Thị trường bất động sản và không gian sống trong đô thị

TS.KTS.Trương Văn Quảng

Hội Quy hoạch phát triển Đô thị Việt Nam (VUPDA)

Theo nhận định của các chuyên gia quy hoạch và chuyên gia bất động sản thì BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với phát triển đô thị và chất lượng không gian sống đô thị… Thị trường BĐS tác động vào hầu hết các lĩnh vực của nền kinh tế, có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hoá, xã hội, kinh tế, chính trị của người dân. Quy hoạch đô thị và TTBĐS có quan hệ phụ thuộc vào nhau, tạo điều kiện cho nhau để cùng phát triển, nhưng lại rất khác nhau nếu xét về vai trò, mục đích, phạm vi và thời hạn hoạt động của mỗi bên. Mối quan hệ này thể hiện tâp trung nhất trong hoạt động sử dụng đất. Đất đai là tài nguyên hữu hạn nhưng nhu cầu sử dụng đất đai lại rất cao và đa dạng. Quy hoạch đô thị chính là giải pháp để cân bằng các nhu cầu đó tốt nhất nhằm đáp ứng hài hòa mọi nhu cầu phát triển KT - XH và bảo vệ môi trường, chứ không để cho TTBĐS vì chạy theo lợi nhuận mà lấn át các mặt phát triển khác. Quy hoạch đô thị là yếu tố quan trọng thúc đẩy phát triển TTBĐS và ngược lại.

Cách phối hợp tốt nhất quy hoạch đô thị, nâng cao chất lượng sống đô thị với TTBĐS là phát triển tổng hợp BĐS, tức là xuất phát từ quy hoạch đô thị và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội mà lựa chọn khu vực phát triển đô thị có tính chiến lược để phát triển dự án BĐS tổng hợp, cân đối hài hoà các nhu cầu sử dụng đất tại thời điểm và khu vực phát triển đô thị đó, trên cơ sở có kế hoạch thực hiện dự án. Chính quyền đô thị các cấp cần quản lý, phát triển TTBĐS đúng hướng, lành mạnh. Đồng thời không tách rời việc phát triển TTBĐS với việc nâng cao chất lượng không gian sống đô thị…

--------------------------------------------------------------------------------------------------------

1.Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản (TTBĐS) và quy hoạch phát triển đô thị

TTBĐS có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển. TTBĐS được coi là tổng hòa các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp bất động sản tại một khu vực/không gian nhất định trong một thời điểm/thời gian xác định. TTBĐS sôi động khi có nhiều dự án phát triển bất động sản được đầu tư…Chất lượng các dự án phát triển bất động sản được nâng cao… điều đó cũng đồng nghĩa với việc quy hoạch đô thị được thực hiện sớm và đô thị, chất lượng không gian sống đô thị càng được cải thiện, phát triển. (Ví dụ như dự án Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng-TP.HCM, Ciputra-Thủ đô Hà Nội…)

Dự án phát triển bất động sản vừa phải phù hợp với quy hoạch lại vừa phải thu được lợi nhuận. Nếu phù hợp với quy hoạch nhưng không đem lại lợi nhuận thì dự án ấy sẽ không đủ hấp dẫn các đối tượng kinh doanh bất động sản. Ngược lại, dự án tuy có khả năng đem lại lợi nhuận lớn nhưng không phù hợp với quy hoạch được duyệt, có nguy cơ làm tổn hại đến chất lượng không gian đô thị thì chính quyền đô thị cũng không chấp nhận nó. Vì vậy giữa quy hoạch đô thị với TTBĐS, giữa chất lượng không gian đô thị với chất lượng dự án bất động sản có quan hệ mật thiết, khăng khít. Ở nước ta hiện nay, trong quá trình lập quy hoạch và thực hiện quy hoạch, nhà quy hoạch và phát triển đô thị, kể cả người kinh doanh bất động sản, dường như đang thiếu sự phối hợp, trao đổi, tham khảo ý kiến lẫn nhau… dẫn đến sự tổn hại chung cho cả hai phía.

Mối quan hệ giữa quy hoạch đô thị và TTBĐS phản ánh mối quan hệ giữa chính quyền và khu vực thị trường. Theo xu hướng chung, thị trường tạo ra động lực phát triển mạnh mẽ, làm cho nền kinh tế vận hành linh hoạt, có hiệu quả. Tuy nhiên, thị trường cũng có những điểm yếu như làm cho sự cách biệt giàu nghèo ngày càng lớn, môi trường sinh thái bị ô nhiễm và làm cạn kiệt tài nguyên thiên nhiên do khai thác quá mức. Vì vậy, không thể để cho thị trường tự quyết định (tự phát) mà chính quyền phải quan tâm, can thiệp (ở mức độ cần thiết) nhằm hạn chế các điểm yếu của thị trường bằng các chính sách và biện pháp kinh tế, khi thật cần thiết thì cũng phải dùng đến các công cụ pháp lý và hành chính. Bên cạnh các mặt mạnh, chính quyền cũng có các điểm yếu như tình trạng quan liêu, duy ý chí, lạm dụng quyền lực, can thiệp quá sâu vào các hoạt động thị trường khiến động lực phát triển bị hạn chế, thậm chí có thể bị triệt tiêu. Tóm lại, chính quyền và TTBĐS đều có các điểm mạnh và các điểm yếu, nếu phương pháp phối hợp khoa học, có nhiều sự đồng thuận trên cơ sở hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan thì có thể hạn chế các mặt yếu kém, phát huy ưu điểm bổ sung cho nhau tạo ra sức mạnh, làm cho TTBĐS phát triển lành mạnh, đô thị phát triển có chất lượng và bền vững. 

Quy hoạch đô thị dựa trên các nguồn tiềm năng, lợi thế về vị trí, các mối liên hệ vùng, tài nguyên đất đai, cảnh quan môi trường, con người và các dự báo ngắn và dài hạn để xác định tầm nhìn, hướng phát triển mong muốn trong tương lai nhằm đạt tới đô thị hiện đại, văn minh, có bản sắc hơn, môi trường sống tốt đẹp hơn, xã hội công bằng và bình đẳng hơn. Nếu dự báo không chính xác thì quy hoạch trở nên phi thực tế, không đủ cơ sở để thực hiện, hoặc có thể gây lãng phí nguồn lực như tài nguyên đất đai, môi trường, vốn... Đối với nhà quy hoạch thì thực hiện quy hoạch có nghĩa là thực thi các chính sách, kế hoạch và chương trình phát triển nhằm đạt được tầm nhìn, các mục tiêu dài hạn, thường là 10 - 20 năm hay lâu hơn nữa. Họ quan tâm đến diện mạo kiến trúc cảnh quan đô thị, đến những công trình kiến trúc, hạ tầng kĩ thuật được xây dựng, đồng thời cũng chú ý đến những thứ cần được bảo tồn, tôn tạo hay nâng cấp hoặc tái thiết hướng tới đô thị phát triển hiện đại, có bản sắc và bền vững. 

TTBĐS quan tâm đến việc kiếm tìm lợi nhuận trong việc phát triển một khu vực nhất định, trong thời hạn nhất định thuộc giai đoạn nào đó của quy hoạch. TTBĐS có chức năng phản ánh việc sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai đô thị, vốn được xem là tài nguyên hữu hạn, loại bỏ các nhu cầu sử dụng đất kém giá trị, nâng cao được suất GDP tính cho đơn vị diện tích đất đô thị. Chẳng hạn giá đất ở khu vực nội đô lịch sử của Hà Nội rất cao, vì vậy muốn kinh doanh ở đây thì phải tạo được thu nhập lớn tương xứng với giá đất ấy. Cũng vì lẽ đó ngày nay trong quy hoạch đô thị, nhất là đối với các đô thị đã phát triển, nhiều công trình sản xuất công nghiệp được đưa ra xa trung tâm, nơi đất có giá thấp, để nhường vị trí cho phát triển dịch vụ là loại hoạt động đem lại giá trị gia tăng cao. Ví dụ như trong đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 (QĐ số 1259//QĐ-TTg, ngày 26/7/2011) đã xác định cần di dời các cơ sở công nghiệp, một số trường đại học, bệnh viện, bộ ngành bị quá tải… nằm trong khu vực nội đô lịch sử ra các khu vực phát triển triển mới, hoặc các đô thị trong vùng Thủ đô.

Tóm lại, quy hoạch đô thị và TTBĐS có quan hệ phụ thuộc vào nhau, tạo điều kiện cho nhau để cùng phát triển, nhưng lại rất khác nhau nếu xét về vai trò, mục đích, phạm vi và thời hạn hoạt động của mỗi bên. Mối quan hệ này thể hiện tâp trung nhất trong hoạt động sử dụng đất. Đất đai là tài nguyên hữu hạn nhưng nhu cầu sử dụng đất đai lại rất cao và đa dạng. Quy hoạch đô thị chính là giải pháp để cân bằng các nhu cầu đó tốt nhất nhằm đáp ứng hài hòa mọi nhu cầu phát triển KT - XH và bảo vệ môi trường, chứ không để cho TTBĐS vì chạy theo lợi nhuận mà lấn át các mặt phát triển khác. Quy hoạch đô thị là yếu tố quan trọng thúc đẩy phát triển TTBĐS và ngược lại.

2. Phát triển TTBĐS không tách rời chất lượng không gian sống đô thị

- Cơ hội và thách thức

(1) Về cơ hội: Theo nhiều chuyên gia nhận định, do Việt Nam có tốc độ đô thị hóa khá nhanh (khoảng > 40%), tình hình kinh tế vĩ mô của Việt Nam năm 2020 tiếp tục được cải thiện, nên nhiều khả năng TTBĐS sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt. Thêm vào đó, tầng lớp trung lưu của Việt Nam được dự kiến cũng đang gia tăng nhanh chóng, đến năm 2030 đạt khoảng 21 triệu hộ gia đình thu nhập trên 7.500 USD… Đây cũng là tiền đề giúp TTBĐS phát triển.

Bên cạnh đó, một số nút thắt trong cơ chế chính sách cũng đang dần được tháo bỏ. Chẳng hạn như Luật Nhà ở được sửa đổi đã giúp các nhà đầu tư nước ngoài đẩy mạnh hơn việc đầu tư vào TTBĐS Việt Nam. Việc nới lỏng điều kiện về sở hữu nhà ở cho người nước ngoài đang sinh sống, học tập, lao động, kinh doanh tại Việt Nam đã giúp cho TTBĐS Việt Nam được nhìn nhận có nhiều tiềm năng tăng trưởng dài hạn cũng như cơ hội cho các nhà đầu tư và tạo ra chuyển biến tích cực cho tất cả các phân khúc, đặc biệt là nhà ở.

(2) Về thách thức: Một câu hỏi lớn đặt ra là: “Làm thế nào để giảm độ vênh và giúp cho việc lập cũng như triển khai thực hiện quy hoạch đô thị của Việt Nam hiệu quả hơn?”. Ở tầm vĩ mô, từ thực tiễn, Việt Nam cần nghiêm túc rút ra những bài học trong các giai đoạn đô thị hóa vừa qua (2010 – 2020). Không thể có cái gọi là “Quy hoạch là ý chí của lãnh đạo” hay “Quy hoạch là công việc của các doanh nghiệp, của các nhà đầu tư, của các nhà phát triển BĐS…”. Quy hoạch phải là một khoa học, là nghệ thuật tổ chức không gian. Đô thị phải vì con người (Đô thị vị nhân sinh), phải bình đẳng với mọi đối tượng. Bởi vậy, trong quy hoạch, phát triển đô thị rất cần có sự đồng thuận về lợi ích chung trong dài hạn để mọi chủ thể đều có điều kiện thỏa mãn nhu cầu và đồng thuận với các quy định chung. Chính quyền đô thị các cấp cần nói “Không” với cơ chế “Xin  - Cho” vì cơ chế này đã làm băng hoại đạo đức lối sống của không ít nhóm người… Hãy đẩy lùi cách thức phát triển đô thị bằng các dự án “Khu đô thị mới” theo cách làm quy hoạch của các doanh nghiệp, chủ đầu tư bằng mọi giá bất chấp nhu cầu phát triển thật của đô thị.

Quy hoạch chung đô thị cần bớt mang tính số học, giảm tính chỉ tiêu nhưng nên mang tính chiến lược và sự tích hợp đa ngành nhiều hơn. Tính minh bạch, công khai và vai trò (tính dân chủ) của cộng đồng phải được tôn trọng và đề cao. Chính quyền các đô thị cần có chiến lược phát triển đô thị khoa học, thực tế… Phải đổi mới phương pháp lập, quản lí thực hiện quy hoạch. Cần mạnh dạn lập khu vực phát triển đô thị (mang tính chiến lược) để thúc đẩy quá trình đô thị hóa thực chất, hiệu quả, tránh lãng phí đất đai và nguồn lực cũng như ảnh hướng xấu đến môi trường, phát triển bền vững… Chính quyền các đô thị và quy hoạch đô thị phải là công cụ dẫn dắt các doanh nghiệp và TTBĐS.

- Giải pháp nâng cao chất lượng không gian sống đô thị gắn với phát triển TTBĐS

Để giải quyết những bất cập trong thời gian qua, nhằm phát triển TTBĐS nâng cao chất lượng không gian sống đô thị, chính quyền đô thị các cấp cần nhìn nhận một cách khách quan hướng giải quyết theo nhóm các giải pháp sau:

(1) Về Phát triển kinh tế: cần có chiến lược, kế hoạch, cơ chế chính sách đế sớm khắc phục hoặc thu hẹp sự bất bình đẳng và chênh lệch thu nhập ngày càng tăng giữa các khu vực khác nhau của đô thị;

(2) Về phát triển xã hội: Huy động nguồn lực cộng đồng để khắc phục có hiệu quả sự thiếu hụt trong nguồn cung nhà ở xã hội, người lao động, sinh viên. Hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị và cung cấp dịch vụ công theo hướng đồng bộ, hiện đại bao gồm hệ thống giao thông và cấp, thoát nước, xử lý rác thải cũng như các dịch vụ y tế và giáo dục đã lạc hậu, quá tải;

(3) Về môi trường: Sớm khác phục tình trạng ô nhiễm và xuống cấp đã trở nên nghiêm trọng bởi quá trình đô thị hóa thiếu kiểm soát, hệ thống giao thông công cộng yếu kém đã dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng về môi trường và xã hội;

(4) Về quy hoạch đô thị: Cần thay đổi tư duy, phương pháp lập quy hoạch đô thị. Nâng cao chất lượng quy hoạch, quản lý sử dụng đất, xóa bỏ tệ đầu cơ, cò mồi trong TTBĐS. Nâng cao năng lực quản lý thực hiện quy hoạch, quản lý kiến trúc cảnh quan đô thị và di sản văn hóa;

(5) Về quản trị địa phương: Xây dựng cơ chế, chính sách huy động đa dạng nguồn vốn cho phát triển đô thị. Thúc đẩy, ưu tiên phát triển các dự án BĐS có chất lượng, góp phần nâng cao chất lượng không gian sống đô thị. Nâng cao kỹ năng, kiến thức, nhận thức và trách nhiệm về quản lý đô thị của các cơ quan địa phương, đặc biệt là ở cấp quận và phường (Rất yếu kém). Tăng cường sự điều phối giữa các cơ quan nhà nước và phối hợp đa ngành linh hoạt, hiệu quả.

(6) Về năng lực cạnh tranh và hội nhập kinh tế quốc tế: Chính quyền đô thị các cấp cần thay đổi tư duy, cách thức làm việc trên cơ sở loại bỏ cơ chế “Xin - Cho”, cần cởi mở, năng động, xây dựng chiến lược, kế hoạch để cải thiện năng lực cạnh tranh và năng lực hội nhập kinh tế quốc tế.

(7) Hướng tới một tầm nhìn mang tính khát vọng: Đây có thể là Tầm nhìn hay Chiến lược phát triển trung hạn và dài hạn của đô thị trong bối cảnh toàn cầu hóa mà Việt Nam đang hội nhập một cách tích cực.

Cách phối hợp tốt nhất quy hoạch đô thị, nâng cao chất lượng sống đô thị với TTBĐS là phát triển tổng hợp BĐS, tức là xuất phát từ quy hoạch đô thị và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội mà lựa chọn khu vực phát triển đô thị có tính chiến lược để phát triển dự án BĐS tổng hợp, cân đối hài hoà các nhu cầu sử dụng đất tại thời điểm và khu vực phát triển đô thị đó, trên cơ sở có kế hoạch thực hiện dự án. Có thể tham khảo kinh nghiệm của Trung Quốc về nguyên tắc “6 thống nhất” được vận hành thành công thời gian qua: (1) Thống nhất quy hoạch chi tiết; (2) Thống nhất thu hồi đất đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư; (3) Thống nhất thiết kế đô thị; (4) Thống nhất thi công; (5) Thống nhất hệ thống hạ tầng; và (6) Thống nhất quản lý. Nguyên tắc 6 thống nhất có ý nghĩa rất to lớn, nó cho phép huy động nguồn vốn phát triển từ đất đai, tạo sự công bằng khi thu hồi đất và xây dựng đồng bộ một khu vực đô thị hiện đại có môi trường sống tốt, có động lực phát triển và khả năng cạnh tranh cao.

3. Thay cho lời kết. Theo ông Nguyễn Thanh Lân (Khoa BĐS và Kinh tế tài nguyên - Trường Đại học Kinh tế quốc dân): “TTBĐS đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, với giá trị tài sản của thị trường chiếm 50-70% trong tổng tài sản quốc gia. Và TTBĐS tác động vào hầu hết các lĩnh vực của nền kinh tế, có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hoá, xã hội, kinh tế, chính trị của người dân… Phát triển và quản lý có hiệu quả TTBĐS sẽ góp phần tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội…”. Bởi vậy, chính quyền đô thị các cấp cần quản lý, phát triển TTBĐS đúng hướng, lành mạnh. Đồng thời không tách rời việc phát triển TTBĐS với việc nâng cao chất lượng không gian sống đô thị…

Tài liệu tham khảo:

- Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009; Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp;

- Nghị định số 38/2010/NĐ-CP v/v quản lý không gian kiến trúc, cảnh quan đô thị;

- Nghị định 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản;

- Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

- Đề án Nghiên cứu, đề xuất chủ trương, chính sách về kinh tế vùng, liên kết vùng/Ban Kinh tế - BCHTƯ.