QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI

 

 Hoàng Hải

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng

 

SOCIAL HOUSE DEVELOPMENT PLANNING

Hoang Hai - Director of the Department of Housing and Real Estate Market Management

 

Over the past many years, taking care of housing for people has always been concerned by our Party and State and identified as a key task in the country's socio-economic development; especially promoting the development of social housing to address the housing needs of low-income people and workers in industrial zones. The social housing policies have had many preferential mechanisms and policies to support social policy beneficiaries to improve their housing. It can be said that, under the direction of the Party, State, Government and Prime Minister, along with the active participation and efforts of the whole political system, all levels and branches, especially the the role of localities, businesses and the rise of households themselves, policies on social housing have helped millions of households under the policy have improved housing. However, the development of social housing so far has not achieved as expected. The article mentions legal policies related to planning and allocating land fund for social housing development, the current situation, inadequacies and some solutions to the problem of planning for social housing development.

 

Trong nhiều năm vừa qua, việc chăm lo giải quyết nhà ở cho người dân luôn được Đảng và Nhà nước ta quan tâm và xác định là nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; đặc biệt là việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu chỗ ở cho các đối tượng thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp. Các chính sách về nhà ở xã hội đã có nhiều cơ chế ưu đãi để hỗ trợ các đối tượng chính sách xã hội cải thiện được nhà ở. Có thể nói, dưới sự chỉ đạo của Đảng, Nhà nước, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ cùng với sự tham gia tích cực, cố gắng vào cuộc của cả hệ thống chính trị, của các cấp, các ngành, đặc biệt là vai trò của các địa phương, các doanh nghiệp và sự vươn lên của bản thân các hộ gia đình, các chính sách về nhà ở xã hội đã giúp cho hàng triệu hộ gia đình thuộc đối tượng chính sách được cải thiện nhà ở. Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở xã hội đến nay vẫn chưa đạt được như kỳ vọng. Nguyên nhân phải kể đến là, ở một số địa phương hiện nay chưa quan tâm đúng mức đến việc quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt, chưa chủ động dành đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp theo quy định của Luật Nhà ở.

Chính sách pháp luật liên quan đến quy hoạch, bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội được thực hiện theo một số nội dung cơ bản như sau:

I. Cơ chế chính sách

1. Chính sách hiện hành

- Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực từ 01/7/2015).

          - Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật Nhà ở.

- Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

- Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.

- Thông tư số 09/2021/TT-BXD ngày 16/8/2021 về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP.

- Thông tư số 03/2023/TT-BXD ngày 28/4/2023 về sửa đổi, bổ sung Điều 3 Thông tư số 09/2021/TT-BXD ngày 16/8/2021 về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP.

- Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”

2. Nội dung cơ bản của chính sách

- Luật Nhà ở 2014 đã có các quy định: (i) UBND cấp tỉnh, các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội; (ii) UBND cấp tỉnh xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, bao gồm kế hoạch phát triển nhà ở xã hội; (iii) chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại 3 trở lên phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội; đối với các loại đô thị còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội; (iv) UBND cấp tỉnh phải quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê; (v) khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, UBND có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội.

Đồng thời, Luật Nhà ở 2014 cũng quy định rõ đất để xây dựng nhà ở xã hội bao gồm: (i) đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, bán; (ii) đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê; (iii) diện tích đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư phải dành để xây dựng nhà ở xã hội; (iv) đất ở hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dùng để xây dựng nhà ở xã hội.

- Để triển khai thực hiện Luật Nhà ở 2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, theo đó đã có quy định:

+ UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở phải bao gồm nhu cầu về diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội (khoản 2, khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP).

+ Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị (sau đây gọi là chủ đầu tư) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên không phân biệt quy mô diện tích đất phải dành 20% tổng diện tích đất ở (sau đây gọi là quỹ đất 20%) trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội. Chủ đầu tư có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho UBND cấp tỉnh nơi có dự án) (khoản 1 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP).

+ Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn (khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP).

+ Đối với trường hợp bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội không phù hợp với quy hoạch của địa phương hoặc có bố trí nhưng không đủ quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận (khoản 3 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP).

+ Đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đã lựa chọn chủ đầu tư trước thời điểm Nghị định số 100/2015/NĐ-CP có hiệu lực thi hành (10/12/2015) nhưng chưa bố trí quỹ đất 20%, mà sau thời điểm 10/12/2015 dự án đó bị thu hồi theo quy định của pháp luật để giao cho chủ đầu tư khác thì chủ đầu tư dự án đó có trách nhiệm tổ chức lập, điều chỉnh quy hoạch để bố trí bổ sung quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội (khoản 4 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP).

+ Trường hợp khu công nghiệp đang trong giai đoạn hình thành thì Ban quản lý khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp có trách nhiệm tổ chức giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp khu công nghiệp đã hình thành mà chưa có hoặc chưa đáp ứng đủ nhà ở cho công nhân, người lao động thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt (hoặc điều chỉnh quy hoạch) để bổ sung quỹ đất cho phù hợp phát triển nhà ở xã hội (Điều 6 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP).

+ UBND cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát, điều chỉnh, bổ sung quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội trong quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị của địa phương; thu hồi quỹ đất thuộc các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới đã giao cho các chủ đầu tư, nhưng không triển khai hoặc triển khai chậm so với tiến độ đã phê duyệt, quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới nhưng chưa sử dụng để giao cho các chủ đầu tư có nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (khoản 2 Điều 30 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP).

- Tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/4/2021) có quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”.

- Theo quy định tại khoản 8 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (sửa đổi, bổ sung Điều 9 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ) thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được dành 20% tổng diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư.

- Tiếp đó, nhằm thúc đẩy và thực hiện hiệu quả chính sách nhà ở xã hội, ngày 03/4/2023 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” tại Quyết định số 338/QĐ-TTg với nội dung: Đưa ra các giải pháp về quỹ đất; tín dụng; lựa chọn chủ đầu tư; ưu đãi và trách nhiệm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; thẩm định giá bán; đối tượng thụ hưởng chính sách; thủ tục hành chính trong đầu tư, quản lý; loại hình dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và đưa ra các chỉ tiêu cụ thể giao cho từng địa phương triển khai thực hiện trong giai đoạn từ nay đến năm 2025 và từ năm 2026 đến năm 2030.

II. Thực trạng

1. Về phát triển nhà ở xã hội nói chung

Theo báo cáo của các địa phương, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 307 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 157.100 căn, với tổng diện tích hơn 7.950.000m². Đang tiếp tục triển khai 418 dự án (bao gồm các dự án đang xây dựng và dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư), với quy mô xây dựng khoảng 432.400 căn, với tổng diện tích khoảng 22.565.000m²

Chương trình phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp: Đến nay đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 126 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 62.700 căn hộ, với tổng diện tích 3.135.000m². Đang tiếp tục triển khai 127 dự án với quy mô xây dựng khoảng 160.900 căn hộ, tổng diện tích 8.045.000m².

Chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị: Hiện nay đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 181 dự án, quy mô xây dựng khoảng 94.390 căn hộ, với tổng diện tích khoảng 4.815.000m². Đang tiếp tục triển khai 291 dự án, quy mô xây dựng khoảng 271.500 căn hộ, với tổng diện tích khoảng 14.520.000m².

Có thể nói rằng, trong điều kiện kinh tế xã hội của đất nước còn nhiều khó khăn, kết quả triển khai các chương trình nhà ở xã hội đạt được như nêu trên là sự quan tâm, cố gắng rất lớn của Đảng, Nhà nước, các cấp, các ngành và toàn xã hội đối với việc chăm lo cải thiện điều kiện ở cho các đối tượng chính sách xã hội.

Trong giai đoạn 2021-2025 đã hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn; đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn, cụ thể:

- Chương trình phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp: hoàn thành đầu tư xây dựng 7 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 5.314 căn hộ; đang tiếp tục triển khai 93 dự án với quy mô xây dựng khoảng 127.272 căn hộ.

- Chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị: hoàn thành việc đầu tư xây dựng 34 dự án, quy mô xây dựng khoảng 14.202 căn hộ. Đang tiếp tục triển khai 201 dự án, quy mô xây dựng khoảng 161.227 căn hộ.

2. Về tình hình thực hiện quy hoạch và khai thác, sử dụng quỹ đất đô thị dành để phát triển nhà ở xã hội

(1) Về thực hiện quy hoạch quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương

Luật Nhà ở đã có các quy định liên quan đến công tác quy hoạch, bố trí quỹ đất, trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc bố trí, tạo quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội, trong đó có quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xác định nhu cầu về quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội khi tổ chức xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.

Theo số liệu báo cáo, tính đến hết tháng 6/2019 có 61/63 địa phương đã xây dựng Chương trình phát triển nhà ở và Kế hoạch phát triển nhà ở. Do các địa phương triển khai xây dựng, phê duyệt Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong các giai đoạn khác nhau nên cách xác định nhu cầu về quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội chưa thống nhất, chưa đầy đủ. Một số địa phương gặp khó khăn khi thực hiện xác định nhu cầu, một số địa phương chỉ báo cáo chung chung (không có số liệu) là nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn chưa cấp thiết hoặc không có nhu cầu nhiều về nhà ở xã hội.

Theo kết quả tổng hợp được của các địa phương, nhu cầu về quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội trên phạm vi toàn quốc đến năm 2020 cần 9.242,94ha, đến năm 2025 cần thêm 3.721,24ha, đến năm 2030 cần thêm 1.842ha.

Riêng đối với Hà Nội, theo báo cáo của Sở Xây dựng thành phố thì giai đoạn 2016-2020 Hà Nội cần phát triển 6.220.861m2 sàn nhà ở xã hội, nhưng hiện nay còn thiếu khoảng 2.162.649m2. Do đó, để bù đắp phần diện tích sàn xây dựng nhà ở xã hội còn thiếu này, thành phố đã thông qua chủ trương xây dựng 05 khu đô thị nhà ở xã hội tập trung với tổng diện tích 301,64ha đất, cụ thể là: 2 Khu đô thị nhà ở xã hội tập trung tại xã Tiên Dương, huyện Đông Anh, diện tích khoảng 47,72ha và 39,5ha; khu đô thị nhà ở xã hội tập trung tại xã Cổ Bi, huyện Gia Lâm, diện tích khoảng 53ha; khu nhà ở xã hội tập trung tại xã Ngọc Hồi, huyện Thanh Trì và huyện Thường Tín, diện tích khoảng 44,62ha; khu đô thị nhà ở xã hội tập trung xã Đại Mạch, huyện Đông Anh với quy mô 116,7ha (dự kiến khi hoàn thành thì 05 khu nhà ở xã hội tập trung này sẽ có khoảng 2,63 triệu m2 sàn nhà ở xã hội).

(2) Về kết quả dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị

Qua tổng hợp báo cáo của 60/63 địa phương, đến nay đã có 2.256 dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị với tổng diện tích đất là 43.783,39ha, trong đó có 1.040 dự án dành quỹ đất để đầu tư xây dựng NƠXH với tổng diện tích đất ở đã bố trí phát triển NƠXH là 3.359,07ha (đạt 36,34% so với nhu cầu phát triển NƠXH đến năm 2020).

Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành thì các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các dự án để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên có nhiều dự án đã được chấp thuận đầu tư từ trước khi có Nghị định số 188/2013/NĐ-CP nên hầu như không dành quỹ đất 20%, trong khi đó có tới 11/60 địa phương có báo cáo về dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị tại các đô thị từ loại IV trở xuống có dành quỹ đất 20%.

Theo quy định của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì khi thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội tại các dự án có quy mô sử dụng đất dưới 10ha, chủ đầu tư được quyền lựa chọn 1 trong 3 hình thức: hoặc nộp bằng tiền hoặc dành quỹ đất hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%. Tuy nhiên, theo báo cáo của các địa phương thì mới có 23/60 địa phương có báo cáo về việc cho phép chủ đầu tư dự án có quy mô sử dụng đất dưới 10ha áp dụng thực hiện nghĩa vụ NƠXH theo hình thức nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước.

 Dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị tại các đô thị từ loại IV trở xuống: Qua số liệu báo cáo nêu trên cho thấy, còn nhiều địa phương chưa thật sự quan tâm đến việc quy hoạch, bố trí quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới tại các đô thị từ loại 4 trở xuống để phát triển nhà ở xã hội, nhất là các dự án có quy mô dưới 10ha.

Việc thực hiện quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các khu công nghiệp: Hiện nay cả nước có 326 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên đạt xấp xỉ 93.000ha, trong đó có diện tích đất công nghiệp đạt gần 64.000ha. Theo báo cáo của 46/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, dự kiến đến năm 2020 có khoảng 1,7 triệu công nhân có nhu cầu về nhà ở. Tuy nhiên, trên thực tế cả nước mới có 173 dự án nhà ở cho công nhân, với số lượng khoảng 129.000 căn hộ, trong đó đã hoàn thành 100 dự án với quy mô xây dựng khoảng 41.000 căn hộ, bố trí chỗ ở cho khoảng 330.000 người (mới chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở cho khoảng 28% số công nhân hiện nay).

III. Bất cập

- Một số địa phương còn chưa nghiêm túc trong việc quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội.

- Có hiện tượng chia nhỏ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất lớn hơn 10ha thành dự án dưới 10ha để tránh việc phải dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội (theo đó chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có thể đề nghị thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%) hoặc nếu có đầu tư xây dựng thì thường đẩy vị trí phần diện tích này gần các khu nghĩa trang, các khu vực chưa được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và không đầu tư xây dựng đúng tiến độ.

- Việc quy định bắt buộc tất cả các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị không phân biệt quy mô sử dụng đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên đều phải dành 20% tổng diện tích đất ở của dự án để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội là chưa phù hợp khi triển khai trên thực tế, thậm chí “bất khả thi”. Cụ thể là:

+ Tại những dự án có vị trí, đặc điểm đặc thù về mật độ xây dựng, kiến trúc cảnh quan, địa hình phức tạp; không phù hợp đối với dự án thuộc khu vực nội đô có quỹ đất hạn chế và các dự án thương mại cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Mặc khác, có tình trạng lãng phí về đất đai khi thực hiện quy định bắt buộc dành quỹ đất 20% đối với các dự án thuộc khu vực, địa bàn có quỹ đất dồi dào, giá đất thấp, chưa có nhu cầu cấp thiết về nhà ở xã hội; đặc biệt là nhà chung cư (trong đó có đô thị loại 2 và loại 3).

+ Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ (ví dụ dưới 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I), việc dành quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (đất 20%) là không khả thi do không đủ diện tích tối thiểu để đầu tư được 01 khối nhà ở xã hội độc lập đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc, cảnh quan chung của dự án… Quỹ đất này cũng không khả thi nếu chuyển thành loại hình nhà ở xã hội dạng thấp tầng do các đô thị loại đặc biệt, loại I không khuyến khích loại hình nhà ở này để tiết kiệm quỹ đất, đồng thời nếu phát triển loại hình nhà ở xã hội liền kề này trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị (thường ở các vị trí “đất vàng”) có thể tiềm ẩn các tiêu cực, không công bằng.

- Một số địa phương căn cứ, áp dụng quy định của pháp luật về nhà ở để cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng hình thức nộp tiền, nhưng chưa sử dụng nguồn tiền này để đầu tư phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn, thậm chí số tiền thu được còn bị hòa chung vào ngân sách của địa phương.

IV. Giải pháp

- Hoàn thiện, sửa đổi, bổ sung một số chính sách phát triển nhà ở xã hội như: quy định về việc quy hoạch, dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội...  trong dự thảo Luật nhà ở sửa đổi.

Hiện nay Bộ Xây dựng đang được Chính phủ giao chủ trì nghiên cứu, sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014 (trong đó có nội dung quy định liên quan đến việc phát triển nhà ở xã hội), đã hoàn thiện để trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến vào Kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và dự kiến thông qua tại Kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023). Trong đó đối với nội dung về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, dự thảo nêu: “(i) Khi lập, phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị không phải dành diện tích đất ở trong phạm vi dự án để xây dựng nhà ở xã hội. Đối với khu vực nông thôn, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội; (ii) Quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội phải được bố trí theo đúng nhu cầu được xác định trong Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt, phải bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực nơi có dự án và phù hợp với nhu cầu sinh sống, làm việc của các đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án nhà ở xã hội; (iii) Căn cứ vào nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở được xác định trong Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp việc dành một tỷ lệ nhất định nguồn tiền thu được từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn để thực hiện công tác đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) và đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, dự án nhà lưu trú công nhân trên phạm vi địa bàn.”

- Về tổ chức, thực hiện quy hoạch phát triển quỹ đất nhà ở xã hội

+ Các địa phương nghiêm túc thực hiện đúng quy định của pháp luật về công tác quy hoạch, bố trí quỹ đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở để phát triển nhà ở xã hội. Khi quy hoạch các khu đô thị mới, khu công nghiệp mới nhất thiết phải kèm theo quy hoạch nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đảm bảo hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo quy định.

+ Rà soát, thực hiện nghiêm quy định về việc dành 20% quỹ đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo pháp luật về nhà ở.

+ Công khai, giới thiệu quỹ đất đầu tư nhà ở xã hội cho các doanh nghiệp để nghiên cứu, đề xuất đầu tư.

+ Quy hoạch, bố trí các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân độc lập tại các vị trí phù hợp, thuận tiện, có quy mô lớn, đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM…

+ Đối với các tỉnh, thành phố có nhiều khu công nghiệp, tập trung đông công nhân như Thái Nguyên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Đồng Nai, Bình Dương…: Căn cứ quy định pháp luật về nhà ở và Nghị định số 35/2022/NQ-CP ngày 28/5/2022 của Chính phủ quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế (tại điểm d khoản 4 Điều 4 quy định khi lập Danh mục các khu công nghiệp phải dành tối thiểu 2% tổng diện tích của các khu công nghiệp để quy hoạch xây dựng nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp) để dành quỹ đất và kêu gọi các chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, các doanh nghiệp sản xuất và doanh nghiệp bất động sản tham gia đầu tư, phát triển nhà ở công nhân, nhà lưu trú cho công nhân thuê.

+ Trong quá trình lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch khu công nghiệp phải bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt nhằm đáp ứng phát triển các dự án đô thị, dự án phát triển nhà ở, dự án phát triển nhà xã hội, nhà công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư...

+ Trong quá trình lập quy hoạch đô thị, thực hiện điều chỉnh, quy hoạch lại, tái thiết các khu dân cư hiện hữu theo hướng giảm mật độ tập trung dân cư kết hợp mô hình nhà ở cao tầng hiện đại, đảm bảo đồng bộ hạ tầng, hoặc có kế hoạch cải tạo, nâng cấp hạ tầng khu dân cư hiện hữu.

+ Tập trung phủ kín quy hoạch chi tiết trên cơ sở quy hoạch chung đô thị, quy hoạch nông thôn mới; thường xuyên rà soát các quy hoạch được phê duyệt nhưng thời gian thực hiện kéo dài, thiếu khả thi để điều chỉnh hoặc xóa bỏ.