Thực trạng trong quá trình đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong các khu công nghiệp, khu chế xuất

                                                                              

 

ThS. Trần Thị Thanh Ý

                                                    Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam

 

Actual situation in the process of investment and development of social housing, housing for workers in industrial parks, export processing zones

MSc. Tran Thi Thanh Y - Vietnam Urban Development Planning Association

 

Abstract

Currently, most industrial parks and export processing zones in the country cannot meet the housing needs of workers. Therefore, the development of social housing and housing for workers is one of the policies that need attention and improvement in the coming time. The bottleneck in investment projects to develop social housing and housing for workers is in terms of capital and land fund and policy mechanisms.

 

 

Hiện nay, hầu hết khu công nghiệp, khu chế xuất trong cả nước không đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của công nhân. Do đó, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân là một trong những chính sách cần quan tâm, hoàn thiện trong thời gian tới. Điểm nghẽn trong các dự án đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân đó là về nguồn vốn và quỹ đất và cơ chế chính sách.

 

1.  Nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong các khu công nghiệp, khu chế xuất

Thời gian qua, Nhà nước ta đã dành sự quan tâm sâu sắc đến việc cải thiện điều kiện lao động, nâng cao chất lượng nguồn lao động, đảm bảo an sinh xã hội, chăm sóc sức khoẻ, đời sống công nhân. Trên các diễn đàn Quốc hội, hay trong các buổi tiếp xúc cử tri, vấn đề nhà ở cho người lao động, công nhân các khu công nghiệp luôn trở thành đề tài nóng hổi được luận bàn thẳng thắn, trực diện. Nhà ở xã hội là một chương trình an sinh xã hội lớn của nhà nước nhằm hỗ trợ cho người dân có cơ hội được có nhà ở an toàn, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam là nước chịu ảnh hưởng lớn bởi biến đổi khí hậu, người dân thường xuyên bị chịu rủi ro bởi thiên tai.

Hiện nay, cả nước có 3,78 triệu công nhân lao động trực tiếp trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, trong số đó có khoảng 1,8 triệu lao động có nhu cầu về nhà ở. Với thu nhập khoảng 6 - 9 triệu đồng/tháng của lao động nhập cư, việc mua nhà ở là việc rất khó khăn, thậm chí phải mất đến vài chục năm tích lũy, vì vậy, có đến 80 - 90% công nhân phải thuê trọ tại khu dân cư. Kết quả điều tra tại 16 tỉnh, thành phố trên cả nước cho thấy, có tới 41% công nhân trong các doanh nghiệp mong muốn có nhà ở phù hợp, giá rẻ, gần nơi làm việc, đảm bảo sinh sống.

Theo báo cáo của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam cho biết, kết quả phát triển nhà ở xã hội cho công nhân chưa đáp ứng được nhu cầu. Tại các khu công nghiệp, khu chế xuất mới chỉ có khoảng 5% số công nhân được ở trong các nhà trọ do các doanh nghiệp sử dụng lao động, chính quyền và các tổ chức đoàn thể đầu tư xây dựng. Số còn lại chưa có chỗ ở hoặc đang phải thuê nhà ở tạm bợ. Đặc biệt, hiện có khoảng 95% số công nhân ngoại tỉnh làm việc tại các khu công nghiệp tập trung trên cả nước phải thuê nhà trọ của tư nhân. Các phòng trọ do tư nhân xây dựng cho thuê hầu hết đều rất chật hẹp, diện tích sử dụng bình quân từ 3 - 4m²/người, không bảo đảm những điều kiện tối thiểu về vệ sinh, điện, nước, môi trường sinh hoạt chật chội, nhếch nhác, ảnh hưởng đến sức khỏe và năng suất lao động. Cụ thể đến nay, mới hoàn thành việc đầu tư xây dựng 126 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 62.700 căn hộ, với tổng diện tích 3.135.000m², chỉ đáp ứng được gần 30% nhu cầu của công nhân lao động. Có 127 dự án đang tiếp tục triển khai với quy mô xây dựng khoảng 160.900 căn hộ, tổng diện tích 8.045.000m².

Bên cạnh đó sự gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa, cũng như việc thay đổi cơ cấu kinh tế trong việc hình thành và phát triển các khu công nghiệp tập trung đã làm cho vấn đề nhà ở xã hội ở các địa phương ngày càng trở nên bức xúc, chủ yếu tập trung tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai…

Ngày 3/4/2023 vừa qua, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã ký Quyết định 388/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".  Đây là một chủ trương rất kịp thời của Đảng và Nhà nước. Hiện đã có 40 địa phương đăng ký nhu cầu và kế hoạch thực hiện. Theo đó, nhu cầu về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp của các địa phương giai đoạn 2021-2030 vào khoảng 2,6 triệu căn và mục tiêu đề ra của các địa phương cho giai đoạn này là hoàn thành khoảng 1,8 triệu căn hộ.

Lộ trình thực hiện được chia ra theo 2 giai đoạn. Năm 2021-2025, thống kê nhu cầu về nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp khoảng 1,3 triệu căn và mục tiêu được các địa phương đặt ra là hoàn thành 700 ngàn căn, đáp ứng khoảng 54% nhu cầu. Tương tự, giai đoạn 2025-2030 cũng có nhu cầu 1,3 triệu căn nhưng mục tiêu hoàn thành tăng lên thành 1,1 triệu căn hộ, đáp ứng khoảng 85% nhu cầu.

Thực tế cho thấy, từ nay đến năm 2030 việc chỉ có thêm một triệu căn hộ, và nếu không giải quyết sớm, đẩy nhanh tiến độ thì công nhân các khu công nghiệp cũng sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi tiếp cận với nhà ở xã hội từ Đề án này.

2. Những khó khăn trong quá trình đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong các khu công nghiệp, khu chế xuất                                           

Hiện nay, nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đang rất lớn và cấp bách. Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đạt kết quả rất thấp so với mục tiêu đề ra. Hiện mới đạt 5,2/12,5 triệu m², tương đương khoảng 41,6% của “Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030” đã được Thủ tướng Chính phủ ký phê duyệt ngày 30/11/2011. Với tốc độ đô thị hóa ở đang diễn ra tại các đô thị lớn như hiện nay, thì mục tiêu về xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vẫn còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Trước hết là về nguồn vốn (vốn của doanh nghiệp, vốn vay, vốn ngân sách) phục vụ chương trình phát triển nhà ở xã hội cho công nhân còn hạn hẹp, khó tiếp cận và chưa đáp ứng được nhu cầu. Các chính sách ưu đãi về vốn theo quy định của pháp luật hiện nay chưa đủ khuyến khích các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở công nhân. Trong khi đó các dự án thường có thời gian thu hồi vốn kéo dài từ 20 - 30 năm. Mặc dù khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, thì đến nay Chính phủ lại giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì triển khai chương trình tín dụng (gói tín dụng) khoảng 120.000 tỉ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất bình quân trung, dài hạn của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho biết gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cũng mới chỉ tương đương khoảng 12% nhu cầu vốn để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn 2021-2030 và để hỗ trợ cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay vốn với lãi suất thấp. Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới cho thấy nếu chỉ dựa vào ngân sách quốc gia để phát triển các dự án nhà ở xã hội là điều không thể.

Bên cạnh đó, tuy Chính phủ đã có những chính sách như: Được miễn tiền sử dụng đất đối với chủ đầu tư; được giảm 50% thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp; chủ đầu tư được dành 20% quỹ nhà thương mại trong dự án nhà ở xã hội để bù đắp cho các chi phí đầu tư, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhưng các chính sách này vẫn chưa đủ hấp dẫn, rất khó để các chủ đầu tư, doanh nghiệp tạo ra lợi nhuận từ dòng sản phẩm này. Đứng trước bài toán lợi nhuận, khối doanh nghiệp vẫn đang tập trung ở các phân khúc cao hơn mà chưa chú trọng đến thị trường quan trọng này.

Cùng với hai nhóm chính sách được bổ sung hỗ trợ: Nhóm 1 là hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án, tham gia đầu tư các nhà ở xã hội được vay vốn, được hỗ trợ với lãi suất 2% với quy mô 40.000 tỷ đồng. Nhóm thứ 2 là gói giúp người lao động, công nhân trong khu công nghiệp được vay vốn với quy mô 15.000 tỷ đồng, thời hạn cho vay 25 năm, lãi suất 4,8% nhưng những khó khăn trong việc việc xác định đối tượng được tiếp cận vốn vay và hưởng ưu đãi vay không phải là việc dễ dàng .

Khó khăn tiếp theo là thiếu quỹ đất. Theo báo cáo tổng hợp của Bộ Xây dựng thu thập từ ý kiến của các cơ quan, bộ ngành trong cả nước, quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn vừa qua còn thiếu rất nhiều. Hiện cả nước mới quy hoạch, bố trí được 36,34% diện tích đất so với nhu cầu đến năm 2020.

Theo quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP, các chủ đầu tư dự án nhà ở, khu đô thị mới từ 10ha trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư đang trốn tránh trách nhiệm và sử dụng quỹ đất này không đúng mục đích (có những dự án chuyển đổi sang xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại hoặc đấu giá quyền sử dụng đất).

Quỹ đất 20% để thực hiện xây nhà ở xã hội hay nhà lưu trú cho công nhân trong các khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX) (chủ yếu là các KCN cũ) hầu hết chưa được quy hoạch quỹ đất phục vụ việc xây dựng nhà ở cho công nhân. Nhiều chủ đầu tư các dự án khu công nghiệp tập trung còn cho rằng công nhân lao động là người địa phương nên không cần lo chỗ ở, nhưng thực tế có đến trên 70% công nhân KCN, KCX là lao động nhập cư, vì vậy nhu cầu chỗ ở lại càng trở nên bức thiết hơn bao giờ hết. Do vậy tại nhiều địa phương, quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn vừa qua còn thiếu rất nhiều.

Mặt khác, việc quy hoạch xây dựng và phát triển các dự án nhà ở công nhân lao động mới chỉ chú trọng đến các công trình hạ tầng kỹ thuật, chưa quan tâm, không bố trí hoặc không triển khai các công trình xã hội - phúc lợi - công cộng… mặc dù trong Luật Nhà ở và các Nghị định, Thông tư đã có những quy định cụ thể về nội dung này.

Bên cạnh đó, quy định dành 20% quỹ đất của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị để phát triển nhà ở xã hội đã được đề cập trong Luật nhà ở 2014 cũng đang cho thấy quy định này trong thực tế đã không hiệu quả, bởi nhiều lý do, trong đó có lý do cơ bản nhất đó là với chính sách hỗ trợ như hiện nay khiến cho các doanh nghiệp không mặn mà, nhiều chủ đầu tư giữ đất nhiều năm nhưng vẫn không chịu triển khai xây dựng. Với hàng nghìn dự án nhà ở thương mại trên cả nước thì đây là một con số không hề nhỏ.

Ngoài ra việc thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo mặt bằng sạch ở các tỉnh/thành phố còn chậm. Công tác thẩm định, phê duyệt quy hoạch phải trải qua nhiều khâu, nhiều thủ tục dẫn đến thời gian hoàn thành công việc bị kéo dài. Kể từ khi bắt đầu thủ tục xin dự án đến khi kết thúc mất khoảng 5 năm mới có thể hoàn thiện và trải qua quy trình 5 bước. Thế nhưng lợi nhuận định mức của nhà ở xã hội tối đa theo quy định chỉ là 10%, mức lợi nhuận này đôi khi còn thấp hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm. Đây là lý do nhiều doanh nghiệp “ngại" phát triển nhà ở xã hội.

Trong cơ chế chính sách, hiện chưa có cơ chế phân cấp quản lý và đầu tư cụ thể, rõ ràng cho các cơ quan, đơn vị về quản lý đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân lao động trong các khu, cụm công nghiệp, tạo điều kiện thuận lợi cho người thu nhập thấp ở đô thị, cũng như công nhân ở các khu công nghiệp có điều kiện tiếp cận vay vốn mua nhà, tạo điều kiện thuận lợi cho công nhân có nhà ở để họ yên tâm gắn bó với các doanh nghiệp.

3. Một số đề xuất

Về vốn cho phát triển nhà ở xã hội, các địa phương phải xác định phát triển nhà ở xã hội là một hạng mục đầu tư bằng nguồn vốn trung và dài hạn của địa phương; trích một phần từ nguồn thu thuế sử dụng đất trên địa bàn để hỗ trợ giải phóng mặt bằng dự án nhà ở xã hội. Đồng thời cần có chính sách ưu đãi thích đáng cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp.

Về phía Nhà nước, cần tạo điều kiện về quỹ đất, có quy định ưu đãi về phí sử dụng đất, miễn giảm thuế, vay vốn ưu đãi, hỗ trợ hạ tầng, đơn giản hóa thủ tục cấp phép xây dựng.

Đối với doanh nghiệp, cần có chính sách, quy định bắt buộc các chủ doanh nghiệp sử dụng lao động phải có trách nhiệm dành một tỷ lệ vốn tham gia giải quyết nhà ở cho người lao động thông qua việc đóng góp tài chính hoặc tự xây nhà ở cho người lao động thuê, mua; phù hợp với điều kiện sống và thu nhập của người lao động.

Khi quy hoạch các khu đô thị mới, khu công nghiệp mới cần phải đồng thời quy hoạch nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đảm bảo hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo quy định. Đối với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo quy định. Coi phát triển nhà ở xã hội là một chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội 5 năm, hàng năm của địa phương.

UBND các địa phương cần tiếp tục rà soát, bố trí, quy hoạch, sử dụng quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại và bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở, hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, công trình y tế và các thiết chế văn hóa cho công nhân lao động gần các khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Với các KCN đang xây dựng hoặc còn đất trống thì cho phép điều chỉnh quy hoạch chi tiết chuyển một phần đất công nghiệp sang làm nhà ở công nhân... Kết nối khu công nghiệp với khu dân cư liền kề để cùng phát triển bền vững.

Cần tập trung thực hiện các dự án nhà ở xã hội độc lập trên quỹ đất sạch do nhà nước quản lý, các quỹ đất để phục vụ cho việc mở rộng, thành lập mới các khu công nghiệp.

Để cải thiện điều kiện ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất có mức thu nhập không đủ để trang trải và tích lũy cho chi phí về nhà ở, Nhà nước phải có chính sách hỗ trợ về nhà ở giá rẻ cho người lao động. Để tạo điều kiện cho người lao động có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở có cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội, cần tiếp tục thực hiện tốt các chính sách ưu đãi để giảm giá thành nhà ở, cụ thể như: (i) Miễn tiền sử dụng đất; (ii) được dành 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; (iii) giảm 50% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; (iv) hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án; (v) cho vay ưu đãi lãi suất thấp; (vi) chi phí mua hoặc thuê nhà ở cho công nhân được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp… Kinh nghiệm thành công ở Singapore về giải quyết nhà ở cho người lao động cũng cho thấy Chính phủ Singapore đã có chính sách trợ giúp về nhà ở để cung cấp nhà ở giá rẻ cho người dân mà vẫn đảm bảo về chất lượng công trình và tiện nghi ở.

Bên cạnh đó cần có chính sách hỗ trợ cho các chủ nhà trọ cải tạo hạ tầng điện, nước, đường; vệ sinh môi trường để nâng cao chất lượng cuộc sống của người lao động đang thuê tại các khu trọ; hỗ trợ các chủ đầu tư có nhà cho thuê, nhà ở xã hội gần KCN;  phù hợp với lối sống, thu nhập, gắn với đặc điểm sinh hoạt của công nhân.

Cuối cùng để tháo gỡ các “nút thắt” trong quá trình đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân tại các khu công nghiệp, rất cần có các giải pháp đồng bộ từ  chủ trương, chính sách đến phương thức thực hiện, nhằm hướng tới mục tiêu quan trọng của Nghị quyết số 11/NQ-CP là bảo đảm an sinh xã hội và đời sống (trong đó có nhà ở) của người dân, nhất là người lao động, người nghèo, người yếu thế trong xã hội.

Hy vọng rằng dự thảo Nghị quyết “Thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở lưu trú công nhân khu công nghiệp” đang được Quốc hội khóa 15 soạn thảo và lấy ý kiến sẽ sớm được ban hành, tạo bước đột phá để sớm hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021- 2030.

 

Tài liệu tham khảo

1/ Phát triển nhà ở, đáp ứng yêu cầu bức thiết của công nhân tại các khu công nghiệp, Tạp chí Tòa án nhân dân, tháng 5/2023

2/ Tọa đàm với chủ đề “Chỗ ở và nhà ở - Nhu cầu cấp bách của công nhân”, do báo Kinh tế và Đô thị, tổ chức ActionAid quốc tế tại Việt Nam (AAV) và Quỹ Hỗ trợ chương trình, dự án an sinh xã hội Việt Nam (AFV) phối hợp tổ chức, tháng 4/2023