PGS. TS.KTS. Hoàng Mạnh Nguyên
Viện trưởng Viện Đô thị Xanh Việt Nam - Giảng viên Đại học Kiến trúc
Phát triển đô thị xanh - xu thế thời đại
Đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng khiến Việt Nam phải đối mặt với bài toán khó về phát triển đô thị và đảm bảo môi trường sống bền vững.
Thách thức của đô thị hóa nhanh chính là vấn đề tác động tiêu cực tới môi trường sống. Các đô thị tại Việt Nam đang phải chịu sức ép về suy giảm môi trường sống do những vấn đề về chất thải rắn, nước xám, ô nhiễm không khí, tắc nghẽn giao thông, úng ngập, quá tải hạ tầng đô thị và nhiều vấn đề khác đang đặt ra.
Nhu cầu thiên nhiên và cây xanh, mặt nước… là một nhu cầu rất tự nhiên của con người. Hiện nay khi điều kiện sống được nâng lên thì nhu cầu này ngày một tăng cao. Tuy nhiên với tốc độ đô thị hóa hiện nay, những không gian xanh, mặt nước đang ngày càng thu hẹp và vắng bóng trong môi trường đô thị Việt Nam. Tại nhiều nơi, tỷ lệ cây xanh trên đầu người chỉ đạt hơn 4m²/người. Đặc biệt, tại các quận trung tâm của thành phố Hà Nội, tỷ lệ này còn thấp hơn, chỉ ở mức 0,9m²/người, trong khi mục tiêu là 7m²/người.
Trong bối cảnh đó, để tìm lại không gian sống xanh, trong lành cho người dân, nhiều chính sách phát triển dự án xanh đã ra đời - trở thành xu thế trong phát triển đô thị tại Việt Nam. Nhận thức của chủ đầu tư và khách hàng là những cư dân về phát triển bền vững thông qua phát triển bất động sản xanh đã có những thay đổi.
Theo nghiên cứu toàn cầu mới đây của Nielsen về trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp, 64% các đối tượng tham gia nghiên cứu (từ khu vực Châu Á-Thái Bình Dương) cho biết sẵn sàng trả thêm tiền để được sử dụng các tính năng bền vững, công trình xanh (cao hơn mức 50% của năm 2012).
Hiện tại, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, xây dựng và ban hành các cơ chế ưu đãi cụ thể (về thuế, phí…) đối với các công trình xanh sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả, công trình được chứng nhận là công trình xanh. Đồng thời, sẽ xây dựng và triển khai thực hiện quy định đánh giá, chứng nhận, dán nhãn, cấp chứng chỉ cho vật liệu, thiết bị, công trình tiết kiệm năng lượng, công trình xanh. Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng khuyến khích tăng cường các hoạt động truyền thông, nâng cao nhận thức cho các đối tượng liên quan về sử dụng năng lượng tiết kiệm, hiệu quả, phát triển công trình xanh, thực hiện lối sống thân thiện với môi trường, giảm phát thải khí nhà kính. [2]
Nhu cầu ‘Sống xanh’ - thước đo giá trị mới
Môi trường sống ngột ngạt, tình trạng ô nhiễm không khí đáng báo động ở các thành phố lớn khiến cho nhiều người dân có nhu cầu tìm đến các khu đô thị xanh để tận hưởng cuộc sống trong lành. Những mảng xanh đô thị trở thành yếu tố thu hút khách hàng của các dự án bất động sản. Thước đo giá trị cuộc sống đối với nhiều người không còn nằm ở tiện nghi cao cấp, phố phường tấp nập mà đang dần thay đổi sang tiêu chí có thể cảm nhận được những phút giây thư thái trong không gian tươi mát và hưởng trọn bầu không khí trong lành. Về lâu dài, đây có thể là xu hướng mới đủ sức định hình lại cuộc chơi trên thị trường bất động sản. [3]
Các khu đô thị xanh, văn phòng xanh, trường học xanh... đang trở thành mô hình được người dân ưa chuộng trên khắp thế giới và Việt Nam. Theo giới quan sát thị trường bất động sản thì hiện nay, người mua nhà ngày một khắt khe trong việc lựa chọn không gian sống. “Nếu ngày trước, người dân đi mua nhà chỉ mong có được chốn an cư thì nay họ đã chú ý nhiều đến chất lượng chỗ ở. Cụ thể, khách hàng đang nhắm tới những dự án có nhiều tiện ích nội khu, có diện tích mảng xanh lớn.” Như vậy không chỉ chính sách nhà nước đang có sự thay đổi theo hướng khuyến khích mạnh mẽ việc phát triển dự án xanh, các chủ đầu tư có tiềm lực đang đầu tư đáng kể vào không gian xanh mà bản thân người mua nhà cũng đang thay đổi tiêu chí chọn lựa chỗ ở. [4]
Những lợi ích của bất động sản xanh
Về môi trường, các bất động sản xanh hướng đến tiết kiệm điện nước cũng như vật liệu giúp giảm đáng kể nguồn ô nhiễm và giảm áp lực lên nguồn tài nguyên thiên nhiên vốn đã cạn kiệt.
Còn chủ đầu tư và người sử dụng sẽ hưởng lợi từ việc giảm chi phí vận hành. Ngoài ra, chất lượng không khí trong nhà còn đảm bảo sức khỏe cho người sử dụng và tăng năng suất làm việc.
Sau đó, trong quá trình thi công, nhà thầu cần phải thực hiện các giải pháp cần thiết nhằm giảm thiểu ô nhiễm môi trường trong quá trình xây dựng.
Đồng thời, việc mua sắm vật liệu thiết bị cũng phải đảm bảo các tiêu chí xanh.
Cuối cùng, bất động sản xanh cần phải tuân theo những nguyên tắc nhất định trong quá trình vận hành nhằm đạt mục tiêu tiết kiệm năng lượng, tiết kiệm nước và giảm thiểu rác thải vốn đã được thiết kế và xây dựng trước đó. [3]
Lấy con người làm chủ thể, các bất động sản xanh không những tốt cho môi trường sống mà còn tốt cho chính sức khỏe con người. Công nghệ xanh tiên tiến cùng với thiết kế thân thiện môi trường giúp nâng cao chất lượng cuộc sống của cư dân thông qua cải thiện chất lượng không khí và nguồn nước cũng như giảm thiểu tiếng ồn… Theo nhiều nghiên cứu thì các tòa nhà văn phòng “xanh” đã cải thiện năng suất lao động và gia tăng sự hài lòng của nhân viên lên nhiều lần.
Lợi ích mà các công trình xanh mang lại khá rõ nét, do vậy có nhiều chủ đầu tư muốn làm công trình xanh nhưng chưa có kinh nghiệm hoặc ngại chi phí tăng cao làm giảm lợi nhuận nên còn chần chừ. Với người tiêu dùng, tâm lý chung vẫn thích “bất động sản xanh” nhưng việc phân biệt như thế nào là “xanh” thực sự và cân đối với chi phí phải bỏ ra để được hưởng tiện ích này cũng là một vấn đề sẽ bàn kỹ ở phần tiếp theo.
Những dự án bất động sản xanh còn thu hút nhiều khách hàng mua nhà, đẩy nhanh khả năng tiêu thụ sản phẩm và còn có thể tiết kiệm 50% tiêu thụ năng lượng so với thiết kế ban đầu mà không làm tăng chi phí, tuổi thọ công trình dài hơn. Trong khi đó, chi phí vận hành giảm rất nhiều so với các dự án thông thường.
Thị trường đã nhìn thấy thực tế là các dự án bất động sản xanh mang lại hiệu quả cho nhiều nhà đầu tư. Chủ đầu tư sẽ bán hàng nhanh hơn, giá cao hơn từ 4-8%. Khách hàng giảm chi phí điện nước từ 15-20%.
Greenwashing
Gần đây một khái niệm mới Greenwashing (tạm dịch là xanh rởm) được bàn luận nhiều khi xem xét các bất động sản xanh. Theo Wikipedia thì Greenwashing là những quảng cáo thổi phồng để đánh lừa người tiêu dùng tin rằng các sản phẩm của công ty là thân thiện với môi trường hay cung cấp thông tin sai lệch để đánh bóng thương hiệu. Một hành động được xem là "Greenwashing" khi một công ty dành nhiều tiền bạc và thời gian tự xưng là doanh nghiệp xanh thông qua quảng cáo và tiếp thị hơn là thực sự tham gia các hoạt động nhằm giảm thiểu tối đa tác động tới môi trường.
Mặc dù khái niệm này không phải là mới trên thế giới, nhưng tại Việt Nam việc lạm dụng nó để trục lợi đã tăng lên trong những năm gần đây. Hàng loạt dự án bất động sản gắn mác xanh, sinh thái, eco… được nhiều chủ đầu tư quảng bá ra thị trường khiến người mua nhà có cảm giác quen tai. Tuy nhiên, thế nào là dự án bất động sản xanh đúng nghĩa thì không phải ai cũng nắm rõ. [1]
Bên cạnh nhiều nhà đầu tư mạnh dạn xây dựng thêm nhiều dự án xanh khi nhìn thấy được những lợi ích rõ ràng cũng như nắm bắt nhu cầu thị trường cũng có không ít doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa chú trọng đến các chiến lược phát triển dự án xanh dài hơi để mang lại lợi ích lâu dài thực thực cho người sử dụng. Thậm chí, số dự án được quảng bá gắn mác xanh nhưng lại rất khó để kiểm định chất lượng. Mục đích duy nhất mà các dự án này nhắm tới là để bán được hàng thoát ế, dễ gây nhầm lẫn và hoang mang cho người mua nhà. [2]
Do đó, chỉ khi nào các chủ đầu tư cân bằng được bài toán lợi ích giữa chi phí bỏ ra đầu tư dự án và lợi ích của người mua nhà thì số lượng các bất động sản xanh đạt chuẩn của Việt Nam mới mong được cất cánh.
Sự gia tăng của các bất động sản xanh rởm là do các quy định không chặt chẽ khiến người tiêu dùng hoài nghi về tất cả các các sản phẩm xanh và làm giảm tác động của người tiêu dùng thúc đẩy các công ty bất động sản hướng tới các giải pháp xanh hơn cho quy trình sản xuất, xây dựng và hoạt động kinh doanh. Thật vậy, khi một công ty quyết định hành xử có trách nhiệm với xã hội và môi trường, áp dụng tầm nhìn phát triển bền vững thì công ty đó phải thay đổi sâu sắc văn hóa doanh nghiệp của mình. Cần có sự hiểu biết và hiểu rõ về khái niệm này, từ đó lồng ghép phát triển bền vững vào truyền thông đi đôi với những hành động cụ thể thực chất mới có thể thuyết phục được lòng tin của người tiêu dùng. [6]
Hướng tới những bất động sản xanh thực chất
Một bất động sản xanh thực chất thì công trình đó phải có thể chứng minh được những đóng góp cho môi trường và xã hội những con số định lượng được các tổ chức có uy tín khách quan công nhận. Ở đây là những tổ chức có thể là các Hội đồng Công trình Xanh... Tại Việt Nam hiện nay có 3 tiêu chuẩn Công trình Xanh phổ biến, đó là LEED (Mỹ), Green Mark (Singapore) và LOTUS (Việt Nam). Các hệ thống Công trình Xanh đều có những yêu cầu khác nhau phù hợp với điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội của mỗi quốc gia, nhưng thường có ít nhất 5 nhóm yêu cầu là: năng lượng, nước, vật liệu, chất lượng không khí trong nhà và vị trí bền vững.
Bên cạnh đó còn có những tổ chức khác đánh giá theo các bộ tiêu chí ít bao trùm hơn như sử dụng tài nguyên hiệu quả (EDGE của IFC), sử dụng hiệu quả năng lượng… Những công trình này cũng có những đóng góp cho môi trường, việc tiết kiệm điện nước cũng như vật liệu giúp giảm đáng kể nguồn ô nhiễm và giảm áp lực lên nguồn tài nguyên thiên nhiên vốn đã cạn kiệt. Những công trình này do chưa có những quy định cụ thể của cơ quan quản lý nên vẫn được đánh đồng là xanh mà thực ra mới chỉ giải quyết được một khía cạnh của xanh.
Để có được những bất động sản xanh thực chất, cần có sự cam kết của cấp lãnh đạo và một hệ thống luật rõ ràng; Cần phải tạo một nguồn cung các sản phẩm xanh dồi dào, phong phú và có chất lượng cao với giá thành hợp lý; Cần xây dựng một thị trường xanh với các khách hàng xanh… Và cuối cùng vô cùng quan trọng là cần xây dựng một hệ thống quản lý và đánh giá các sản phẩm xanh để phát huy công trình xanh một cách thực chất.
Tính minh bạch, khách quan trong đánh giá và chứng nhận bất động sản xanh - công trình xanh sẽ giúp cho thị trường bất động sản đi đúng hướng. Các tổ chức đánh giá công trình xanh nên là một tổ chức độc lập có quy trình đánh giá, công cụ và nhân sự. [6] Các cơ quan quản lý nhà nước nên giám sát các tổ chức này chứ không nên tham gia với vai trò trực tiếp.
Tài liệu tham khảo:
USGBC. LEED. Green Building Rating System for New Construction & Major Renovations. Version 2.2. For Public Use and Display. 2005.
info@viup.vn 
Tel : 04 22210888
Số 10 Hoa Lư, Hai Bà Trưng, Hà Nội
© 2015 VIUP Corporation. All rights reserved.
