Mô hình phát triển nhà ở xã hội theo tiếp cận hệ sinh thái kết nối gần - nhìn từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh

TS. Nguyễn Ngọc Hiếu - Đại học Việt Đức

Tóm tắt:  

Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội năm 2023 và một số đề xuất xây dựng nhà ở xã hội gần đây thảo luận về cách thức huy động vốn để xây dựng quỹ nhà ở quy mô lớn trong thời gian ngắn; tuy nhiên, cần chú ý vấn đề nhà ở xã hội phát triển nhiều nhưng bị bỏ không, xuống cấp và bị hạn chế về đối tượng tiếp cận. Bài viết đề xuất phát triển nhà ở xã hội theo tiếp cận hệ sinh thái dịch vụ nhà ở cộng sinh với đối tượng hưởng lợi phù hợp với thực tiễn thị trường. Thông qua số liệu hiện trạng phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM trong thập kỷ vừa qua, tác giả gợi ý giải pháp quản lý và huy động nguồn lực theo hệ sinh thái dịch vụ ở kết nối gần, linh hoạt theo nhu cầu của các nhóm đối tượng, thu hút sự tham gia đầu tư, cải thiện về cả vị trí, mức giá theo khả năng tiếp cận thực tế.

Từ khóa: nhà ở xã hội, tiếp cận hệ sinh thái kết nối gần, nhà ở giá phải chăng

A. Bối cảnh

1. Ba mươi năm qua, khoảng 70-80% nhu cầu nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp vẫn do thị trường tự cung ứng. Tỉ trọng nhà ở xã hội do Nhà nước cung ứng thấp do thiếu vốn, quỹ đất ít hấp dẫn thị trường, thủ tục chậm và lợi nhuận thấp. Dù có cơ chế đóng góp 20% quỹ nhà/đất dự án trên 2ha, xong đa phần các dự án đều tìm cách nộp tiền thay vì góp quỹ nhà đất để tối đa hóa lợi nhuận. Cơ chế thu hút đầu tư và phát triển gần đây (Văn bản hợp nhất 03-2021 – BXD – Nghị định 49 /2021/NĐ-CP) đã linh hoạt hơn  nhưng với tình hình thị trường bất động sản đóng băng, lãi suất vẫn còn cao, khó có thể dựa vào các chủ đầu tư chuyên làm dự án thương mại để phát triển các dự án nhà ở xã hội phù hợp.

< >Vấn đề thiếu nhà ở xã hội tại các thành phố lớn đến từ nhiều nguyên nhân, đặc biệt là vị trí tiếp cận việc làm và hệ sinh thái dịch vụ. Nhu cầu chỗ ở giá phải chăng gần nơi làm việc là rất khó tại các đô thị lớn đất đai khan hiếm, không cạnh tranh được với nhà ở thương mại và bị đầu cơ. Vị trí nhà ở xã hội bố trí xa nơi có việc làm có giá thấp nhưng di chuyển xa và thiếu tiện ích phản ánh thực trạng chỗ ở chi phí thấp dành cho công nhân, người lao động nhập cư hay sinh viên chỉ có thể co cụm tại tại các làng ven đô, khu tập thể cũ, hay chung cư mini, nhà ở ghép. Tuy nhiên, giá cho thuê thấp làm giới hạn về chất lượng và giai đoạn Covid đã phản ánh rõ nét tình hình hiện nay.  TP.HCM là nơi có nhu cầu nhà ở xã hội lớn nhất cả nước cũng gặp khó khăn lớn khi thị trường nhà ở chỉ tập trung vào nhóm cao cấp. Tuy nhiên, sự lệch pha không chỉ về cung cầu mà cả chính sách và quy hoạch với sự hạn chế về cung nhà ở tại nội thành do thiếu quỹ đất, đẩy nhà ở xã hội ra vùng ven có kết nối yếu với hệ sinh thái dịch vụ và việc làm. Phân khúc nhà ở phải chăng bị cạnh tranh về vị trí và giá đất cũng không tồn tại và không gánh bớt nhu cầu của nhóm thu nhập trung bình. Giai đoạn 2009-2019, tổng số lượng nhà ở xã hội được xây dựng  mới chỉ là 44.428 đơn vị, chưa đạt được 1/6 số lượng nhà ở thương mại được xây dựng mới (276.300 đơn vị).  Điều này giải thích vì sao các khu nhà dưới chuẩn chưa giải quyết trong suốt thập kỷ vừa qua [2].Xu hướng phát triển nhà ở tiếp tục phân bổ vào các khu vực có rủi ro cao hơn về ngập lụt và hạ tầng kết nối. Xu hướng tăng trưởng về dân số trong 10 năm qua tại vùng ven cho thấy các khu vực có giá thấp là nam châm thu hút dân cư bên cạnh khả năng tiếp cận với việc làm (các khu công nghiệp thâm dụng lao động).  Xã Vĩnh Lộc A có dân số trên 100’000 ngàn người có hạ tầng thấp nhưng dễ tiếp cận với việc làm (tới khu công nghiệp kề cận) đại diện cho xu hướng tăng trưởng dân số tối ưu chi phí tiếp cận việc làm và chi phí ở nhưng trong điều kiện hạ tầng tại các vùng ven chậm đáp ứng. Khi phạm vi lan tỏa đã tiệm cận các không gian có rủi ro ngập lụt thấp cao ở vùng ven, xu hướng này có thể dẫn tới các hoạt động san lấp diện rộng gây ngập lụt và rủi ro cao hơn cho khu vực kề cận (Hình 1).

Ghi chú: Khu vực đô thị hóa mở rộng đã tiệm cận tới các khu vực có rủi ro cao (màu đỏ là nơi có rủi ro cao cả về ngập lụt và sụt lún) trong thập kỷ vừa qua. Một số khu vực rủi ro trung bình đã và đang bị xâm lấn trong quá trình đô thị hóa gần đây.

< >Các vướng mắc về quỹ nhà ở xã hội có nguyên nhân gắn với xây dựng và quản lý. Thành phố Thủ Đức, huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè và quận 7 là những nơi được bố trí xây dựng nhiều dự án nhà ở tái định cư và nhà ở xã hội. Các đề xuất vị trí dự án nhà ở xã hội đều nằm ở bên ngoài khu vực có hạ tầng kết nối có chiều sâu cho thấy đa số đều bất lợi trong kết nối với các khu vực có hạ tầng hoàn thiện. Tuy nhiên, vấn đề ở chỗ hàng ngàn căn hộ nhà ở xã hội đã xây (xã Vĩnh Lộc B - huyện Bình Chánh, phường Bình Khánh thành phố Thủ Đức và phường Tân Thới Nhất quận 12) nơi có tiếp cận tốt hơn lại đang bị bỏ hoang ngay bên cạnh các khu vực phát triển nhanh cho thấy bất cập tồn tại phía sau và bên dưới của những căn nhà có nguồn cung theo cơ chế Nhà nước. Đánh giá của đề án nhà ở tại TP.HCM cho thấy đa số các chung cư nhà ở xã hội thường có chất lượng xây dựng thấp và thường xuống cấp ngay khi bàn giao nhà dẫn tới người mua phải bỏ chi phí lớn để cải tạo căn hộ ngay sau khi mới mua [2].Quan điểm chung về cải thiện cung cứng nhà ở xã hội là cải thiện các điều kiện để nhà ở giá phải chăng được nuôi dưỡng và phát triển trong hệ sinh thái dịch vụ kết nối gần hiệu quả. Cải thiện vị trí giúp giải quyết nhiều vấn đề vĩ mô hơn về hiệu quả của chuỗi cung ứng, chi phí vận tải, chi phí sản xuất và chi phí sinh hoạt vốn làm nên sức cạnh tranh của vùng. Tối ưu hóa chi phí của doanh nghiệp và lao động trong tiếp cận tới cả việc làm và dịch vụ cần coi các dự án nhà ở giá phải chăng, nhà ở xã hội là yếu tố căn bản để xây dựng hạ tầng cho các khu vực vùng ven và mở rộng đô thị. Việc giải tỏa áp lực nhà ở do suy giảm kinh tế cần tận dụng để chủ động tái cấu trúc không gian và hạ tầng đô thị theo hướng xây dựng hệ sinh thái dịch vụ nhà ở có chiều sâu.  Về mặt nhận thức, cần coi nhà ở là dịch vụ cung ứng chỗ ở. Ví dụ công nhân khu công nghiệp tập trung, sinh viên trở về nhà mình hàng tuần hoặc hàng tháng/hàng quý quan tâm dịch vụ ở có tiện ích tối thiểu và chi phí thuê thấp (ví dụ 10% thu nhập), không quá xa nơi làm việc. Đồng thời, cần nhóm coi chỗ ở là nơi định cư cần sở hữu tài sản, ví dụ các gia đình trẻ cần chỗ ở thuê hoặc thuê mua có tiện ích và tiện nghi chấp nhận được, chi phí thuê hoặc thuê mua vừa phải (ví dụ 30% thu nhập), đặc biệt là phải gần nơi làm việc. Các gia đình có tích lũy trước nhưng thu nhập hạn chế muốn sở hữu nhà ở giá phải chăng, có thể tiếp cận việc làm với chi phí và thời gian hợp lý (ví dụ 40 phút và 10% thu nhập). Cách hiểu này vẫn khuyến khích và tạo cơ hội cho nhóm đầu tư tài sản tiếp tục đầu tư tài chính vào nhà ở cho thuê, người có đất rộng ở ven đô xây nhà cho thuê tuân thủ quy định về tách thửa và quy hoạch xây dựng.  Các giải pháp cho lĩnh vực và khu vực bao gồmPhát triển chuỗi cung ứng nhà ở từ quy hoạch phát triển hệ sinh thái dịch vụ gần, đặc biệt là hệ sinh thái nông thôn đô thị hóa tại các vùng ven đô thị lớn. Cần coi nhà ở là hệ sinh thái các dịch vụ ở và huy động nhiều chủ thể có tiềm lực cùng đầu tư vào các tài sản và chuỗi cung ứng dịch vụ này với giá phải chăng theo định hướng quy hoạch bền vững. Việc bỏ qua các thủ tục làm thành dự án mà chỉ cần điều chỉnh quy hoạch cho cả hệ sinh thái cùng tham gia giúp giải quyết nhanh hơn việc thu hút nguồn lực đầu tư vào giải cùng lúc cả bài toán vị trí và giá – chi phí cho người thu nhập thấp. Các khu vực ven đô cần khai thác hệ sinh thái cộng sinh vùng ven vốn có chi phí sinh hoạt thấp theo mô hình đô thị công nghiệp dịch vụ cộng sinh với hệ sinh thái định cư nông thôn, hạ tầng xã hội lân cận để tận dụng lao động dịch vụ tại chỗ (mô hình VSIP đã chứng tỏ thành công nhân rộng các khu công nghiệp ở nhiều địa phương). Cần thừa nhận và tạo điều kiện để hệ sinh thái này cải thiện kết nối và nâng cấp hạ tầng vệ sinh môi trường tại chỗ với các khu công nghiệp, đô thị hóa vùng ven bền vững (Hình 3).                                                                                                                                                                                                    

Ghi chú: Mô hình chuyển đổi hệ sinh thái dịch vụ ở kết nối gần với khu công nghiệp vùng ven. Mô hình này cải thiện kết nối và tận dụng hiệu quả hệ sinh thái dịch vụ hạ tầng xã hội tại chỗ - giúp dịch chuyển cấu trúc kinh tế và không gian nông thôn sang đô thị hóa theo hướng bền vững.

Nguồn: Mô hình hệ sinh thái định cư kề cận khu công nghiệp VSIP Bắc Ninh (vẽ lại)

< >Tích hợp các nội dung liên quan đến phát triển nhà ở xã hội vào các đồ án của quy hoạch theo hướng khai thác tối đa hệ sinh thái kết nối gần các dự án nhà ở xã hội với các trung tâm việc làm có quy mô lớn. Định hướng phát triển nhà ở xã hội cần có mục tiêu rõ ràng, dài hạn bố trí nằm trong cấu trúc các dự án phát triển các tuyến Metro theo mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) và các tuyến đường vành đai 2-3 và 4 của TP.HCM. Việc chuyển đổi cấu trúc kinh tế sang dịch vụ sẽ giúp các khu vực TOD trở thành các trung tâm việc làm mới do có thể khai thác không gian mật độ cao hơn gắn với việc làm dịch vụ, thương mại, và kể cả các cơ sở sản xuất tinh gọn và logistics ở ngoại vi với cự ly di chuyển trong bán kính đi bộ  Vì vậy, khu vực phát triển TOD cần bố trí các cụm nhà ở giá phải chăng ở tỷ lệ phù hợp với vị trí theo giá trị thương mại và hướng phát triển có các trung tâm việc làm mới, ví dụ 10%-20% đối với các khu vực TOD trong vành đai II, 20%-30% trong vành đai III và 40% ở các khu vực ngoại vi.Chuyển đổi hợp lý một phần khu công nghiệp chưa thu hút được doanh nghiệp sang phát triển đô thị và nhà ở. Việc bổ sung thêm giai đoạn 2 dự án khu công nghiệp nhưng công nhân phải di chuyển xa có thể cân nhắc thay bằng tạo quỹ đất ở đất dịch vụ đô thị (quy định này cũng đã có trong Nghị định 03/VBHN 2021); tuy nhiên cần chú ý là có thể nâng cao hiệu quả sử dụng đất tại các khu công nghiệp hiện hữu dựa vào giải pháp điều chỉnh hệ số sử dụng đất trong các công trình công nghiệp theo hướng tích hợp, đa tầng, đa mục đích để vẫn đảm bảo mục tiêu tạo việc làm và thu nhập. Kinh nghiệm Singapore, Trung Quốc hay Nhật Bản cho thấy có nhiều giải pháp có thể tham khảo khi thu hút đầu tư các khu công nghiệp theo chiều đứng mà không ảnh hưởng tới cấu trúc hạ tầng khu vực. Việc điều chỉnh này không áp dụng ở các khu công nghiệp ô nhiễm quy mô lớn cần không gian dãn cách (sẽ bố trí tại các tỉnh còn nhiều dư địa và chi phí thấp, gắn với phát triển đô thị công nghiệp trung bình).Tích hợp phát triển nhà ở giá phải chăng và nhà ở thương mại theo mô hình cộng sinh kết nối gần. Khuyến khích chủ đầu tư nhà ở thương mại phát triển các dự án nhà ở giá phải chăng ở gần (không ở chung) cùng hưởng lợi tiện ích và tiện nghi giá trị như công viên, trường học, thể thao và thương mại khác. Các khu ở mật độ cao tạo nền kinh tế tuần hoàn, hệ sinh thái dịch vụ kết nối gần dựa vào mật độ, kích thích tiêu dùng gia tăng hiệu quả kinh doanh của bất động sản thương mại. Nâng cấp mô hình đầu tư cho thuê cộng sinh với đầu tư với các nhà ở là tài sản gắn với đất. Tạo điều kiện cho người có đất ở vùng ven được chuyển đổi đất sang dịch vụ nhà ở hoặc đất ở. Chủ đầu tư (cá nhân hoặc doanh nghiệp) được hưởng lợi chênh lệch địa tô sau thời gian (ví dụ cấp sổ hồng cho đất ở miễn tiền sử dụng đất nhưng phải đầu tư nhà ở cho thuê có đủ tiện ích và phí cho thuê cam kết). Chủ đầu tư thu lợi tức vốn là giá đất theo thời gian (càng ở nhiều giá đất càng cao) và chi phí cho thuê nếu chỉ tiệm cận xây dựng và quản lý sẽ giảm rất nhanh – ví dụ chỉ tốn 1 tỷ đồng xây 1 lô 12 căn duplex cho thuê chất lượng cao hơn mặt bằng tiện ích hiện tại. Ví dụ giá dưới 1 triệu đồng/ căn phòng ở tiêu chuẩn 2 người 15m2 khép kín hoặc 2 triệu đồng căn duplex 30m2 + 15m2 lửng cho gia đình trẻ – thấp hơn mức bình quân hiện nay là 1,2 triệu đồng/tháng. Người đầu tư vào nhà ở cho thuê có thể được vay vốn lãi suất ưu đãi (theo đề xuất hiện nay là 5.8%/năm), chi phí thuê có thể còn được bảo lãnh không tăng giá trong thời gian dài. Chứng khoán hóa bất động sản. Các dự án bất động sản tính toán hiệu quả của các công ty đầu tư nhà ở cho thuê (ví dụ công ty Lê Thành[i]) có thể phát triển các sản phẩm mới (dự án nhà ở kết hợp thương mại và ở, căn hộ theo mô hình hợp tác xã nhà ở - tự quản, nhà chung cư thấp tầng và cao tầng) và huy động vốn theo dạng chứng khoán bất động sản.  Giá trị từ giải pháp thiết kế hệ sinh thái dịch vụ và ở phản ánh vào giá trị ngày càng tăng của doanh nghiệp, thu hút nhiều đối tượng có tiềm năng tài chính khác nhau tham gia.Về lâu dài, cần phát triển chuỗi các phân khúc nhà ở giá phải chăng song hành với nhà ở xã hội. Nhà ở giá phải chăng trong hệ sinh thái nhà ở là sự tách biệt về đối tượng ưu tiên còn hạn hẹp của nhà ở xã hội.  Phân khúc này hướng tới các gia đình trẻ và thu nhập trung bình có việc làm và tích lũy nhất định nhưng rất khó tiếp cận phân khúc nhà ở thương mại vốn bị đầu cơ giá cao do nhiều nguyên nhân. Giá kỳ vọng của phân khúc này là dưới 25 triệu/m2, căn hộ giá dưới 1,5-2 tỉ, tương đương khoảng 12 năm đi làm của 1 người hay dưới 7 năm của hai vợ chồng, và chi phí mua trả góp dưới 30% thu nhập. Phân khúc này gần như không cần sử dụng nguồn lực của Nhà nước và duy trì động lực tăng trưởng và lợi nhuận cho doanh nghiệp phát triển bất động sản.  Các giải pháp về lãi suất đến từ các quỹ hưu trí và bảo hiểm, tiếp cận quỹ đất chi phí thấp cùng hạ tầng kết nối nhanh, quy hoạch và thiết kế cộng sinh với các phân khúc tài sản khác, cùng với thuế tài sản và thuế bỏ không hạn chế đầu cơ, giảm chi phí cho chủ đầu tư nhờ cải tiến về thủ tục hành chính sẽ giúp tăng cơ hội tiếp cận cho các gia đình trẻ có khả năng chi trả nhưng không thể với tới mức giá nhà ở thương mại như hiện nay.   Trong bối cảnh đất đai khan hiếm, chi phí xây dựng nhà ở và phân hóa thu nhập ngày càng tăng ở các đô thị lớn, nhà ở giá phải chăng và nhà ở xã hội ngày càng cần được quan tâm và cải thiện bằng nhiều chính sách, cơ chế, và giải pháp. Việc lựa chọn cách làm trong từng giai đoạn phụ thuộc nhiều vào khả năng và nguồn lực của chính quyền địa phương và Trung ương; tuy nhiên, luôn có nhiều cách làm có thể khai thác nguồn lực và giải phóng sức mạnh từ sự sáng tạo và hợp tác của các bên tham gia.Tiếp cận theo hệ sinh thái dịch vụ nhà ở kết nối gần giúp tạo chỗ ở và giảm chi phí ở cho các nhóm đối tượng, đồng thời khai thác hiệu quả các nguồn lực vật chất sẵn có và tài chính có thể huy động tham gia cùng Nhà nước. Tác động của việc tổ chức nơi ở và đi lại theo cự ly gần đóng góp cho sự phát triển và tăng trưởng bền vững của đô thị và vùng, tăng cường gắn kết xã hội, và cải thiện năng lực cạnh tranh quốc gia. Sự định hướng và chuẩn bị của công tác quy hoạch và đầu tư cùng với các chính sách thuế, phí và cơ chế hợp tác sẽ góp phần làm giảm tác động tiêu cực của vấn đề đầu cơ đất đai, nhà ở, dự án đang cản trở việc đưa đất vào sử dụng và đầu tư hạ tầng chiến lược trong giai đoạn hiện nay.  Thời điểm năm 2023 là cơ hội tốt cho thử nghiệm các giải pháp và chính sách mới, với kỳ vọng đem lại tác động cả trước mắt và lâu dài. Nguồn vốn hỗ trợ cho vay cùng với các giải pháp chính sách không dùng tiền mặt kỳ vọng sẽ tạo chuyển biến trong nhận thức, trở thành động lực để các bên tham gia sớm hành động trong thời điểm thị trường bất động sản trầm lắng cần những cú hích đủ lớn, trúng đích và đúng thời điểm. 1.         Chinh_Phu, Phát triển và quản lý nhà ở xã hội. 2021, Chinh Phu: Hanoi.

2.         HPC, Draft of Hochiminh City Housing Development Program. 2021, Hochiminh city Department of Construction: Hochiminh city. p. 185.

3.         enCity, D., Sasaki, Thu Duc Concept Master City Plan, transforming cities through innovation. 2019, enCity: Hochiminh city.

4.         Hieu, N.N. and T. N.A., Đề án phát triển hạ tầng ven đô ở TP.HCM giai đoạn 2020-2030 hướng đến năm 2040. 2023, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP. HCM, và Trường Đại học Việt Đức: TP.HCM.

5.         Hieu, N.N., Đề án phát triển hạ tầng dịch vụ ở thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2020-2025 hướng đến năm 2040. 2021, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP HCM, nhóm chuyên gia Trường Đại học Việt Đức: TP.HCM.