Phát triển nhà ở cho thuê - giải pháp bền vững cho phát triển nhà ở xã hội

 

 

TS.KTS. Nguyễn Trung Dũng

Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn quốc gia

 

Tóm tắt: Tại các nước phát triển trên thế giới, nhà ở xã hội cho thuê là loại hình nhà ở xã hội được tập trung phát triển nhằm hướng tới mục tiêu đảm bảo quyền nhà ở cho người dân nói chung và các nhóm xã hội có mức thu nhập thấp. Tại Việt Nam, phát triển nhà ở xã hội đã có nhiều bước tiến quan trọng trong hơn 10 năm qua, tuy nhiên sự phát triển này còn thiếu bền vững do mới chỉ chú trọng đến việc tạo ra sở hữu nhà ở hơn là tăng khả năng tiếp cận nhà ở. Trong bối cảnh mức thu nhập bình quân đầu người của nước ta còn hạn chế thì Nhà ở xã hội cho thuê là loại hình nhà ở giúp tăng cơ hội tiếp cận nhà ở một cách tốt nhất, đặc biệt đối với các nhóm đối tượng có thu nhập thấp hoặc chưa có thu nhập như công nhân, học sinh, sinh viên, người nghèo đô thị. Tuy nhiên, trên thực tế, do nhiều nguyên nhân, việc phát triển loại hình này ở nước ta gặp rất nhiều khó khăn và thách thức. Trong khi thị trường nhà ở cho thuê phát triển mạnh mẽ do nhu cầu nhà ở rất lớn tại các đô thị lớn và khu công nghiệp thì số lượng nhà ở xã hội cho thuê lại rất khiêm tốn và gần như không xuất hiện trong các báo cáo thống kê chính thức. Trong điều kiện hạn chế về các số liệu thống kê chính thức, nghiên cứu này mong muốn đem lại một cái nhìn phổ quát về vấn đề phát triển loại hình nhà ở xã hội cho thuê (NOXHCT) tại Việt Nam thông qua nghiên cứu tại thành phố Hà Nội, một trong hai đô thị lớn với nhu cầu nhà ở cao nhất cả nước.

Abstract: In developed countries, the development of social housing for rent is focused towards ensuring housing rights for people in general and low-income social groups in particular. In Vietnam, social housing development has made many significant progresses over the past 10 years, but this is still unsustainable because it only focuses on creating housing ownership rather than increasing housing approach capacity. The social housing for rent will assist in increasing opportunities to access housing for everyone especially for the low or no-income groups such as workers, students, pupils and the urban poor while the per capita income is still limited in Viet Nam. However, due to many reasons, this faces many difficulties and challenges in practice. Although the rental housing market has grown strongly due to the huge housing demand in large cities and industrial zones, the number of social housing for rent is very modest and almost hasn’t been shown yet in the official statistics. Due to the limited official statistics, this research wishes to provide an overview of the rental housing development in Vietnam through the case study of Hanoi city, one of the two largest cities with the highest housing demand in the country.

Vì sao cần phát triển nhà ở xã hội cho thuê

Tại các nước phát triển trên thế giới, phát triển NOXHCT là giải pháp mang tính chiến lược, nhằm cho phép tăng tối đa cơ hội tiếp cận nhà ở cho các nhóm đối tượng có mức thu nhập thấp nhất trong xã hội như: học sinh, sinh viên, công nhân, người có thu nhập thấp tại đô thị. Nhà ở xã hội cho thuê đã giúp giải quyết một cách căn bản và hiệu quả nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là tại các khu vực đô thị lớn.

Tại các nước châu Âu, NOXHCT là dạng nhà ở xã hội chủ yếu hiện nay, đóng góp tỉ trọng quan trọng trong tổng quỹ nhà ở, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở tại các thành phố. Theo nghiên cứu của Tổ chức Hợp tác phát triển châu Âu OECD, tỉ lệ nhà ở xã hội cho thuê trên tổng quỹ nhà ở tại châu Âu năm 2020, trung bình chiếm 14% (tại Pháp) và cao nhất lên tới 34% tại Hà Lan.

Tại châu Á, tỉ lệ NOXHCT tại Hàn Quốc chiếm gần 10% quỹ nhà. Singapore là trường hợp đặc biệt không những tại châu Á mà còn trên thế giới với sự phát triển rất mạnh và thành công của chính sách nhà ở xã hội. Mặc dù hiện nay Singapore đang chuyển mạnh từ chính sách nhà ở xã hội cho thuê sang nhà ở bán đứt với giá hợp lý do Singapore đã là nước có thu nhập đầu người cao trên thế giới, tỉ lệ NOXH trên tổng quỹ nhà ở vẫn chiếm 78,7% năm 2020 (Lim Jun Jie Gabriel, 2019), trong đó chủ yếu là dạng nhà ở cho thuê.

 

Một đặc trưng khác tại các nước phát triển đó là quỹ NOXHCT chủ yếu do chính phủ, cơ quan công cộng (chiếm gần 100% quỹ nhà cho thuê tại Rumani, Bỉ…), chính quyền địa phương cấp vùng, tỉnh (100% quỹ nhà tại Na Uy, Ai Len, Hungari, Látvia, Slovakia…), các tổ chức phi lợi nhuận phát triển và quản lý (chiếm gần 80% quỹ nhà tại Phần Lan và Hà Lan). Điều này cho thấy trách nhiệm của các cấp chính quyền trong phát triển NOXHCT cùng tính chất “xã hội” và phi lợi nhuận rất cao của loại hình nhà ở này.

Thực tế phát triển Nhà ở xã hội cho thuê tại nước ta

Ở đây chúng ta cần phân biệt giữa nhà ở cho thuê thông thường và nhà ở xã hội cho thuê. Theo định nghĩa tại Luật Nhà ở và Nghị định 100/2015 về quản lý phát triển nhà ở xã hội: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở và Nhà ở xã hội chỉ để cho thuê là nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng để cho thuê.

Như vậy nhà ở xã hội cho thuê là nhà ở cho thuê được hưởng các chính sách hỗ trợ của nhà nước khác với nhà ở cho thuê thông thường vận hành theo quy luật thị trường. Các dạng NOXHCT ở nước ta chủ yếu hiện nay gồm:

+ Nhà ở xã hội cho thuê cho công nhân: Nhà ở do nhà nước hoặc doanh nghiệp đầu tư hạ tầng KCN, doanh nghiệp sử dụng lao động cho công nhân thuê hoặc sở hữu tại các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, nhà máy…

+ Nhà ở sinh viên: Nhà ở do nhà nước hoặc doanh nghiệp đầu tư xây dựng cho sinh viên, học sinh thuê, phần lớn dưới dạng nhà ở ký túc xá thuộc các trường đại học hoặc các khu ký túc xá độc lập do chính quyền địa phương đầu tư và quản lý.

+ Nhà ở cho thuê tại các dự án NOXH: là dạng nhà ở xã hội dành để cho thuê tại các dự án NOXH do doanh nghiệp nhà nước hoặc tư nhân đầu tư, chủ yếu là dạng căn hộ chung cư được phát triển theo quy định bắt buộc dành 20% quỹ diện tích sàn NOXH của dự án để cho thuê.

Mặc dù Nghị định 100/2015  đã quy định các dự án NOXH sử dụng vốn ngoài ngân sách phải dành 20% quỹ nhà để cho thuê, nhưng hiện còn thiếu vắng các báo cáo, nghiên cứu chỉ rõ số lượng các dự án nhà ở xã hội có loại hình nhà ở xã hội cho thuê và số lượng quy mô số căn hộ cho thuê trên cả nước, nhưng qua thực tế nghiên cứu tại thành phố lớn như Hà Nội như một ví dụ điển hình sẽ cho thấy một số vấn đề chính trong phát triển NOXH cho thuê tại Việt Nam.

vQuỹ nhà ở cho công nhân thành phố Hà Nội

Hiện nay, thành phố có 04 khu với diện tích đất khoảng 135.999m2 cung cấp 215.062 m2 sàn xây dựng đảm bảo chỗ ở cho 2.407 cá nhân, hộ gia đình công nhân và giai đoạn 2016-2020 dự kiến có 06 khu NOCN tập trung với diện tích xây dựng khoảng 449.429m2 sàn xây dựng. Các khu NOCN điển hình như: Kim Chung, Phú Nghĩa, Khu NOCN công ty Meiko, Young Fast…

-Cơ chế, chính sách phát triển

Trong những năm vừa qua, để khắc phục tình trạng thiếu hụt quỹ NOCN, Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế chính sách nhằm gắn trách nhiệm phát triển NOXH cho công nhân đối với chính quyền địa phương có KCN và các chủ đầu tư phát triển KCN, coi việc xác định rõ phương án bố trí nhà ở cho công nhân là yêu cầu nội dung bắt buộc trong quá trình quy hoạch và đầu tư xây dựng các KCN tập trung.

Tại Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 31/3/2009, Chính phủ đã yêu cầu các chủ đầu tư xây dựng các KCN mới phải tổ chức lập và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt "Quy hoạch xây dựng nhà ở cho công nhân gắn với khu công nghiệp" cũng như đưa ra một số chỉ tiêu cơ bản về thiết kế, quy hoạch.

Tại Nghị định Chính phủ số 164/2013/NĐ-CP, ngày 12/11/2013 về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 của Chính phủ quy định về KCN, khu chế xuất và khu kinh tế, đã bổ sung điều 21c: về Phát triển nhà ở cho người lao động KCN, khu kinh tế.

 

Bảng 1: Tổng hợp các cơ chế hỗ trợ phát triển nhà ở cho công nhân các KCN

 

Cơ chế hỗ trợ	Nội dung cụ thể	Cơ sở pháp lý
Đất đai	+ Sử dụng quỹ đất 20% dành cho NOXH đối với các KCN đã hình thành; + Chi phí bồi thường, giải phóng MB trích từ tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất đểlại cho địa phương.	Nghị quyết 18/2009 /NQ-CP Quyết định 66/2009/QĐ-TTg
Quy hoạch, thiết kế	+ Các dự án phát triển nhà ở công nhân KCN được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành; + Được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở; + Được Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước).	NQ 18/2009/NQ-CP QĐ 66/2009/QĐ-TTg
Vốn	- Vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định; - Vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương và các nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có). - Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay (tùy theo khả năng ngân sách của từng địa phương).	NQ 18/2009/NQ-CP QĐ 66/2009/QĐ-TTg
Thuế	+ Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án; + Áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế suất 0%); + Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 9 năm tiếp theo và được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt động; + Được tính chi phí nhà ở là chi phí hợp lý (tính vào giá thành sản xuất) khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp.	NQ 18/2009/NQ-CP QĐ 66/2009/QĐ-TTg
Hỗ trợ khác	Đơn vị quản lý, vận hành quỹ nhà ở KCN được phép kinh doanh các dịch vụ khác trong khu ở để tạo nguồn bù đắp chi phí quản lý vận hành, bảo trì nhằm giảm giá thuê nhà ở.	NQ 18/2009/NQ-CP QĐ 66/2009/QĐ-TTg
	Khuyến khích hộ gia đình đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân thuê.	NĐ 164/2013/NĐ-CP

- Mô hình đầu tư phát triển

Đầu tư phát triển NOXH cho công nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay được thực hiện chủ yếu theo các mô hình:

+ Đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách của thành phố, điển hình là dự án nhà ở công nhân thí điểm tại Kim Chung, huyện Đông Anh sử dụng nguồn vốn ngân sách thành phố.

+ Đầu tư bằng nguồn vốn doanh nghiệp và hộ gia đình đầu tư xây mới, cải tạo quỹ nhà ở hiện có để cho công nhân thuê. Một số dự án đầu tư bởi doanh nghiệp như tại Dự án nhà ở công nhân KCN Phú Nghĩa, huyện Chương Mỹ, Dự án Khu NOCN Công ty TNHH điện tử Meiko Việt Nam, Dự án NOCN của Công ty TNHH Young Fast tại KCN Thạch Thất.

- Công tác quy hoạch, thiết kế

Quỹ đất cho phát triển nhà ở cho công nhân chủ yếu từ nguồn quỹ đất 20% dành cho NOXH tại các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn đối với các dự án KCN đã hình thành và được xác định trong quy hoạch KCN đối với các dự án đang hình thành.

Theo quy định, giải pháp bố trí nhà ở cho công nhân cần được xác định trong quá trình quy hoạch KCN. Các khu nhà ở công nhân có thể bố trí trong khuôn viên KCN hoặc bên ngoài KCN. Mật độ xây dựng được phép tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn xây dựng hiện hành, không khống chế số tầng cao (phù hợp với quy hoạch xây dựng). Tiêu chuẩn tối thiểu 5m2/người.

 

vQuỹ nhà ở sinh viên

Trên địa bàn thành phố giai đoạn 2010-2016 có 06 dự án nhà ở sinh viên tập trung với tổng diện tích đất xây dựng là 12.547m2, diện tích sàn xây dựng 216.161m2 cung cấp 18.438 chỗ ở cho sinh viên tại các khu ký túc xá tập trung (Dự án xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên tại Pháp Vân - Tứ Hiệp - nhà A1, A5, A6; Dự án Xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên tại CT1 khu đô thị Mỹ Đình II; và KTX một số trường đại học, cao đẳng trên địa bàn). Phần lớn các dự án được đầu tư bằng nguồn vốn nhà nước và một phần tự chủ của các trường đại học.

Ngoài các KTX nêu trên, mô hình Làng sinh viên Hacinco do Công ty Đầu tư Xây dựng số 2 Hà Nội làm chủ đầu tư là dự án tiêu biểu sử dụng vốn ngoài ngân sách. Năm 2002 công ty hoàn thành và đưa vào hoạt động toà Khách sạn Thể thao, đến năm 2009 toà nhà 17-21 tầng đi vào hoạt động. Với số lượng 555 phòng ở chất lượng cao, tính đến thời điểm hiện tại Làng Sinh viên Hacinco đã đón tiếp 23.900 lượt sinh viên.

- Cơ chế, chính sách phát triển

Bảng 2: Tổng hợp các cơ chế hỗ trợ phát triển nhà ở cho sinh viên

 

Cơ chế hỗ trợ	Nội dung cụ thể	Cơ sở PL
Đất đai	+ Quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên được bố trí bằng quỹ đất đã được thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch; được sử dụng quỹ đất 20% dành để xây dựng NOXH trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn và quỹ đất hiện có trong khuôn viên các cơ sở đào tạo được quy hoạch xây dựng NOSV; + Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được trích từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất để lại cho địa phương.	NĐ 18/2009 NQ-CP QĐ 65/2008/QĐ-TTg
Quy hoạch, thiết kế	+ Các dự án phát triển NOSV được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành, số tầng phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; + Được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở.	NĐ 18/2009 NQ-CP QĐ 65/2008/QĐ-TTg
Vốn	+ Vốn ngân sách nhà nước đầu tư xây dựng NOSV được huy động từ nguồn trái phiếu Chính phủ; từ ngân sách hàng năm của địa phương và các bộ, ngành để đầu tư cho giáo dục, đào tạo; + Các dự án NOSV đầu tư từ nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước được vay từ nguồn tín dụng ưu đãi của Nhà nước và Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có); + Sinh viên có hoàn cảnh khó khăn được Nhà nước hỗ trợ cho vay vốn để thanh toán tiền thuê nhà theo quy định tại Quyết định số 157/2007/QĐ-TTg ngày 27 tháng 9 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ vế tín dụng đối với học sinh, sinh viên.	NĐ 18/2009 NQ-CP QĐ 65/2008/QĐ-TTg
Hỗ trợ khác	Đơn vị quản lý, vận hành quỹ nhà ở KCN được phép kinh doanh các dịch vụ khác trong khu ở để tạo nguồn bù đắp chi phí quản lý vận hành, bảo trì nhằm giảm giá thuê nhà ở.	NĐ 18/2009 NQ-CP QĐ 65/2008/QĐ-TTg

                                                                                             Nguồn: Nguyễn Trung Dũng, 2018

- Mô hình đầu tư phát triển

+ Đầu tư bằng vốn ngân sách thành phố: Hiện trên địa bàn thành phố có 02 dự án nhà ở sinh viên được thành phố đầu tư xây dựng đó là dự án Ký túc xá sinh viên Pháp Vân và KTX Mỹ Đình II. Đây là 02 dự án trong chương trình thí điểm xây dựng các khu nhà ở sinh viên bằng nguồn vốn ngân sách thành phố và trái phiếu Chính phủ và do Sở Xây dựng Hà Nội làm chủ đầu tư và quản lý vận hành.

Trong quá trình vận hành 02 khu KTX này cũng phát sinh nhiều vấn đề, đặc biệt là tại khu KTX Pháp Vân. Hiện nay chỉ có 3 tòa trên tổng số 06 tòa nhà đã xây dựng được đưa vào vận hành từ tháng 1/2015, số lượng sinh viên thuê trọ tại đây rất ít (tỉ lệ lập đầy khoảng 40-50%). Do vậy Sở Xây dựng cũng đang có kế hoạch xin chuyển đổi các tòa nhà còn lại thành NOXH để bán nhưng đã không được Bộ Xây dựng chấp thuận.

+ Đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách: Làng Sinh viên Hacinco là dự án nhà ở cho sinh viên thuê, do Công ty Đầu tư Xây dựng số 2 Hà Nội làm chủ đầu tư xây dựng và quản lý khai thác trên diện tích đất 2ha, thuộc phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội. Đề án xây dựng làng sinh viên Hacinco được UBND TP. Hà Nội phê duyệt năm 2000 tại QĐ số 4289/QĐ-UB ngày 28/08/2000.

Đây là mô hình nhà ở xã hội cho sinh viên đầu tiên, được đầu tư trên quỹ đất của doanh nghiệp bằng vốn ngoài Ngân sách Nhà nước, nhằm đóng góp vào chương trình phát triển nhà ở xã hội của UBND TP. Hà Nội. Dự án khởi công xây dựng năm 2000 và chính thức đi vào hoạt động ngày 10/10/2001, với tổng kinh phí đầu tư hàng nghìn tỉ đồng, cung cấp 555 phòng ở các loại với chất lượng cao.

- Công tác quy hoạch, thiết kế

Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở sinh viên chủ yếu dựa vào quỹ đất dành cho NOXH chung của thành phố, hoặc các quỹ đất trong khuôn viên các cơ sở đào tạo. Hiện thành phố chưa có kế hoạch phát triển quỹ đất riêng dành cho NOSV.

Các dự án phát triển nhà ở sinh viên được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành, số tầng phù hợp với quy hoạch xây dựng. Tiêu chuẩn tối thiểu 4m2/người.

Các dự án NOSV chủ yếu theo dạng nhà ở Ký túc xá, chưa phong phú về chủng loại căn hộ đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế. Sở Xây dựng Hà Nội đã ban hành một số mẫu thiết kế điển hình cho nhà ở sinh viên.

 

vQuỹ nhà ở xã hội cho thuê phát triển theo dự án NOXH

Luật Nhà ở năm 2014 đã có quy định khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng NOXH để bán, cho thuê, nhưng trong thời gian vừa qua các doanh nghiệp mới chỉ chủ yếu tham gia đầu tư xây dựng NOXH để bán, kể cả bán cho các đối tượng xã hội với mục đích nhằm thu hồi vốn nhanh mà không chú trọng đến việc đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê. Do vậy, tỷ lệ giữa NOXH để cho thuê và NOXH để bán, cho thuê mua còn rất thấp.

Hiện tại Hà Nội mới chỉ có 3 dự án xây dựng NOXH cho thuê, thuê mua (sử dụng quỹ đất 20%) là dự án CT19 KĐT Việt Hưng (quận Long Biên) với quy mô 515 căn hộ; dự án cho thuê mua với quy mô 300 căn hộ cũng tại KĐT này và 300 căn hộ để cho thuê, 300 căn hộ để cho thuê mua tại KĐT Đặng Xá. Như vậy tổng quỹ NOXH cho thuê (không kể nhà ở công nhân và sinh viên) trên địa bàn thành phố mới đạt gần 1.200 căn hộ, một con số khá khiêm tốn so với nhu cầu thuê nhà hiện nay.

- Cơ chế, chính sách phát triển

Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở thu nhập thấp để bán được bố trí trong quy hoạch các dự án phát triển đô thị của địa phương. Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10ha trở lên và dự án khu đô thị mới trên địa bàn phải bảo đảm dành tỷ lệ diện tích đất tối thiểu 20% quỹ đất ở của dự án để xây dựng nhà ở thu nhập thấp (tỷ lệ diện tích đất xây dựng nhà ở thu nhập thấp của từng dự án nhà ở thương mại hoặc khu đô thị mới phải được xác định trong quy hoạch chi tiết xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt).

Đối với các địa phương đã có quỹ đất dành để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 20 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (nhưng hiện nay chưa triển khai xây dựng nhà ở xã hội), nếu các chủ đầu tư (trước đây đã chuyển giao quỹ đất này cho địa phương) đăng ký đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp thì giao lại cho chủ đầu tư quỹ đất này để xây dựng nhà ở thu nhập thấp cho thuê hoặc thuê mua.

Bảng 3: Tổng hợp các cơ chế hỗ trợ phát triển NOXH cho thuê tại các dự án NOXH

 

Cơ chế hỗ trợ	Nội dung cụ thể	Cơ sở PL
Đất đai	Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10ha trở lên và dự án khu đô thị mới trên địa bàn, phải bảo đảm dành tỷ lệ diện tích đất tối thiểu 20% quỹ đất ở của dự án để xây dựng nhà ở thu nhập thấp.	NĐ 18/2009 NQ-CP QĐ 65/2008/QĐ-TTg
Quy hoạch, thiết kế	+ Các dự án nhà ở giá thấp được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành; + Được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở.	NĐ 18/2009 NQ-CP QĐ 65/2008/QĐ-TTg
Vốn	- Vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định; - Vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương và các nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có); - Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay (tùy theo khả năng ngân sách của từng địa phương)	NĐ 18/2009 NQ-CP QĐ 65/2008/QĐ-TTg
Thuế	+ Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án; + Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế suất 0%); + Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt động.	NĐ 18/2009 NQ-CP QĐ 65/2008/QĐ-TTg
Khác	Được phép bán lại nhà thuê mua sau thời hạn 05 năm theo giá thị trường (phải nộp tiền sử dụng đất và thu nhập cá nhân).	NĐ 18/2009 NQ-CP QĐ 65/2008/QĐ-TTg

                                                                                              Nguồn: Nguyễn Trung Dũng 2018

-Mô hình đầu tư phát triển

+ Đầu tư bằng vốn doanh nghiệp: Trên thực tế tại TP. Hà Nội cho đến nay, không có các dự án phát triển NOXH cho thuê dành cho nhóm đối tượng thu nhập thấp sử dụng vốn ngân sách. Nhà ở cho các nhóm đối tượng chính sách khác được hỗ trợ thông qua các chương trình riêng như Chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có công với cách mạng.

NOXHCT chủ yếu phát triển theo các dự án NOXH thông thường với tỉ lệ nhà cho thuê theo quy định là 20% đối với các dự án sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách.

Trong số 09 dự án đang hoạt động trên địa bàn thành phố có 02 dự án: khu NOXH Đặng Xá là dự án sử dụng vốn doanh nghiệp (doanh nghiệp nhà nước) còn lại là do các Công ty phát triển nhà tư nhân hoặc cổ phần thực hiện, bao gồm: Khu NOXH Phú Lãm tổng số 1534 căn, Dự án khu NOXH Bamboo Garden 432 căn, Khu NOXH Ecohome 2 có tổng số 863 căn, dự án NOXH Kiến Hưng 324 căn, Nhà 19T1 thuộc Dự án xây dựng nhà ở thu nhập thấp tại phường Kiến Hưng, Hà Đông có 432 căn, Lô đất số 5.B2, tại Khu nhà ở xã hội, nhà ở thấp tầng, nhà ở cao tầng tại các lô đất 5.B2, 5.B3, 5.B4 và 5.B5 thuộc khu tái định cư Đông Hội, huyện Đông Anh có 504 căn, Dự án Khu nhà ở Thạch Bàn có 332 căn, và dự án NOXH cho cán bộ sỹ quan thuộc Tổng cục II, Bộ Quốc phòng có 246 căn.

+ NOXH chuyển đổi từ nhà ở thương mại: Từ năm 2012, cùng với gói tín dụng 30.000 tỉ hỗ trợ thị trường BĐS, Chính phủ đã có chủ trương cho phép chuyển đổi một số dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện sang NOXH, góp phần giải quyết hàng tồn đọng và tạo ra quỹ NOXH bổ sung, trong đó có NOXH cho thuê. Đến cuối năm 2017, cả nước có 63 dự án với quy mô khoảng 42.370 căn hộ xin chuyển đổi sang dự án NOXH, trong đó tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM.

- Công tác quy hoạch, thiết kế

Quỹ đất cho phát triển NOXH cho thuê cho các nhóm đối tượng thu nhập thấp và chính sách chủ yếu trông vào quỹ đất 20% dành cho NOXH tại các dự án nhà ở thương mại và quỹ đất của doanh nghiệp phát triển nhà.

Khi phát triển nhà ở xã hội tại các ô đất thuộc quỹ 20% đất ở, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố phát sinh nhiều bất cập như quy định hiện hành chưa có quy định tỷ lệ % đất ở dành để phát triển nhà xã hội khi lập, thẩm duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chung… Do đó, thiếu tính chủ động khi bố trí quỹ đất, đề xuất dự án xây dựng NOXH đáp ứng nhu cầu theo đúng chương trình, kế hoạch đặt ra.

Việc triển khai xây dựng nhà ở nhà xã hội tại quỹ đất 20% phụ thuộc vào công tác giải phóng mặt bằng, kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nên tiến độ thường chậm.

Vị trí quy hoạch: phần lớn các dự án được quy hoạch tại các quận, huyện xa trung tâm như: Gia Lâm, Long Biên, Đông Anh, Hà Đông…

Chỉ tiêu quy hoạch: Các dự án nhà ở giá thấp được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn QHXD hiện hành.

Chủ yếu là loại hình nhà ở căn hộ chung cư, đáp ứng các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hiện hành về nhà cao tầng, nhà ở chung cư.

Hình 5: Khu nhà ở xã hội Đặng Xá - Gia Lâm, Hà Nội

 

Vì sao Nhà ở xã hội cho thuê chậm phát triển tại Việt Nam

Trong khi thị trường nhà ở cho thuê tại các đô thị lớn, khu vực xung quanh các khu công nghiệp phát triển rất mạnh và chủ yếu do khối tư nhân, hộ gia đình đầu tư khai thác thì quỹ nhà ở xã hội cho thuê phát triển rất hạn chế về số lượng cũng như hiệu quả thực tế. Như vậy, một câu hỏi lớn đặt ra là:

Tại sao nhà ở cho thuê do hộ gia đình đầu tư không có được sự ưu đãi chính sách lại có thể phát triển mạnh và chiếm thị phần chủ yếu trong khi NOXH cho thuê do Chính quyền địa phương và Doanh nghiệp đầu tư lại không phát triển được?

Trả lời cho câu hỏi trên có những lý do chính sau:

• Sức sống mạnh mẽ của phân khúc nhà ở cho thuê giá rẻ này có được là do nó được vận hành hoàn toàn theo cơ chế thị trường, đáp ứng quy luật cung-cầu và do thị trường điều tiết về giá cả, phù hợp với mức thu nhập của các đối tượng thuê nhà.

• Nhà ở cho thuê hộ gia đình tận dụng được quỹ nhà ở hoặc quỹ đất có sẵn trong dân nên đã giải quyết được một yếu tố đầu vào quan trọng nhất trong phát triển nhà ở, đó là quỹ đất xây dựng.

• Nhà ở cho thuê hộ gia đình sử dụng nguồn lực có sẵn trong người dân để đầu tư cải tạo quỹ nhà hiện có hoặc xây dựng mới, qua đó giải quyết yếu tố đầu vào quan trọng thứ hai đó là Vốn đầu tư.

• Nhà ở cho thuê hộ gia đình do người dân trực tiếp quản lý vận hành với quy mô đầu tư nhỏ và vừa (từ 1 đến một vài chục căn phòng), do vậy có mô hình quản lý phù hợp.

• Nhà ở cho thuê hộ gia đình được phát triển tại các khu vực liền kế với các khu vực học tập, làm việc của đối tượng sử dụng chính là sinh viên, công nhân, nên thuận tiện cho việc sinh hoạt và tiết kiệm chi phí đi lại. Do vậy Nhà ở cho thuê hộ gia đình có vị trí xây dựng phù hợp.

• Nhà ở cho thuê hộ gia đình thường có dạng căn hộ khép kín đáp ứng yêu cầu tự do sinh hoạt cá nhân, đây là nguyên nhân quan trọng khiến cho các khu ký túc xá sinh viên và công nhân KCN không thu hút được người đến thuê ở hiện nay.

Những tồn tại và thách thức cản trở công tác phát triển nhà ở xã hội cho thuê tại nước ta hiện nay phải kể đến như:

vTồn tại trong cơ chế huy động vốn đầu tư

Sự thiếu hụt nguồn vốn đầu tư dành cho nhà ở xã hội cũng là một nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng hạn chế trong phát triển NOXH nói chung và NOXHCT. Đến thời điểm hiện tại, đa phần các dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn công, nhưng nguồn vốn ngân sách trung ương và địa phương dành cho lĩnh vực này vẫn bị giới hạn. Một điểm đáng lưu ý là Luật Nhà ở 2005 có quy định 30 - 50% phí sử dụng đất tại địa phương từ các dự án phát triển nhà ở thương mại cần được sử dụng để phát triển NOXH, tuy nhiên việc thực hiện điều khoản này là chưa khả thi do các địa phương thường ưu tiên ngân sách cho các nhu cầu khác được đánh giá là cấp bách hơn. Ngoài ra, trước khi có nghị định 188 năm 2013 thì các doanh nghiệp phát triển NOXH không thể sử dụng đất để thế chấp cho các khoản vay vốn phục vụ cho dự án, dẫn đến khó khăn trong việc huy động vốn đầu tư.

Nguồn vốn phát triển NOXH được hình thành từ tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn, trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn (mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định), ngân sách địa phương hay huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật và tiền tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước. Việc tính giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn này.

vTồn tại trong cơ chế hỗ trợ chủ đầu tư

Xét trên quan điểm đầu tư thì theo quy định, chủ đầu tư nhà ở xã hội chỉ được phép hưởng 15% lợi nhuận biên, là mức thấp so với lợi nhuận kỳ vọng của các loại hình dự án bất động sản khác tại Việt Nam. Do đó trong thực tế các doanh nghiệp chỉ chú trọng xây dựng phân khúc nhà ở cho những người khá giả, vốn không bị ràng buộc về điều kiện tiếp cận nhà ở và có khả năng chi trả nhanh hơn, tạo điều kiện quay vòng vốn và thu lợi nhanh cho chủ đầu tư. Ngoài ra, khi tiến hành xây dựng NOXH, chủ đầu tư cũng không được tự quyết định giá bán, giá thuê nhà mà phải theo mức trần do địa phương quy định, do đó họ không chủ động được trong chiến lược đầu tư của mình.

Một thực tế hiện nay là với khung pháp lý hiện tại, chính quyền các cấp đang có rất nhiều chính sách ưu tiên dành cho các chủ đầu tư tham gia xây dựng dự án nhà ở xã hội. Luật nhà ở năm 2005 đã có quy định các nhà đầu tư phát triển nhà ở cho các hộ gia đình thu nhập thấp sẽ nhận được những ưu đãi đặc biệt như miễn tiền thuê đất và được áp dụng mức thuế suất thấp hơn, thậm chí miễn hoàn toàn so với việc kinh doanh nhà ở thông thường nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở xã hội.

Các chính sách ban hành sau này đều bổ sung thêm các điều kiện cụ thể hơn nhằm ưu đãi cho các chủ đầu tư. Trong nỗ lực đẩy mạnh việc phát triển NOXH, nghị quyết 18/2009/NQ-CP của Chính phủ đã đưa ra một số ưu đãi cụ thể về thuế và nguồn vốn cho các chủ đầu tư, đồng thời khẳng định nhà nước sẽ hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án như hệ thống giao thông, cấp điện, cấp thoát nước cũng như cung cấp một số hỗ trợ về mặt kỹ thuật trong công tác thiết kế.

Đến cuối năm 2013, hàng loạt các ưu đãi khác được đề cập đến trong Nghị định 188/2013/NĐ-CP, trong đó đáng lưu ý là trong trường hợp nếu xây nhà cho thuê thì chủ đầu tư sẽ được hỗ trợ toàn bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong phạm vi dự án và được bán nhà ở xã hội sau một thời gian cho thuê nhất định.

Tuy nhiên, NOXHCT mang tính chất “Xã hội” nhất trong các loại hình NOXH. Do vậy cần có các ưu đãi đặc biệt và mạnh mẽ hơn so với các loại NOXH bán đứt. Thông thường ở các nước phát triển NOXHCT thường mang tính phi lợi nhuận do chính quyền và các tổ chức xã hội tham gia phát triển vận hành. Để thu hút khối doanh nghiệp cần có chính sách hỗ trợ lớn hơn về chi phí đầu tư xây dựng và vận hành cũng như sự cho phép chủ động trong giá cho thuê, thuê mua.

Bảng 4: Các ưu đãi cụ thể dành cho các chủ đầu tư NOXH

Văn bản	Điều khoản khuyến khích đầu tư nhà ở xã hội
Luật nhà ở 2005	Các ưu đãi + Nhà nước miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội; + Vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội được hình thành từ các nguồn: Tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn cũng như nguồn ngân sách nhà nước và các khoản hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện và hợp pháp của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.
Nghị quyết 18/2009/NQ-CP và Các quyết định 66, 67/2009/ QĐ-TTg	Cụ thể hóa các ưu đãi như sau + Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; + Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất + Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 9 năm tiếp theo và được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt động; + Các doanh nghiệp tự xây dựng và thuê nhà ở cho công nhân ở được tính chi phí nhà ở là chi phí hợp lý; + Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn: vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất, vay từ quỹ phát triển nhà ở địa phương và được xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay; + Được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật; + Được Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước).
Nghị định 188/2013/NĐ-CP	Bổ sung các ưu đãi như sau a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại), nếu đã nộp tiền sử dụng đất thì hoàn trả lại hoặc được khấu trừ sau này; + Được hỗ trợ ưu đãi từ các nguồn: vay vốn của các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại và định chế tài chính khác (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ); được vay ưu đãi từ ngân sách và trái phiếu của địa phương, quỹ phát triển nhà ở và các nguồn vốn vay ưu đãi khác theo quy định; + Được hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong phạm vi dự án; + Được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở và áp dụng hình thức tự thực hiện đối với phần việc tư vấn, thi công xây lắp nếu đủ năng lực; + Được sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu tư cho dự án đó; + Được phát hành trái phiếu do Chính phủ bảo lãnh theo quy định pháp luật về phát hành trái phiếu; + Được hưởng các ưu đãi đầu tư khác theo quy định; + Được dành 20% tổng diện tích đất ở hoặc diện tích sàn phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội để đầu tư hoặc bán nhằm mục đích kinh doanh thương mại và được hạch toán chung vào toàn bộ dự án; + Đối với dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách chỉ để cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ vốn đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong dự án, sau thời gian cho thuê tối thiểu là 05 năm thì được phép bán nhà; + Hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư được miễn tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất; được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế thu nhập cá nhân và các loại thuế khác liên quan và được sử dụng nhà ở hình thành trong tương lai để làm tài sản thế chấp khi vay vốn.

vTồn tại trong công tác phát triển quỹ đất dành cho xây dựng NOXH

• Đối với quỹ đất nhà ở cho công nhân KCN tập trung

Mặc dù trong Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14 tháng 3 năm 2008 của Chính phủ quy định về KCN, khu chế xuất và khu kinh tế, Quyết định 66/2009/QĐ-TTg về ban hành các chính sách phát triển nhà ở cho công nhân KCN đã nêu rõ các yêu cầu xác định quỹ đất cho phát triển nhà ở cho công nhân các KCN tập trung, KCX, KKT phải được thực hiện ngay từ khâu lập quy hoạch tổng thể phát triển KCN, nhưng tới nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể của Bộ Xây dựng về cách xác định chỉ tiêu nhà ở, quy mô, và cách phân bổ quỹ đất này đối với các KCN đang trong quá trình hình thành và giải pháp bổ sung đối với các KCN đã hình thành.

Các chế tài nhằm gắn trách nhiệm các bên trong việc bố trí phương án nhà ở cho công nhân đối với Doanh nghiệp phát triển hạ tầng KCN và doanh nghiệp sử dụng lao động, chính quyền địa phương còn chưa rõ ràng.

• Đối với quỹ đất cho nhà ở sinh viên

Đối với nhà ở công nhân, sinh viên nên ưu tiên dành quỹ đất 20% để phát triển các dự án xây dựng NOCN, NOSV. Tuy nhiên quỹ đất này khá hạn chế, do phụ thuộc chủ yếu vào tiến độ giải phóng mặt bằng và bàn giao của các CĐT dự án nhà ở thương mại.

• Đối với quỹ đất cho phát triển NOXH tại các dự án nhà ở thương mại

Việc thu hồi quỹ đất 20% dành cho phát triển NOXH tại các dự án nhà ở thương mại là một khâu hạn chế lớn gây ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả phát triển NOXH của thành phố trong thời gian qua. Các vấn đề tồn tại bao gồm:

+ Chưa có quy định tỷ lệ % đất ở dành để phát triển nhà xã hội khi lập, thẩm duyệt quy hoạch chung, quy hoạch phân khu… Do đó dẫn đến thiếu tính chủ động khi bố trí quỹ đất, đề xuất dự án xây dựng NOXH đáp ứng nhu cầu theo đúng chương trình, kế hoạch đặt ra.

+ Có hiện tượng chia nhỏ các dự án (dưới 10ha) để được phép nộp tiền tương đương hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương quỹ đất 20% cho phát triển NOXH.

+ Công tác giải phóng mặt bằng quỹ đất 20% phụ thuộc vào tiến độ giải phóng mặt bằng chung của dự án. Việc buông lỏng quản lý nhà nước trong khâu xét duyệt phương án quy hoạch chi tiết 1/500 đã bị một số CĐT lợi dụng, cố tình bố trí quỹ đất dành cho NOXH vào các khu vực khó giải phóng mặt bằng nhất trong dự án (các khu vực dân cư hiện hữu, khu nghĩa trang…) khiến cho việc bàn giao quỹ đất gặp nhiều khó khăn.

vTồn tại trong công tác quy hoạch, thiết kế

            Chất lượng nhà ở trong các khu nhà ở công nhân do chủ đầu tư trong nước xây dựng còn tương đối thấp; các tiện ích phục vụ, hạ tầng xã hội còn thiếu. Một số khu KTX, bên cạnh nhà ở, các tiện ích phục vụ, vui chơi giải trí, học tập còn chưa được đầu tư cũng khiến cho các khu KTX không hấp dẫn được sinh viên. Trang thiết bị nội thất căn hộ còn đơn giản, chưa tiện nghi; loại hình phòng cho thuê còn đơn điệu.

            + Các dự án NOXH độc lập xây dựng trong thời gian gần đây được quy hoạch khá tốt; chú trọng đến phát triển không gian sống và tiện ích phục vụ. Tuy nhiên còn nhiều dự án chưa chú trọng đầu tư các dịch vụ tiện ích phục vụ đời sống và văn hóa tinh thần của công nhân.

            + Phần lớn các dự án được quy hoạch tại vị trí ven đô, nhằm giảm chi phí đất đai nên khiến cho chi phí đi lại của người sử dụng tăng cao. Việc kết nối hạ tầng giao thông công cộng đến các dự án NOXH còn khó khăn.

            + Bố trí các căn hộ cho thuê trong các dự án NOXH độc lập tương đối tốt về mặt công năng sử dụng nhưng cần chú trọng hơn đến thói quen lối sống của công nhân, khi đại bộ phận là lao động đến từ các khu vực ngoại thành.

vTồn tại trong công tác quản lý, vận hành

Căn cứ theo điều 41, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, quy định về quyền và trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì Sở Xây dựng tại địa phương phải đảm nhiệm 12 nhiệm vụ liên quan đến công tác vận hành tòa nhà. Tuy nhiên, với định biên công chức và phân công nhiệm vụ của các phòng chuyên môn thì một số nội dung công tác khó có thể hoàn thành được. Do vậy, nên xem xét bổ sung một bộ phận trực thuộc Sở có chức năng, nhiệm vụ tham mưu, giúp việc cho lãnh đạo Sở trực tiếp quản lý thực hiện các công tác trên (mô hình Chi cục quản lý nhà hoặc Ban quản lý nhà) đối với các địa phương có nhiều nhà thuộc sở hữu nhà nước.

Ngoài ra, với khu NOCN, việc chấp thuận đối tượng thuê nhà thực hiện theo quy định tại nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 và thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng thì các hồ sơ thuê nhà của công nhân, sinh viên đều phải được chuẩn bị đầy đủ theo quy định tại điều 14 và xét duyệt theo trình tự tại điều 16 của thông tư này. Việc xét duyệt có thể mất nhiều thời gian và bất cập trong công tác đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho sinh viên, công nhân do khó có thể có đầy đủ giấy tờ chứng minh ngay khi mới lên công tác, học tập. Cơ quan giúp việc này có thể thay mặt Cơ quan quản lý nhà tại địa phương để thực hiện công tác kiểm tra, xét duyệt hồ sơ nhanh gọn theo ủy quyền hoặc giao nhiệm vụ.

vNhận thức của chính quyền, doanh nghiệp và thói quen tâm lý người dân

- Chính quyền: Chính quyền trung ương tập trung chủ yếu vào ban hành các cơ chế chính sách thúc đẩy phát triển NOXH nói chung, còn nhà ở cho công nhân và sinh viên, chính sách phát triển NOXHCT cho nhóm đối tượng thu nhập thấp còn khá mờ nhạt. Chính quyền cấp địa phương chưa nhận thức rõ vai trò và trách nhiệm của mình trong phát triển NOXHCT.

- Doanh nghiệp: Tập trung vào phát triển nhà ở thương mại giá rẻ để thu hồi vốn nhanh và NOXH để tận dụng các ưu đãi của Chính Phủ, địa phương. Doanh nghiệp không mặn mà với phát triển NOXHCT do lợi nhuận thấp, chậm thu hồi vốn đầu tư và chi phí quản lý vận hành lớn, quá trình quản lý vận hành tòa nhà tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp lý.Việc phát triển quỹ NOXHCT tại các dự án NOXH hiện nay còn mang tính đối phó với các quy định pháp luật, thiếu thực chất.

- Doanh nghiệp sử dụng lao động, chủ đầu tư các KCN: Có tâm lý ỷ lại vào Nhà nước và Chính quyền địa phương, chưa nhận thức rõ trách nhiệm và lợi ích của mình trong việc bảo đảm nhà ở cho người lao động để tái sản xuất sức lao động, ổn định sản xuất.

- Người dân: Một bộ phận người dân chưa quen với việc thuê nhà ở, suy nghĩ truyền thống luôn coi trọng việc sở hữu ngôi nhà như một tài sản đảm bảo lâu dài.

Một số kiến nghị giải pháp thúc đẩy phát triển NOXH cho thuê

• Hoàn thiện Khung pháp lý về hoạt động cho thuê nhà ở xã hội

Khung pháp lý về phát triển nhà ở xã hội nước ta hiện nay đã khá hoàn thiện, tuy nhiên khung pháp lý cho hoạt động cho thuê NOXH hiện còn rất hạn chế do việc cho thuê NOXH chưa phổ biến ở nước ta. Chính tồn tại pháp lý này là một trong những trở ngại chính đã tạo ra tâm lý ngại đầu tư phát triển NOXH cho thuê ở nước ta của các doanh nghiệp.

Kinh nghiệm tại các nước phát triển có quỹ NOXH cho thuê lớn cho thấy, vận hành các khu NOXH cho thuê là một công việc mang tính chất xã hội cao và phức tạp về mặt pháp lý, do nhóm đối tượng thuê nhà là nhóm có mức thu nhập thấp và yếu thế trong xã hội.

Để có thể vận hành các khu NOXH cho thuê cần có khung pháp lý rõ ràng để quản lý các vấn đề phức tạp như:

+ Phân phối nhà: Có quy định để đảm bảo cho thuê nhà đúng nhóm đối tượng.

+ Quản lý giá nhà: Đảm bảo quyền lợi các bên: Chủ đầu tư và người thuê.

+ Thu hồi nhà: Thu hồi nhà cho thuê sau khi hết hợp đồng thuê hoặc người thuê nhà đã không còn đáp ứng tiêu chí đối tượng thuê nhà hoặc không có khả năng chi trả tiền nhà.

+ Quản lý sử dụng: Quản lý số lượng người ở, khách ra vào trong căn hộ thuê.

+ Vận hành tòa nhà: Duy tu, bảo dưỡng tòa nhà, trang thiết bị, bảo hiểm cháy nổ…

Cần coi nhà ở do hộ gia đình xây dựng để cho các nhóm đối tượng học sinh, sinh viên, công nhân khu công nghiệp thuê là một loại hình NOXH để có các chính sách quản lý và hỗ trợ.

• Bổ sung các chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư phát triển và vận hành dự án NOXHCT

Việc phát triển NOXH cho thuê phải dựa trên quan điểm “Trách nhiệm xã hội” và “Phi lợi nhuận”, do vậy để thu hút sự tham ra của khối doanh nghiệp, cá nhân thì Nhà nước và chính quyền địa phương phải có cơ chế bù đắp chi phí đầu tư cho doanh nghiệp như:

+ Giao đất sạch để phát triển dự án.

+ Miễn 100% thuế sử dụng đất.

+ Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 05 đầu vận hành và giảm 50% trong toàn bộ vòng đời dự án.

+ Cho phép bán một phần quỹ căn hộ cho thuê sau thời gian cho thuê tối thiểu 05 năm và toàn bộ sau thời gian cho thuê 20 năm dưới dạng căn hộ thuê mua.

+ Hỗ trợ về lãi suất và nguồn vay từ Ngân hàng chính sách xã hội.

+ Có cơ chế thưởng điểm cho các chủ đầu tư phát triển, vận hành NOXHCT khi tham gia đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án BĐS khác.

• Đa dạng hóa các mô hình đầu tư và quản lý vận hành NOXHCT

Tham khảo kinh nghiệm tại các quốc gia châu Âu, Trung quốc, Hàn Quốc trong các mô hình phát triển dự án NOXHCT như mô hình: Hợp tác công tư trong phát triển NOXH (PPP); Mô hình Sở hữu-Vận hành (BOO): xây dựng nhà cho công nhân khu công nghiệp; Mô hình BOL (Xây dựng-Sở hữu-Cho thuê) NOXHCT trên đất tập thể của các làng cải tạo; Mô hình BT (Xây dựng-Chuyển giao); NOXHCT trợ cấp chéo trong các khu ở hỗn hợp; Theo dạng Hợp đồng EPC; Phát triển NOXHCT bởi các Tổ chức phi lợi nhuận; Sử dụng quỹ nhà ở cho thuê của tư nhân cho NOXH cho thuê…

• Quy định rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương trong phát triển NOXH nói chung và NOXHCT nói riêng

Quy định rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương cấp Tỉnh, Thành phố TW trong Phát triển NOXH nói chung và NOXHCT. Trên cơ sở Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030", Chính phủ phân bổ chỉ tiêu cho từng tỉnh, thành phố TW, trong đó phân loại rõ chỉ tiêu cụ thể cho các loại hình NOXH và có cơ chế thưởng phạt rõ ràng đối với các địa phương hoàn thành và không hoàn thành chỉ tiêu.

• Đổi mới công tác quy hoạch và thiết kế NOXHCT phù hợp với thực tiễn nhu cầu của các nhóm đối tượng thuê nhà  

- Phát triển các dự án quy mô nhỏ hoặc vừa có bán kính đi lại phù hợp và có kết nối phương tiện giao thông công cộng đến nơi làm việc và học tập.

- Cho phép các dự án NOXHCT được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5÷1,8 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành.

Tài liệu tham khảo

1. Nguyễn Trung Dũng (2018), Nghiên cứu các mô hình phát triển nhà ở xã hội cho thuê thành phố Hà Nội, đề tài cấp thành phố.

2. OECD Affordable Housing Database, 2020 – http://oe.cd/ahd

3. Lim Jun Jie Gabriel, Muhammad Ruzaini Naim Bin Azman, Tham Kah Jun Gregory (2019-03-18). Public Rental Housing in Singapore - A Last Resort: 1-22. ScholarBank@NUS Repository. https://doi.org/10.25818/3bhj-8935.