Tác động của chính sách ranh giới phát triển đô thị đối với giá nhà ở đô thị

Hầu hết các nền quy hoạch trên thế giới đều có sử dụng chính sách ranh giới phát triển đô thị như một hình thức can thiệp để ngăn chặn sự phát triển tràn lan. Việc hạn chế phát triển đô thị trong những đường bao có hai mục đích cơ bản: (1) Thúc đẩy sự phát triển đô thị nhỏ gọn, liên tục và dễ tiếp cận với các dịch vụ công cộng hiệu quả; và (2) Bảo tồn không gian mở, đất nông nghiệp và các khu vực nhạy cảm về môi trường không thích hợp để phát triển. Ranh giới phát triển đô thị là một đường bao mà trong đó khuyến khích phát triển đô thị thường kèm theo các chính sách thưởng về mật độ hoặc yêu cầu về mật độ phát triển tối thiểu để thích ứng với sự tăng trưởng dự kiến ​​trong một khoảng thời gian tương lai cụ thể, thường là từ 10 đến 20 năm. Đất ngoài ranh giới nhìn chung bị hạn chế sử dụng tài nguyên và phát triển dân cư với mật độ rất thấp, đồng thời hạn chế mở rộng các tiện ích và dịch vụ như điện, nước và cơ sở hạ tầng khác.

Tuy nhiên, chính sách này đôi khi cũng là con dao hai lưỡi. Một mặt nhờ nén gọn đô thị, các biện pháp giảm ùn tắc giao thông, tiết kiệm chi phí cơ sở hạ tầng, nâng cao chất lượng thẩm mỹ đô thị… có tính khả thi hơn. Mặt khác, sự hạn chế nguồn cung đất khiến giá nhà ở tăng và khó tiếp cận hơn đối với người lao động thu nhập thấp.

Chi phí nhà ở phản ánh giá trị địa điểm, giá đất, giá nhà và giá trị của các tiện ích, tiện nghi liên quan. Chính sách ranh giới phát triển đô thị làm thay đổi chi phí nhà ở vì hai lý do. Thứ nhất, nguồn cung đất giảm. Thứ hai, làm tăng giá trị của gói tiện ích liên quan đến một ngôi nhà. 

Tuy nhiên, ranh giới phát triển đô thị do tăng mật độ xây dựng đô thị sẽ không ảnh hưởng xấu đến nguồn cung (nếu tính trên số lượng căn hộ), đồng thời tạo ra lợi ích do cung cấp hạ tầng đô thị chất lượng cao hơn cho người dân. Quan điểm này chuyển trọng tâm khỏi lý thuyết kinh tế vi mô về xác định giá bất động sản sang kinh tế học nhà ở, vốn quan niệm rằng giá nhà phải bao gồm tất cả giá trị của các tiện nghi xung quanh.

Ví dụ, mật độ gia tăng trong ranh giới phát triển đô thị có thể làm cho việc mở rộng hoặc tăng cường giao thông công cộng hiện có trở nên khả thi, do đó mang lại khả năng tiếp cận cao hơn. Ngoài ra, sự gia tăng mật độ có thể dẫn đến giảm chi phí cung cấp dịch vụ đô thị. Tương tự như vậy, mật độ khu dân cư cao hơn dẫn đến nhiều tương tác hơn và nhiều quan sát công cộng hơn, do đó tỷ lệ tội phạm thấp hơn. Cuối cùng, nếu ranh giới phát triển đô thị thành công trong việc bảo tồn không gian mở, giá trị nhà ở trong các khu phố gần không gian mở được bảo tồn sẽ tăng lên.

Tất cả những lợi ích này cần phải được tính trong số các tiện ích mang lại giá trị cho một ngôi nhà và cuối cùng được vốn hóa vào giá trị của nó, ngay cả khi hạn chế về nguồn cung đất có thể gây áp lực lên giá nhà. Trên thực tế, cả hai yếu tố đều hoạt động và còn nhiều điều để tìm hiểu về tác động của chúng. Hơn nữa, lợi ích có giá trị khác nhau đối với các hộ gia đình ở các mức thu nhập khác nhau.

Mặc dù chính sách ranh giới phát triển đô thị tạo ra sự khan hiếm nguồn cung đất nhưng lại làm tăng nguồn cung các cơ hội phát triển. Những chính sách như vậy thường đi kèm với quy hoạch, theo đó chỉ số quản lý đất đai thường được thay đổi để cho phép có mật độ cao hơn. Chiến lược thường dùng trong quy hoạch để tăng mật độ là lấp đầy và tái phát triển các khu vực đô thị ở mức cao hơn mức hiện có, thông qua quy định về mật độ tối thiểu. Tác động tiếp nối của các chính sách như vậy đối với giá nhà và phản ứng của các hộ gia đình đối với điều này là rất đa dạng, tùy thuộc vào mức thu nhập.

Giá nhà ở cao hơn phản ánh việc vốn hóa các mô hình cư trú hiệu quả hơn, giúp giảm chi tiêu trong các việc khác của ngân sách hộ gia đình. Các chủ nhà hiện tại và tương lai sẽ được hưởng lợi trực tiếp từ các loại tiết kiệm được vốn hóa này. Ví dụ, so với các hộ gia đình ở ngoại thành, các hộ gia đình ở nội thành có thể tiết kiệm chi phí đi lại do đi bộ hoặc sử dụng phương tiện công cộng. Do đó, thu nhập khả dụng được tăng lên một cách hiệu quả khi các khoản chi tiêu ngoài nhà ở giảm.

Việc áp đặt chính sách ranh giới phát triển đô thị có thể dẫn đến thay đổi kỳ vọng của chủ đất. Do đó, điều cần cân nhắc là vai trò sự ảnh hưởng đến bản chất  hành vi của chủ đất.

Trong một môi trường cung cấp đất đai tương đối cạn kiệt, việc đầu cơ (giữ đất thay vì xây dựng) có thể mang lại hiệu quả hợp lý trong cạnh tranh. Khi nguồn cung bị hạn chế, ngay cả khi việc tăng diện tích sàn mang lại lợi nhuận, số lượng người chơi trên thị trường phát triển đô thị sẽ giảm và các tập đoàn bất động sản có nhiều cơ hội đầu cơ tích trữ, họ chờ thời điểm thích hợp nhất mới tung sản phẩm ra. Các chủ sở hữu đất, khi biết họ nắm giữ vị trí độc quyền trên thị trường đất đai, có xu hướng trì hoãn việc bán đất để được giá cao hơn.

Sự can thiệp của chính quyền dưới dạng khuyến khích hay phần thưởng cho những người sẵn sàng phát triển ngay các lô đất trống hoặc không sử dụng với mật độ cao hơn, hoặc phạt các chủ đất đầu cơ trì hoãn phát triển là cần thiết. Một loại chế tài cần được thiết kế để hạn chế loại hành vi này. 

Như vậy, ranh giới phát triển đô thị là một luật chơi đầy thách thức đối với phát triển đô thị, bởi nó tạo ra các tương tác phức tạp, có thể mang đến cả lợi ích và thiết hại đối với mỗi người chơi và toàn bộ cộng đồng đô thị. Do đó, nó không nên chỉ là một quy định đơn độc mà cần kèm theo nhiều cơ chế chính sách nhằm đảm bảo đạt được mục đích tăng trưởng khôn ngoan và tránh bị lợi dụng bởi các hành vi đầu cơ chính sách.