẻ
2) NOXH cho thuê cho công nhân trong các KCN
3) NOXH cho thuê sở hữu công xây dựng trên đất tập thể của các làng cải tạo
4) NOXH cho thuê sở hữu công trong các dự án nhà ở hỗn hợp
Mô hình vận hành (BOO): xây dựng nhà cho công nhân khu công nghiệp: Chủ đầu tư các KCN bắt buộc phải đầu tư xây dựng các khu NOXHCT cho công nhân làm việc tại các KCN của mình. Các chủ đầu tư có thể xây dựng kèm theo các khu nhà ở thương mại để giảm giá thành NOXH. Ví dụ: Dự án Nhà ở tại Qingdao, Shangdong-Thành phố sinh thái quốc tế Wisdom, 1 KCN tại tỉnh Thiểm Tây: 240.000m2 nhà ở, trong đó có 3.500 đơn vị ở cho thuê.
Mô hình BOL (Xây dựng-Sở hữu-Cho thuê) NOXHCT trên đất tập thể của các làng cải tạo: Các làng cải tạo phải dành ra quỹ đất cho phát triển NOXH. Các làng phối hợp với các công ty BĐS xây dựng NOXH trên đất tập thể của làng rồi cho Chính quyền địa phương thuê lại để cho thuê. Ví dụ: Dự án làng cải tạo Tangjialing tại quận Haidian, thành phố Bắc Kinh (3/2012). Làng và chính quyền địa phương thỏa thuận: Làng xây dựng 10.000.000m2 NOXH và cho lại chính quyền thuê với giá 50 triệu/1 năm. Chính quyền trả trước 500 triệu cho 10 năm.
Mô hình BT (Xây dựng-Chuyển giao) NOXHCT trợ cấp chéo trong các khu ở hỗn hợp: Đây là mô hình phổ biến tại Trung Quốc. Các dự án nhà ở thương mại bắt buộc phải dành ra một tỉ lệ quỹ đất để xây dựng nhà ở giá rẻ và chuyển giao cho Chính quyền theo quy định sử dụng đất và được thưởng mật độ sử dụng. Tất cả các dự án nhà ở phát triển mới tại các thành phố được cấp quota NOXH cụ thể phải chuyển giao cho thành phố.
Mô hình truyền thống hợp tác xây dựng NOXH: NOXH được hợp tác xây dựng chung giữa Chính quyền và chủ đầu tư tư nhân theo dạng Hợp đồng EPC. Chính quyền giao chủ đầu tư thiết kế, mua sắm thiết bị và thi công xây dựng công trình và bàn giao lại quỹ nhà cho cơ quan quản lý vận hành cho thuê.
Mô hình PPP tại Đức
Sử dụng quỹ nhà ở cho thuê của tư nhân cho NOXH cho thuê
Các đơn vị nhà ở của khu vực tư nhân cho thuê được sử dụng với một số lượng ngày càng tăng trong các chương trình cho nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội tại Đức là bài học tốt, dựa rất nhiều trên mô hình khu vực tư nhân được trợ cấp và được trợ cấp sử dụng cho các mục đích xã hội. Hai yếu tố chính của mô hình này, với lịch sử hơn 50 năm ở Đức, đó là kiểm soát tiền thuê nhà và trợ cấp nhà ở. Một giải pháp đặc biệt để tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho các nhóm dễ bị tổn thương là các cơ quan cho thuê xã hội hòa giải giữa chủ nhà tư nhân và các hộ gia đình yếu thế. Các chủ nhà miễn cưỡng để cho các đơn vị cho thuê vào các nhóm dễ bị tổn thương, ví dụ: người nhập cư, người Roma, khuyết tật... có thể được giải quyết bởi các tổ chức này, với việc có thể cung cấp bảo lãnh trực tiếp hoặc gián tiếp cho chủ nhà. Tại Brussels, cơ quan cho thuê xã hội đầu tiên - mà vào thời điểm đó không được chính quyền vùng chính thức công nhận là có tính "xã hội" được thành lập vào năm 1978. Các tổ chức nhằm quản lý xã hội nhà ở cho thuê của tư nhân được thành lập đầu tiên ở Flanders, tại Brugge vào năm 1986 và ở Wallonia tại Namur vào năm 1989.
Mô hình Dự án xây dựng NOXH thuê mua tại Cộng hòa Séc
Cho đến năm 2002 trợ giá đối với NOXH cho thuê xây mới tại địa phương được giới hạn bởi các hướng dẫn của tiểu bang và không vượt quá tiền thuê nhà (tối đa gấp 3 lần tiền thuê nhà hiện hành). Do đó, đóng góp tài chính của người thuê nhà trong tương lai đối với chi phí xây dựng trở nên gần như không thể tránh khỏi (thường là 30% chi phí). Theo quy định, một liên doanh được thành lập bởi chính quyền địa phương, một công ty xây dựng và những người thuê nhà tiềm năng. Chính quyền địa phương đóng góp đất đai và nếu cần thiết đóng góp cả cơ sở hạ tầng. Công ty liên doanh tiếp nhận các khoản trợ cấp nhà nước cần thiết, vay thị trường bổ sung và làm thủ tục xin giấy phép xây dựng. Khi tất cả các nhà ở đã được phân bổ cho người thuê tham gia vào chương trình, công ty xây dựng sẽ thu hồi khoản đầu tư và một số lợi nhuận. Trong 20 năm tiếp theo, người thuê nhà sẽ thu hồi vốn và chi phí vận hành, và cuối cùng sẽ trở thành chủ sở hữu mà không mất thêm chi phí.
9. Bài học về các mô hình quản lý phát triển NOXH cho Việt Nam
Điều kiện cấp vốn hỗ trợ cho các dự án NOXH: Cách tiếp cận chủ đạo là xây dựng các chương trình nhà ở xã hội dựa trên năng lực của chính quyền địa phương: Slovakia, Cộng hòa Séc, Romania và Hungary đã chọn giải pháp này. Các chương trình thường sử dụng một cấu trúc tài chính phù hợp, trong đó Chính phủ trung ương trợ cấp xây dựng; đổi lại, Chính phủ áp đặt một số điều kiện nhất định về phương thức thuê, phân bổ nhà và xây dựng. Các điều kiện không chỉ khác nhau ở các quốc gia khác nhau, mà còn thay đổi theo thời gian. Một trong những điều kiện do chương trình thiết lập là áp dụng Quy định thuê. Chính phủ đặt ra mức trần giá thuê cho các đơn vị nhà thuê công cộng theo một tỷ lệ phần trăm của "giá trị xây dựng". Đó là 3% ở Slovakia, 2% ở Ba Lan và 5% ở Cộng hòa Séc.
Quản lý giá thuê nhà: Giá thuê thực tế được thiết lập bởi chính quyền địa phương và chúng thấp hơn nhiều so với mức trần, vì chính quyền địa phương không chắc chắn về khả năng chi trả của người thuê nhà. Ví dụ, ở Ba Lan, tiền thuê trung bình khoảng 1,5% chi phí xây dựng. Tại Rumani, tiền thuê nhà được giới hạn ở mức 25% thu nhập thuần của gia đình hoặc mức lương trung bình ròng, tùy theo mức nào thấp hơn. Trong chương trình NOXH cho thuê mới, giá thuê tối đa là 10% thu nhập thuần của gia đình. Điều thú vị là, lý do cho quy định áp đặt giới hạn trần đối với giá thuê nhà bởi vì các nhà lập pháp cho rằng chính quyền địa phương muốn tăng giá thuê nhà ở cao hơn mức này. Ở Hungary, quy định thuê buộc chính quyền địa phương tính giá thuê nhà cho các đơn vị cho thuê mới xây dựng gần với mức chi phí thuê đảm bảo thu hồi chi phí. Các chương trình NOXH được thiết kế liên quan đến chi phí xây dựng. Ở Hungary, chính quyền địa phương phải cạnh tranh để có một khoản tài trợ, và một trong những tiêu chí lựa chọn quan trọng nhất trong chương trình là chi phí xây dựng. Ở Slovakia, khoản viện trợ phù hợp phụ thuộc vào chi phí xây dựng. Để khuyến khích giảm chi phí xây dựng, khoản tài trợ sẽ cao hơn trong trường hợp các dự án có chi phí thấp hơn. Tại Cộng hòa Séc, các dự án có chi phí cao hơn mức trần đã bị từ chối. Tại Croatia, chính phủ đã xác định chi phí xây dựng tối đa và giá trị đất cho chương trình của họ. Tại Rumani, Cơ quan Nhà ở Quốc gia (ANL) quản lý việc xây dựng căn hộ và sau đó chuyển các căn hộ đã hoàn thành cho chính quyền địa phương, chịu trách nhiệm sở hữu, vận hành và duy trì chúng.
Phân bổ NOXH cho thuê: Trong một số chương trình, chính phủ trung ương xác định tiêu chí phân bổ nhà, ví dụ: các nhà ở xã hội mới phải được phân bổ cho các gia đình trẻ, hoặc cho các gia đình có thu nhập rơi vào một số khung thu nhập cụ thể. Trong các trường hợp khác, chính quyền địa phương phải chọn các hộ gia đình đủ điều kiện như tại Hungary hoặc Romania, nơi chính quyền địa phương sử dụng hệ thống tính điểm riêng của họ trong quá trình phân bổ. Ở Cộng hòa Séc, phương pháp tính kết quả trung bình đã được giới thiệu như một công cụ để phân bổ nhà ở xã hội xây dựng mới sau năm 2002.
Tư nhân hóa NOXH: Một vấn đề quan trọng nữa liên quan đến các chương trình xây dựng nhà ở xã hội là liệu các đơn vị mới có đủ điều kiện để tư nhân hoá hay không. Trong nhiều trường hợp, người thuê nhà trở nên khá sớm đủ điều kiện để tư nhân hóa nhà ở của họ. Ví dụ, ở Tallinn, một chương trình nhà ở công cộng đã giúp cho những người thuê các căn hộ cải tạo, mua nhà của họ sau 5 năm. Đức là một trong những quốc gia đã thành công trong việc tư nhân hóa nhà ở xã hội cho thuê. Tính đến năm 2012, khối tư nhân hiện đang sở hữu gần 37% số lượng nhà ở xã hội.
Quỹ (ngân hàng) tiết kiệm nhà ở: Đây là mô hình khá phổ biến tại các nước phát triển ở Đông Nam Á, điển hình là Singapore. Việc thành lập các Quỹ hoặc Ngân hàng tiết kiệm nhà ở cho phép tạo nguồn cung vốn quan trọng cho phát triển NOXH, quan trọng hơn là gắn quyền lợi và trách nhiệm của người mua và thuê nhà. Hiện Đức đang áp dụng mô hình “ngân hàng thế chấp bất động sản” và “ngân hàng tiết kiệm xây dựng”, trong đó hệ thống các ngân hàng tiết kiệm xây dựng kiểu Đức hiện đang dẫn đầu và chiếm 35,3% thị trường cấp tín dụng cầm cố tài trợ cho lĩnh vực nhà ở. Thông qua mô hình này, Chính phủ Đức vừa có thể trợ giúp người dân dưới 2 hình thức mua nhà sở hữu cá nhân và trợ giá trực tiếp tiền thuê nhà, tiền điện, nước… Tuy nhiên, để có thể nhận được sự hỗ trợ này thì trước hết, người dân cần phải tích lũy được một số tiền đủ lớn và sau đó mới được Nhà nước hỗ trợ vay tín dụng để mua nhà.
Mô hình nhà nước đầu tư và quản lý: Hầu hết các dự án nhà ở xã hội tại nhiều quốc gia đều thực hiện theo mô hình Nhà nước quản lý và Việt Nam cũng không phải ngoại lệ. Tuy nhiên, một số quốc gia phát triển như Đức, Mỹ, Singapore đã và đang thu hút nguồn lực tư nhân vào lĩnh vực này và đã đạt được những kết quả nhất định. Tại Singapore, Chính phủ lại giao cho một cơ quan chuyên trách có tên gọi là Cơ quan phát triển nhà ở xã hội HDB, trực thuộc Bộ Phát triển quốc gia phụ trách mô hình nhà ở xã hội thu nhập thấp. Chỉ trong vòng 3 năm sau khi thành lập, Cơ quan phát triển nhà ở xã hội Singapore đã xây dựng 21.000 căn hộ nhà ở xã hội. Và đến nay, có khoảng 85% người dân đảo quốc sư tử sống trong các căn hộ do cơ quan này xây dựng. Giống như mô hình của Đức, người dân có nhu cầu mua nhà phải gửi một khoản tiết kiệm nhất định và sẽ được vay vốn với lãi suất ưu đãi, thấp hơn thị trường. Thời gian đầu, Chính phủ Singapore chủ trương cho thuê nhà ở xã hội nhưng sau đó từ năm 1964 bắt đầu áp dụng chính sách bán - sở hữu. Điều đáng chú ý, để không xảy ra tình trạng cung vượt quá cầu, Singapore chỉ xây dựng nhà khi có tới 70% số người được đặt trước.
Tương tự như Singapore, chính phủ Hàn Quốc đã thành lập Tổng công ty xây dựng nhà ở từ những năm 60 để thực hiện việc xây dựng nhà ở để bán cho thuê, cho thuê mua, xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp [13].
Mô hình hợp tác xã, tổ chức xã hội quản lý: Tại Nhật Bản và Hà Lan, vai trò của Nhà nước trong các dự án nhà ở xã hội đã có sự thay đổi. Khác với Singapore và các nước khác, Hà Lan và Nhật Bản không trực tiếp tham gia vào dự án nhà ở xã hội mà được giao cho một đơn vị khác phụ trách. Đó là hợp tác xã nhà ở phụ trách. Tại Mỹ, Bên cạnh các chương trình nhà ở thương mại của tư nhân, trong xã hội Mỹ cũng có những dự án do các nhóm tình nguyện viên, những tổ chức xã hội dân sự hay những tổ chức phi chính phủ có những hoạt động tình nguyện giúp đỡ những gia đình gặp khó khăn về tài chính để họ có thể chuyển ra khỏi nhà ở xã hội, chuyển sang mua các dự án nhà ở thương mại khác
Tại Việt Nam, do tốc độ đô thị hóa nhanh và việc xây dựng các khu liên hợp công nghiệp, nhu cầu về nhà ở xã hội, đặc biệt là người thu nhập thấp ngày càng tăng. Đã có rất nhiều giải pháp cung cấp nhà ở xã hội nhưng chưa được đáp ứng, nguyên nhân chính là do dựa trên chính sách khuyến khích tư nhân phát triển nhà ở thương mại để cung cấp nhà ở xã hội. Điều quan trọng là các công ty nhà do Nhà nước quản lý như các công ty cung cấp nhà ở xã hội, đất đai và tài nguyên phải được bảo đảm một cách đáng tin cậy. Trong 10 năm từ 2021-2030, mục tiêu cung cấp nhà ở xã hội cho hộ thu nhập thấp tại các đô thị trên toàn quốc là 31.008.000m2 tính theo diện tích sàn, tương đương 465.467 căn. Chỉ tiêu cung cấp nhà ở xã hội cho công nhân tại các cụm công nghiệp trên toàn quốc là 21.930.000m2, tương đương 520.073 căn, đó chính là những khó khăn cần được được Chính phủ vào cuộc.
Hiện nay, Luật Nhà ở Việt Nam quy định 20% nhà ở xã hội khi phát triển nhà ở thương mại. Tuy nhiên, chủ đầu tư thường thanh toán bằng tiền mặt thay vì xây nhà ở xã hội, tiền đã trả không được sử dụng để xây dựng nhà ở xã hội. Trước hết, chúng ta cần tạo quỹ nhà ở xã hội để các quỹ này chỉ dành cho việc xây dựng nhà ở xã hội. Về lâu dài, Nhà nước phải chủ động cung cấp ổn định quỹ đất và nguồn lực cần thiết để xây dựng nhà ở xã hội. Hiện tại có thể khó, nhưng Việt Nam cần thành lập một tập đoàn đầu tư phát triển nhà ở xã hội và chịu trách nhiệm toàn bộ trong việc cung cấp nhà ở xã hội. Có như vậy việc cung cấp nhà ở mới có thể cung cấp đủ cho người cần, tránh không còn trường hợp hàng nghìn đơn đăng ký mua nhà ở xã hội mà chỉ có 10% người đăng ký được mua.
Tài liệu tham khảo
Nghiên cứu các mô hình phát triển nhà ở xã hội cho thuê thành phố Hà Nội - TS.KTS. Lê Thị Bích Thuận - 2019
Hội thảo “Chính sách nâng cấp nhà ở công cộng tại Hà Nội”- Viện Kiến trúc, quy hoạch đô thị & Nông thôn- 2013
Hội thảo “Phát triển nhà ở xã hội – Góc nhìn doanh nghiệp” – Tổng hội xây dựng Việt Nam.
info@viup.vn 
Tel : 04 22210888
Số 10 Hoa Lư, Hai Bà Trưng, Hà Nội
© 2015 VIUP Corporation. All rights reserved.
