TS. Nguyễn Văn Minh
Viện Quy hoạch đô thị - nông thôn quốc gia (VIUP)
Tóm tắt: Sự phát triển, hoàn thiện hệ thống hạ tầng giao thông không chỉ góp phần tạo nên bộ mặt đô thị khang trang, hiện đại mà còn thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản (BĐS). Quy hoạch, định hướng đầu tư, xây dựng các tuyến đường mới hay cải tạo, nâng cấp các tuyến đường cũ là sự thúc đẩy các cơ hội cho BĐS mới. Trong những năm trở lại đây, do tình trạng quá tải về quỹ đất và ùn tắc giao thông ngày càng nghiêm trọng, xu hướng phát triển giao thông xanh – thông minh đang là hướng đi đúng đắn để tạo ra sự bền vững. Bài viết đề cập về các khía cạnh trong phát triển giao thông xanh – thông minh tác động đến thị trường BĐS tương lai, gợi ra những hướng đầu tư BĐS mới, những cơ hội đón đầu cho các nhà đầu tư.
Từ khóa: Giao thông, giao thông xanh, giao thông thông minh, giao thông xanh – thông minh, thị trường bất động sản.
Abstract: Transportation development not only contributes to the modern urban face but also promotes the strong development of the real estate market. Planning, investment orientation, building new routes or renovating and upgrading old ones promote opportunities for new real estate. In recent years, due to increasing land overload and traffic congestion, the smart- green transportation development trend is the right direction to create sustainable urban. The article discusses of smart-green transportatopn development that affect the future real estate market, suggest new directions for real estate investment, and welcome opportunities for investors.
Keywwords: Transportation, green transsportation, intelligent transportation system, smart - green transportation, real estate market.
1. Mở đầu
Như nhiều chủ đầu tư đã biết, BĐS gần phương tiện giao thông công cộng hoặc dễ dàng tiếp cận giao thông cộng thường có sức hấp dẫn và có giá trị cao. Gần đây, do xu hướng phát triển giao thông xanh - thông minh với việc tập trung vào khả năng tự di chuyển và ứng dụng công nghệ trong vận tải, thị trường BĐS theo định hướng giao thông công cộng dần mất đi thứ hạng ưu tiên của các nhà đầu tư cũng như người tiêu dùng.
Các nhà phát triển muốn đạt được lợi thế trên thị trường nên xem xét các sở thích vận chuyển, xu hướng vận tải thay đổi trong tương lai gần. Hiện nay, quỹ đất nằm cạnh các trung tâm TOD đã gần như cạn kiệt. Bên cạnh đó, lực lượng lao động dần thay đổi với phương thức làm việc từ xa và thói quen đi lại cũng thay đổi, vì vậy các dự án BĐS cũng nên tính đến các yếu tố như khả năng sử dụng giao thông phi cơ giới, dịch vụ đi xe chung và xe tự lái. Như vậy, các nhà phát triển cần xem xét đón đầu xu hướng đầu tư BĐS mới – các dự án phức hợp để sống, làm việc, sinh hoạt… thay vì các dự án BĐS chức năng riêng lẻ như thương mại dịch vụ, ở, văn phòng…
a. Giao thông xanh - thông minh
Giao thông xanh: Giao thông xanh là một xu hướng, khái niệm mới và là một mục tiêu thực tiễn nhằm đạt được hệ thống giao thông đô thị đa dạng, tiện lợi, an toàn, hiệu quả, ít ô nhiễm. Nó thích ứng với xu thế phát triển môi trường sống, định hướng bởi giao thông công cộng, kết hợp giữa phát triển môi trường sinh thái và phát triển đô thị. Khái niệm giao thông xanh được đề xuất cùng với khái niệm phát triển bền vững, đó là sự chuyển đổi từ “định hướng phương tiện” sang “định hướng cho người dân”. Giao thông xanh khuyến khích sử dụng xe đạp, đi bộ, sử dụng giao thông công cộng, các phương tiện sử dụng năng lượng nhiên liệu sạch; hạn chế sử dụng ô tô cá nhân. Đây là hệ thống vận tải tiết kiệm không gian, chi phí thấp, không ô nhiễm môi trường, tiết kiệm tài nguyên sử dụng đất và không gian và phù hợp với tất cả nhu cầu vận tải.
Giao thông thông minh (ITS - Intelligent Transportation System): Có thể định nghĩa là ứng dụng của công nghệ tính toán, thông tin và liên lạc trong việc quản lý xe cộ và các mạng lưới có liên quan đến sự di chuyển của người và hàng hóa trong thời gian thực; giúp tổ chức giao thông an toàn, thuận tiện hơn và hạn chế các tai nạn, sự cố khi tham gia giao thông.
Như vậy, giao thông xanh - thông minh có thể định nghĩa là việc ứng dựng khoa học công nghệ tiến tiến trong việc phát triển hoàn thiện hệ thống giao thông nhằm mục đích chuyển đổi từ “định hướng phương tiện” sang “định hướng cho người dân”; hướng tới mục tiêu phát triển bền vững. Quy hoạch, phát triển theo định hướng giao thông xanh - thông minh với phương thức, phương tiện vận tải mới sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường BĐS. Trong thời gian tới, phát triển thị trường BĐS sẽ vẫn gắn với phát triển giao thông công cộng khối lượng lớn, các khu vực CBD, TOD… Tuy nhiên trong tương lai gần, quỹ đất tại các khu vực này dần bị hạn chế, cùng với đó là sự phát triển của các công nghệ mới trong vận tải sẽ định hướng thị trường BĐS mới. Nội dung bài báo nghiên cứu xu hướng phát triển giao thông mới theo định hướng xanh - thông minh tác động đến thị trường BĐS trên các khía cạnh sau:
- Nhu cầu đi lại sử dụng năng lượng của bản thân để di chuyển (đi bộ, xe đạp).
- Dịch vụ sử dụng xe chung - xe chia sẻ (ride - sharing).
- Xu hướng phát triển xe tự lái.
- Lao động từ xa (Remote workforce): trải qua thời gian chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin, lực lượng nhân viên làm việc từ xa ngày càng tăng làm giảm nhu cầu đi lại, ảnh hưởng tích cực đến môi trường và định hướng giao thông xanh - thông minh.
b. Thị trường BĐS
Thị trường BĐS là lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như đất đai, xây dựng, kiến trúc, môi trường, thuế, giao dịch đảm bảo… Bên cạnh đó, BĐS là một loại hàng hóa có tính đặc thù kinh doanh, loại hình này sẽ tác động đến hành vi kinh doanh, đầu tư, tái đầu tư, tài chính, tiền tệ, đầu cơ, quỹ dự trữ, dự phòng… Bất động sản có quan hệ mật thiết tới xây dựng, quản lí nhà nước về đất đai, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Nước ta đang chuyển dần sang nền kinh tế thị trường, nhu cầu kinh doanh BĐS cũng đang phát triển mạnh mẽ và sôi động, đa dạng về hình thức. Thị trường BĐS vừa mang tính khu vực vừa chịu sự chi phối mang tính đa phương của các yếu tố quốc tế. Pháp luật về quyền sử dụng đất - Thị trường BĐS là một bộ phận pháp luật có vị trí quan trọng trong pháp luật về đất đai nhà ở của Việt Nam.
Thị trường BĐS là nơi diễn ra các mối quan hệ của con người về giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản trên đất tại một khu vực địa lí nhất định, trong một khoảng thời gian cụ thể.
Như vậy, thị trường BĐS là nơi mà các hoạt động kinh doanh có liên quan như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, thừa kế tài sản là bất động sản… được tiến hành.
Thị trường BĐS hình thành và phát triển thúc đẩy việc tiết kiệm đất đai trong sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất ngày càng khai thác đất đai có hiệu quả hơn.
Thị trường BĐS là thước đo trình độ chuyển sang cơ chế thị trường của mỗi một quốc gia. Thị trường BĐS sẽ phản ánh nhu cầu giao dịch đa dạng của thị trường quyền sử dụng đất trong quá trình lưu thông.
Có nhiều yếu tố làm tăng giá bất động sản, chẳng hạn như quan hệ cung cầu, cầu lớn hơn cung dẫn đến nguồn cung khan hiếm làm tăng giá bất động sản là chuyện đương nhiên. Ngược lại, cung lớn hơn cầu giá bất động sản sẽ bị chững lại. Ngoài yếu tố cung cầu thì còn những yếu tố khác như: sự can thiệp của Chính phủ, cạnh tranh, tâm lý… Cụ thể được chia thành các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS:
- Yếu tố tự nhiên: là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Yếu tố này bao gồm nhiều yếu tố nhỏ như: vị trí, kích thước, diện tích, địa hình khu đất, kiến trúc, thiết kế, môi trường…
- Yếu tố về kinh tế: khả năng sinh lời của BĐS và hệ thống tiện ích nội ngoại khu.
- Các yếu tố thị trường: tính hữu dụng của BĐS, nhu cầu của loại BĐS trên thị trường.
- Các yếu tố pháp lý: tình trạng pháp lý của BĐS, các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS.
- Các yếu tố ngoại lai: yếu tố chính trị pháp lý, kinh tế vĩ mô…
Phát triển giao thông xanh - thông minh hướng tới hệ thống giao thông bền vững và bảo vệ môi trường là phù hợp với yếu tố đầu tiên (yếu tố tự nhiên) ảnh hưởng tới thị trường BĐS.
2. Các tác động của xu hướng phát triển giao thông xanh - thông minh tới thị trường BĐS
a. Nhu cầu đi lại sử dụng năng lượng bản thân
Ngày nay, chính quyền đô thị cũng như người dân bắt đầu chú trọng nhiều hơn đến khả năng đi lại bằng phương tiện giao thông phi cơ giới - giao thông xanh (đi bộ và đi xe đạp). Các dự án khu đô thị cho phép người dân sống trong khoảng cách đi bộ đến các nhà hàng, phòng tập thể dục, trung tâm chăm sóc sức khỏe… đang trở nên hấp dẫn hơn các BĐS gần đường ray xe lửa, giao thông công cộng hay các trung tâm vận tải hành khách.
Mặc dù xu hướng này có thể ảnh hưởng đến phát triển giao thông theo hướng vận chuyển, nhưng nó có thể mở ra các cơ hội khác trong các dự án hỗn hợp của các nhà đầu tư, hướng tới cuộc sống tiện nghi trọn vẹn trong một khu đô thị.
Xu hướng này sẽ định hướng các dự án BĐS chuyển dịch dần về các khu ngoại ô, vùng ven đô với các khu đô thị có hệ thống giao thông phi cơ giới phát triển, liên kết giữa các khu ở với các khu dịch vụ tiện ích công cộng của khu đô thị.
b. Dịch vụ sử dụng xe đi chung - xe chia sẻ (ride - sharing).
Các dịch vụ đi chung xe như Grabshare, Gocheap, Uber… đang thay đổi quy hoạch giao thông ở các thành phố, làm giảm nhu cầu về chỗ đỗ xe công cộng và phương tiện giao thông công cộng. Công tác quy hoạch bãi đỗ xe phù hợp cho các dự án BĐS cũng trở nên khó khăn hơn đối với các nhà quy hoạch, nhà quản lý và nhà đầu tư. Diện tích, tỷ lệ đất dành cho bãi đỗ xe công cộng cần được xem xét giảm bớt và tăng thiết kế không gian cho các khu vực đón và trả khách để đáp ứng sự gia tăng của dịch vụ chia sẻ xe.
Tại San Francisco, nơi dịch vụ đi chung xe phổ biến, các chuyến đi bằng ô tô dành cho một người ước tính giảm xuống 40% tổng số chuyến đi vào năm 2019, và giảm 82% so với năm 2009. Những thay đổi này đã khiến chính quyền đô thị có những chính sách điều chỉnh về phương tiện giao thông cá nhân, diện tích bãi đỗ xe cũng như định hướng phát triển mạng lưới giao thông công cộng.
c. Xu hướng phát triển xe tự lái
Cho đến nay, các phương tiện xe tự lái vẫn chưa tạo được nhiều tác động trong việc thay đổi phương thức vận chuyển. Công nghệ này đang phát triển nhanh chóng, nhưng vẫn còn quá sớm để thấy được bất kỳ tác động lớn nào đối với người tiêu dùng. Tuy nhiên, các nhà phát triển, nhà quy hoạch nên xem xét nghiên cứu các vấn đề có thể xảy ra nếu phương tiện tự lái trở thành phương tiện tiêu chuẩn; khi đó có thể giảm mức độ ưu tiên đối với giao thông công cộng và sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến xu hướng đầu tư BĐS theo định hướng giao thông công cộng như hiện nay.
d. Lao động từ xa
Số lượng nhân viên làm việc từ xa ngày càng gia tăng có thể ảnh hưởng đến sự phát triển tập trung vào các lựa chọn phương thức, phương tiện vận tải vì người làm việc từ xa không đi làm. Tuy nhiên, lực lượng lao động từ xa ngày càng tăng ngày nay cũng đang tạo ra những nhu cầu mới trong thị trường BĐS, bao gồm nhu cầu về không gian văn phòng chung và các tiện ích lân cận khu ở trong vòng bán kính đi bộ hoặc đi xe đạp.
Những người lao động từ xa có thể vẫn thích tiếp cận dễ dàng với các lựa chọn phương tiện giao thông công cộng nhưng họ cũng đang tìm kiếm sự thuận tiện trong khu vực lân cận của mình. Như vậy, các nhà phát triển dự án BĐS có thể nhìn nhận thấy vấn đề cần kết hợp các tính năng có thể đi bộ, đi xe đạp như một phần của các dự án BĐS đa chức năng nhằm đáp ứng xu hướng đô thị xanh thông minh trong tương lai gần.
3. Kết luận
Sự phát triển của thị trường BĐS theo định hướng giao thông công cộng sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm trong thời gian tới, đặc biệt khi các chính quyền đô thị luôn nỗ lực trong công tác đầu tư hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, cho đến nay sự nỗ lực của các đô thị trong công tác phát triển giao thông cũng chỉ mang lại những hiệu quả nhất định, tình trạng ùn tắc vẫn nghiêm trọng, đời sống của người dân bị ảnh hưởng. Để giải bài toán đó, xu hướng quy hoạch, phát triển giao thông xanh - thông minh đang là hướng đi đúng đắn, được nhiều đô thị hướng đến. Các nhà đầu tư cần theo kịp các xu hướng phát triển trong giao thông vận tải này để phát triển các dự án đón đầu, đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng trong cả giai đoạn ngắn hạn và dài hạn.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
info@viup.vn 
Tel : 04 22210888
Số 10 Hoa Lư, Hai Bà Trưng, Hà Nội
© 2015 VIUP Corporation. All rights reserved.
