Quy hoạch đô thị vệ tinh và tác động đến thị trường Bất động sản

TS.KTS. Nguyễn Trung Dũng

Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn quốc gia

Tóm tắt: Quy hoạch phát triển không gian vùng đô thị đang là một xu hướng diễn ra tại các nước có tốc độ phát triển đô thị nhanh như tại Việt Nam, do các ưu điểm mà mô hình này đem lại trong việc kiểm soát phát triển đô thị tại các khu vực ngoại vi các đô thị lớn. Bên cạnh ý nghĩa trên, quy hoạch các đô thị vệ tinh còn tạo điều kiện cho phát triển các khu đô thị, nhà ở mới có hạ tầng đồng bộ và chất lượng môi trường sống tốt hơn so với các khu vực trung tâm đô thị. Phát triển các ĐTVT còn giúp thị trường bất động sản (BĐS) có dư địa phát triển mới do đáp ứng được các tiêu chí về giá thành, chất lượng môi trường và phù hợp với xu thế sống và làm việc mới hiện nay đó là làm việc từ xa, làm việc tại nhà và sử dụng ngày càng phổ biến thương mại điện tử với sự hỗ trợ của công nghệ tin học và cuộc cách mạng 4.0.

Từ khóa: Quy hoạch đô thị vệ tinh và thị trường BĐS, thị trường BĐS.

Xu hướng quy hoạch các đô thị vệ tinh tại một số đô thị lớn

Mô hình quy hoạch đô thị vệ tinh (ĐTVT) bao gồm các đô thị trung bình và nhỏ phân bố xung quanh một đô thị lớn trung tâm (ĐTTT), được ngăn cách với đô thị trung tâm bằng vành đai xanh (VĐX) và có liên kết giao thông thuận tiện đến đô thị trung tâm là giải pháp giúp kiểm soát, ngăn ngừa được các vấn đề nêu trên của vùng đô thị lớn, đồng thời phát huy được sức hút, lợi thế kinh tế để phát triển đô thị, phát triển vùng.

Tại một số vùng đô thị lớn trên thế giới, mô hình đô thị vệ tinh đã rất thành công, tạo ra các không gian đô thị mới, có môi trường và cơ sở hạ tầng hiện đại, đáp ứng nhu cầu phát triển mới, góp phần vào cải thiện quá trình đô thị hóa của các vùng đô thị lớn. Tuy nhiên, để áp dụng thành công mô hình quy hoạch này cần phải thảo mãn các yêu cầu như: đầu tư hạ tầng kết nối bằng giao thông công cộng, quản lý và duy trì VĐX cách ly, có chính sách tốt nhằm thu hút nguồn lực đầu tư xây dựng các dự án trọng điểm...

Từ những năm 2000, quy hoạch vùng thủ đô Hà Nội và Quy hoạch vùng thành phố Hồ Chí Minh đã định hướng phát triển các đô thị vệ tinh và hỗ trợ cho các đô thị trung tâm. Năm 2011, đồ án Quy hoạch chung xây dựng (QHCXD) thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn tới 2050 được Thủ tướng chính phủ phê duyệt với định hướng phát triển 05 ĐTVT xung quanh ĐTTT Hà Nội trong phạm vi 30km, bao gồm các đô thị: Sơn Tây, Hòa Lạc, Xuân Mai, Phú Xuyên, Sóc Sơn...Các ĐTVT này được kỳ vọng tạo ra các cực phát triển mới cho thành phố Hà Nội.

Cấu trúc mạng lưới đô thị Vùng TP Hồ Chí Minh mang dáng dấp mô hình đô thị vệ tinh với thành phố Hồ Chí Minh đóng vai trò là đô thị hạt nhân trung tâm Vùng, các đô thị quan trọng khác trong vùng được phân bố từ phạm vi bán kính từ 30 đến 60 km từ đô thị trung tâm và được kết nối với TP. Hồ Chí Minh thông qua mạng lưới giao thông hướng tâm (QL1, QL 1A, QL51, QL22…).

Cho đến nay một số đô thị loại 1 cũng đã thực hiện quy hoạch theo mô hình chùm đô thị với các đô thị vệ tinh lân cận. Tuy nhiên, cho đến nay các đô thị vệ tinh chưa hình thành như mong muốn của các đồ án quy hoạch.

Một số yếu tố mới tác động đến hình thành thị trường nhà ở tại các đô thị vệ tinh

Toàn cầu hóa và quốc tế hóa là những yếu tố tác động bên ngoài mang tính quốc tế và những yếu tố này ngày nay đang góp phần làm giảm bớt các cách biệt giữa các quốc gia, các cộng đồng và giữa các đô thị lớn. Sự liên kết về kinh tế, thương mại, thị trường, hợp tác quốc tế đầu tư, trao đổi lao động, hợp tác liên đô thị - đô thị. Hợp tác xây dựng mạng thông tin, mạng giao thông vận tải trong phạm vi khu vực và toàn cầu đã và đang tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển và hòa nhập của các quốc gia, đồng thời cũng tạo điều kiện cho sự phát triển chung của chùm đô thị.

CMCN 4.0 thúc đẩy sự phát triển của đô thị thông minh, ĐTVT, là nơi hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phát triển có tính liên thông, đồng bộ, mật độ dân cư cao. Quá trình quản lý hệ thống đô thị phân tán như trong mô hình ĐTVT đặt ra nhiều thách thức gây ra bởi sự phân cách địa lý và hành chính. Để ứng phó với thách thức này, chính quyền đô thị cần có phương thức quản trị phù hợp trước xu thế bùng nổ dân số tại các thành phố lớn.

• Chính quyền đô thị thông minh dựa trên nền tảng dịch vụ công trực tuyến góp phần quan trọng vào việc giảm nhu cầu dịch chuyển liên đô thị và giữa ĐTTT và các ĐTVT.

CMCN 4.0 tác động tới sự phát triển của công dân thông minh. Cộng đồng cư dân là người trực tiếp thụ hưởng những thành quả và sản phẩm của CMCN 4.0. Hiện nay, công dân thông minh biết sách sử dụng những lợi thế của CMCN 4.0 để phát huy bản thân mình nhờ mạng xã hội. CMCN 4.0 giúp cho công dân thông minh có định hướng cá nhân, tự tạo ra các cơ hội để hành động. Dựa trên nền tảng công nghệ số, quá trình đào tạo của công dân sẽ là quá trình tự sử dụng các mô hình thông minh mới như: Phòng học ảo, thầy giáo ảo, thiết bị ảo, phòng thí nghiệm, thư viện ảo… dưới sự hỗ trợ của các thiết bị thông minh để hoàn thiện tri thức mọi lúc, mọi nơi.

• Công nghệ 4.0 giúp cho việc hình thành các phương thức làm việc, kinh doanh, giao dịch mới dựa trên nền tảng Internet, đặc biệt là các hình thức trực tuyến, góp phần làm giảm nhu cầu đi lại giữa nơi ở và nơi làm việc. Điều này giúp khắc phục hạn chế quan trọng của Mô hình đô thị vệ tinh, đó là hiện tượng di chuyển con thoi giữa ĐTTT và các ĐTVT, do sự lệ thuộc của các ĐTVT đối với ĐTTT về điều kiện cung cấp việc làm và các dịch vụ công, tiện ích đô thị quan trọng.

CMCN 4.0 giúp hình thành dịch chuyển thông minh. Việc áp dụng công nghệ tiên tiến để hỗ trợ quản lý dòng phương tiện đã trở nên phổ biến trong đầu thế kỷ XXI và được bắt đầu bằng công tác kiểm soát tín hiệu giao thông ở các ngã tư và khu vực giao cắt đường sắt. Những công nghệ về dịch chuyển thông minh được biết đến với tên gọi hệ thống giao thông thông minh (ITS – Intelligent Transportation Systems). ITS tạo ra một hệ thống giao thông an toàn hơn, thuận tiện hơn và giảm tác động đến môi trường. Có thể nói, phát triển giao thông thông minh được xem là chìa khóa giải quyết vấn đề giao thông trong bối cảnh hạ tầng giao thông chưa theo kịp với tốc độ đô thị hóa và tốc độ gia tăng các phương tiện giao thông cá nhân… làm tiền đề cho việc xây dựng hệ thống giao thông phát triển có tính bền vững trong tương lai.

• CMCN 4.0 giúp xóa nhòa các rào cản về khoảng cách địa lý giữa ĐTTT và các ĐTVT do sự phát triển của các phương thức giao thông mới nhanh, thông minh, an toàn và thân thiện môi trường hơn.

Do vậy, cùng với sự xuất hiện của CMCN 4.0, những hạn chế cơ bản của mô hình đô thị vệ tinh xuất phát từ khoảng cách địa lý với ĐTTT, được cải thiện đáng kể so với trước đây và đồng thời cũng tạo ra cơ hội thay đổi nhận thức về nơi ở và làm việc truyền thống vốn dĩ chỉ tập trung tại trung tâm các đô thị, từ đó tạo cơ hội phát triển các khu nhà ở và thị trường BĐS tại các ĐTVT.

Thị trường Bất động sản tại các đô thị vệ tinh

Thị trường BĐS hiện nay đã có xu hướng hình thành những khu đô thị vệ tinh hiện đại ở TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội với những dự án đại đô thị ở phân khúc trung bình. Đây là xu hướng tốt vì ngoài việc giảm tải về hạ tầng cho thành phố, việc hình thành các khu đô thị mới tại các ĐTVT còn giúp kết nối hệ thống giao thông vành đai, giao thông vùng cũng như hệ thống Metro đang được quy hoạch, xây dựng.

Theo công bố từ tập đoàn Vingroup, chủ đầu tư BĐS hàng đầu nước ta hiện nay, việc phát triển các đô thị vệ tinh sẽ là hướng phát triển trọng tâm của doanh nghiệp này. Nhận xét về chiến lược này, một chuyên gia về quy hoạch đánh giá, việc Vinhomes chọn vị trí xây dựng cách trung tâm chỉ từ 20-30 km là rất thuận lợi cho việc phát triển khu đô thị vệ tinh. Hiện nay, Vinhomes đang phát triển Đại đô thị Vinhomes Smart City tại trục đại lộ Thăng Long nối trung tâm Hà Nội và ĐTVT Hòa Lạc và sắp tới đang nghiên cứu các dự án đô thị sinh thái tại ĐTVT Hòa Lạc.

Tại thành phố Hồ Chí Minh, tại cửa ngõ phía Đông thành phố, Vingroup đang phát triển Khu Đô thị Vincity rộng đến 365ha; Hưng Thịnh Corp giới thiệu ra thị trường dự án Biên Hòa New City có diện tích 119ha; liên doanh Him Lam - DIC Corp phát triển khu đô thị có diện tích hơn 600ha tại Nhơn Trạch; hay Tập đoàn Bất động sản CFLD (Trung Quốc) đầu tư các khu đô thị Swan Bay và Swan Park quy mô lên đến hàng trăm ha; TLM Corporaton mới đây đã giới thiệu ra thị trường khu đô thị sinh thái cao cấp King Bay (125ha).

Tại khu Nam thành phố, nhà đầu tư GS E&C (Hàn Quốc) tung ra thị trường các sản phẩm đầu tiên của dự án Metro City rộng 350ha, Nam Long khởi động siêu dự án Water Point (Long An) với quy mô 381ha, hay Tập đoàn Tân Tạo mới đây đã tung ra dự án Evere City có diện tích lên đến 356ha ở phía Tây thành phố. Theo các chuyên gia, việc tham gia của các thương hiệu uy tín, có tiềm lực mạnh dự kiến sẽ làm thay đổi đáng kể diện mạo các khu đô thị ngoại ô và có thể dẫn đến làn sóng hình thành các khu đô thị vệ tinh kiểu mẫu với đầy đủ hạ tầng và tiện ích trong các năm tới.

Các dự án BĐS được phát triển đồng bộ không những cung cấp quỹ nhà ở có chất lượng cao cho cư dân tại các ĐTVT trong tương lai gần mà qua đó thúc đẩy làm sóng đầu tư và di cư từ ĐTTT đến các ĐTVT.

Xu thế này khá hợp lý với cấu trúc dân số trẻ, nhu cầu về nhà ở của người dân Việt Nam đang rất lớn, đặc biệt là tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, lớp khách hàng trẻ tuổi thường có thu nhập chưa cao và dòng sản phẩm nhà ở có giá phù hợp với túi tiền sẽ có cơ hội phát triển trong các năm tới. Bên cạnh đó, việc xây dựng nhà ở cho công nhân và sinh viên trên địa bàn các ĐTVT cũng cần được chú ý phát triển đồng bộ với quá trình phát triển các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu đại học để tạo ra động lực hình thành các ĐTVT một cách bền vững.

Phát triển các đô thị vệ tinh hay các thành phố mới trong khu vực ngoại vi các đô thị lớn xuất phát từ nhu cầu mở rộng đô thị và đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở là một xu thế tất yếu trong những năm tới đây. Việc phát triển hệ thống hạ tầng giao thông kết nối như đường cao tốc, metro, BRT đã cho phép hiện thực hóa triển vọng này. Việc quy hoạch các ĐTVT góp phần tạo ra không gian phát triển mới cho thị trường BĐS cũng như đáp ứng nhu cầu phát triển đa dạng sản phẩm nhà ở, đặc biệt là nhà ở sinh thái và nhà ở xã hội. Giá đất thấp tại các khu vực ĐTVT là điều kiện thuận lợi để phát triển thị trường nhà ở xã hội, điều mà các khu vực nội đô đã không còn đáp ứng được. Việc các ĐTVT được quy hoạch mới và đầu tư đồng bộ gắn với các trung tâm việc làm, môi trường ít bị ô nhiễm so với khu vực trung tâm chắc chắc sẽ tạo ra lợi thế lớn để thu hút cư dân đến sinh sống và làm việc.

1. Báo cáo Quy hoạch chung xây dựng thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn 2050, VIUP, 2011;

2. Nguyễn Trung Dũng, Nghiên cứu các cơ sở khoa học và thực tiễn để đề xuất giải pháp quy hoạch và quản lý phát triển đô thị vệ tinh, đề tài cấp Bộ, 2020;

3. Nguyễn Trung Dũng, Nghiên cứu cơ sở đề xuất mô hình quản lý phát triển đô thị vệ tinh thành phố Hà Nội, đề tài cấp thành phố, 2014.