TS. LÝ VĂN VINH
Viện Kiến trúc quốc gia – VIAr
Thời gian gần đây, khắp các quận, huyện, thị xã tại Hà Nội đã và đang diễn ra tình trạng giá đất bất ngờ tăng mạnh, thậm chí một số nơi tăng gấp đôi so với thời điểm cuối năm 2020. Đặc biệt, sau khi Hà Nội đưa ra thông tin tới đây sẽ công bố đồ án quy hoạch phân khu sông Hồng đã khiến giá đất các nơi tăng "dựng đứng". Không chỉ Hà Nội mà các tỉnh, thành phố khác trên khắp cả nước như: Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa, Hà Tĩnh, Quy Nhơn… cũng chứng kiến cơn "sốt đất" đang diễn ra.
Bài viết dưới đây trình bày về lý thuyết và thực tế quy hoạch đô thị tác động tới giá trị đất đai và thị trường bất động sản để hiểu rõ hơn việc giá đất tăng hiện nay.
I. Lý thuyết QHĐT tác động tới giá trị đất đai và thị trường BĐS
1.1 Giá thuê BĐS và giá trị BĐS khu vực trung tâm đô thị
Đi từ ngoại ô thành phố vào vùng trung tâm đô thị, ta nhận thấy giá BĐS thay đổi nhanh chóng, ban đầu giá tăng chậm, đôi khi giảm, nhưng sau đó tăng mạnh bao gồm cả nhà khu vực phố cổ và các nhà cao tầng.
Xét một căn hộ tại thủ đô Hà Nội, cách trung tâm (Hồ Hoàn Kiếm) 5km, giả sử kinh phí cho phép của người thuê nhà là 10 triệu đồng/m2/tháng cho căn hộ 100m2, tức là 100.000 đồng/m2 bao gồm cả chi phí đi lại. Chi phí đi lại ước tính bằng xe máy là 100.000 đồng/km/tháng, như vậy nếu nhà cách trung tâm 5km, 1 tháng chi phí đi lại sẽ là 500.000 đồng, 6km sẽ là 600.000 đồng và 10km sẽ là 1 triệu đồng.
Với căn hộ tiêu chuẩn nằm ngay tại trung tâm (X = 0), chi phí đi lại bằng 0, người thuê nhà có thể dành toàn bộ khoản kinh phí thuê nhà là 10 triệu đồng/1 tháng cho tiền thuê nhà hay 100.000 vnđ/tháng. Tiếp theo, căn hộ cách trung tâm 4km, chi phí đi lại là 400.000 đ/tháng (điểm B), căn hộ cách 5 km (điểm C), căn hộ cách 10km (điểm D)…
Sự cân bằng hàm giá nhà tạo nên sự không khác nhau giữa các vị trí. Theo “Urban economics” của Arthur O’Sulivan, đây là tiền đề thứ nhất của kinh tế đô thị: Giá điều chỉnh sẽ tạo nên sự cân bằng vị trí.[11]
Ta đặt:
Sự thay đổi vị trí: Δx
Chi phí đi lại trên km: t
Thay đổi giá nhà do thay đổi khả năng tiêu thụ nhà: Δp
Khả năng tiêu thụ nhà: h
Theo định lý trên tổng 2 sự thay đổi trên phải bằng không
Δp.h + Δx.t = 0, suy ra Δp.h = - Δx.t
Đồ thị giá nhà là đường thẳng (Hình 1) phản ảnh sự tiêu thụ là hoàn hảo với mức cầu không co dãn (in-elastic demand) đối với nhà. Trên thực tế, thị trường luôn xuất hiện hiệu ứng thay thế (consumer substitution) do khi giá tăng, người mua sẽ mua ít đi, và ngược lại khi giá giảm, người tiêu dùng sẽ mua nhiều sản phẩm hơn. Do vậy, đồ thị giá nhà sẽ được thể hiện bằng đường cong lồi.
1.2. QHĐT hình thành trung tâm đô thị tác động tới giá thuê nhà và giá trị BĐS
Giá trị đất trên thị trường tuân theo quy luật cạnh tranh, những hoạt động kinh tế trả giá thuê đất cao hơn sẽ giành được quyền sử dụng đất. Cạnh tranh sử dụng đất đô thị là sự cạnh tranh các hoạt động kinh tế trong đô thị bao gồm hoạt động kinh doanh dịch vụ thương mại, công nghiệp, kinh doanh BĐS…
Để phân tích tác động của QHĐT tới giá trị BĐS, trước hết cần phân biệt 2 loại giá: i. Giá thuê BĐS và ii. Giá trị BĐS. Giá thuê BĐS là giá phải trả của người thuê cho người sở hữu hàng tuần, hàng tháng hoặc hàng năm. Giá trị BĐS là giá phải trả để trở thành chủ sở hữu của BĐS.
Theo các phương pháp xác định giá BĐS phổ biến như phương pháp thu nhập hay thặng dư…Có thể hiểu giá trị BĐS phụ thuộc rất lớn vào khả năng tiếp cận của đất dẫn đến lợi nhuận thu được từ đất tạo nên giá thuê BĐS, nói một cách khác yếu tố tác động chính vào giá trị BĐS chính là giá cho thuê BĐS. Giá cho thuê BĐS để ở hoặc kinh doanh được xác định bởi các nguyên tắc:
Tại Việt Nam, từ năm 1986, Quyết định số 115-CT của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng đã yêu cầu việc xây dựng và phát triển đô thị phải căn cứ vào các đồ án QHXD được các cấp thẩm quyền phê duyệt.[1] Luật QHĐT cũng như văn bản QPPL liên quan đều dựa trên tư tưởng này.
Đồ án QHXD là định hướng phát triển không gian và lựa chọn đất để phát triển trong đó có quy hoạch đất xây dựng đô thị, lồng ghép các dự án phát triển KT-XH. Như vậy, QHXD đã tác động và căn bản hình thành nên các trung tâm đô thị, thay đổi hệ thống giao thông, thông tin liên lạc, các dịch vụ xã hội, tiện nghi môi trường…, là tác nhân khơi dòng vốn đầu tư xây dựng cơ bản, tác động trực tiếp đến các yếu tố giá cho thuê đất, giá nhà làm thay đổi giá trị BĐS.
1.3. QHĐT tác động làm thay đổi mục đích sử dụng đất
QHĐT ngày nay được hoàn thiện chủ yếu từ sau chiến tranh thế giới thứ hai, thực hiện theo Luật định của mỗi nước. QHĐT là hệ thống tổng thể định hướng phát triển không gian và kiểm soát cơ cấu sử dụng đất đô thị.
Về thực chất, khối lượng đất đai là cố định, không thay đổi. Tuy nhiên, mục đích sử dụng của nó có thể thay đổi. Điều đó có nghĩa là có thể làm tăng diện tích sử dụng cho mục đích này và làm giảm diện tích sử dụng cho mục đích khác. Nhu cầu và giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất, ví dụ đất có thể sử dụng vào các mục đích: đất ở đô thị, nông thôn; đất khu công nghiệp, khu văn phòng, khu thương mại mua sắm; đất cho phát triển giao thông… Giá trị sử dụng của đất sẽ khác nhau trên cơ sở mục đích sử dụng khác nhau. QHĐT là quá trình tác động làm thay đổi mục đích sử dụng của đất, tạo điều kiện gia tăng giá trị BĐS.
Trong điều kiện Việt Nam, hàng năm, Nhà nước ban hành khung giá các loại đất để áp giá đền bù, giải tỏa mỗi khi QHĐT. Đất được sử dụng quy hoạch làm đất ở là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chưa sử dụng… chuyển sang làm đất ở đô thị. Quá trình này bước đầu làm thay đổi giá trị đất.[2, 3, 4, 5, 6]
II. Cơ sở pháp luật và thực tế QHĐT tác động tới giá trị BĐS
2.1. Chính sách pháp luật về giá trị đất đai BĐS đô thị
Giá BĐS tuân theo quy luật cạnh tranh, nghĩa là giá sẽ được trả cho người trả giá cao nhất. Tuy nhiên, căn cứ để tính là khung giá Nhà nước hướng dẫn theo quy định của pháp luật. Theo Thông tư 145/2007/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/VĐ-CP của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP, có 4 phương pháp xác định giá đất: i. Phương pháp so sánh trực tiếp; ii. Phương pháp thu nhập; iii. Phương pháp chiết trừ; iv. Phương pháp thặng dư. Năm 2006, Bộ Xây dựng ban hành Quyết định 29/2007/QĐ-BXD về chương trình khung đào tạo môi giới, định giá BĐS, về thực chất chương trình cũng tuân theo quy định, tiêu chuẩn thẩm định giá của Bộ Tài chính.
Năm 1994, Chính phủ ban hành Nghị định số 87-CP quy định khung giá các loại đất, Nghị định số 89-CP thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính. Theo các nghị định, tiền sử dụng đất mà người được Nhà nước giao đất phải nộp cho Nhà nước và tiền bồi thường cho người bị nhà nước thu hồi đất khi có quy hoạch được tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với khung giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định 87-CP. Năm 1996, Thủ tướng CP ban hành Quyết định số 302-TTg điều chỉnh hệ số K ban hành theo nghị định số 87-CP, cho phép áp dụng hệ số K giá trị từ 0,5 tới 1,8. Ngày 21/3/1998, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định số 17/1998/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung nghị định số 87-CP, trong đó giá sàn được phép giảm 50% và giá trần được phép tăng 50%.
Năm 1998, Bộ Tài chính ban hành Thông tư 145/1998/TT-BTC hướng dẫn cách tính hệ số K là tỷ lệ giữa giá đất thực tế trên giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, trong đó giá đất thực tế là giá đất tính theo khả năng sinh lợi đối với đất nông nghiệp và là giá đất trong chuyển nhượng thực tế đối với đất phi nông nghiệp.[6] Và sau đó là Thông tư 36/2014/TT-BTNMT năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Luật Đất đai năm 2003, sau đó là luật Đất đai 2013 tạo nên nhiều đổi mới quan trọng, trong đó trọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường. Hệ thống tài chính đất đai được xác định bao gồm giá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ có liên quan đến đất đai trong cơ chế thị trường. Bộ Tài chính phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành các văn bản pháp luật như đã phân tích ở trên.
2.2. Thực tiễn giá trị bất động sản thay đổi tại một số khu vực
Theo số liệu thống kê đất đai, hầu hết tất cả các loại đất đô thị và nông thôn đều có chủ sử dụng. Về cơ bản quỹ đất công của Nhà nước được giao và cho thuê. Để thực hiện chiến lược CNH - HĐH đất nước, cũng chính là quá trình đô thị hóa phát triển KT-XH, Nhà nước buộc phải tạo ra quỹ đất mới bằng cách chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho phù hợp nhu cầu phát triển của nền kinh tế.[10]
Một số lượng lớn đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng được chuyển sang làm đất ở. Theo luật pháp về đất đai, giá đất nông nghiệp được xác định trên cơ sở lợi ích thu được từ sản xuất nông nghiệp nên được định giá rất thấp. Do vậy, sau khi có quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giá trị của đất đã tăng lên đáng kể.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và 2013, phương pháp xác định giá đất để tính giá trị bồi thường hỗ trợ tái định cư là theo giá do Nhà nước quy định, trên nguyên tắc phải phù hợp giá thị trường. Thực tế, bảng giá đất của các địa phương dựa trên khung giá đất của Trung ương quy định (khi chưa có quy hoạch) luôn thấp hơn giá đất trên thị trường (sau quy hoạch).
Khảo sát ý kiến của người bị thu hồi đất sau quy hoạch tại 2 thành phố lớn Hà Nội, sau đổi là Bắc Ninh, TP.HCM và Đắk Lắk của Ngân hàng Thế giới trong báo cáo cơ chế Nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai ở Việt Nam:[9]
- Thời kỳ 1993 - 2004: Giá đất do Nhà nước quy định (trước quy hoạch) chỉ bằng 10% - 20% giá đất trên thị trường (sau quy hoạch). Trong thời kỳ này, đã có 2 cơn sốt bất động sản đô thị 1992-1993 và 2002-2003. Mỗi lần sốt giá đất tăng khoảng 10 lần.
- Thời kỳ từ 2004 đến nay, mặc dù đã có hệ số điều chỉnh K, tuy nhiên giá đất vẫn chỉ bằng khoảng 40% - 70% giá đất sau khi quy hoạch, với các đô thị lớn khoảng cách này còn lớn hơn.
Tại Hà Nội, sau quy hoạch Hà Nội 2008, một số vùng đã có mức tăng chóng mặt như khu vực Mỹ Đình, Mễ Trì, Trung Hòa-Nhân Chính... và một số khu vực lân cận các dự án Trung tâm Hội nghị Quốc gia, Cung Quy hoạch, The Garden, Keangnam...
2.3. Tác động đầu cơ tâm lý
Tác động của QHĐT tới BĐS thể hiện theo các hình thức trực tiếp và gián tiếp; vô hình và hữu hình; tâm lý và thực tiễn. Tác động tâm lý ảnh hưởng mạnh mẽ tới suy nghĩ của người dân đô thị, nhất là đối với người dân Việt Nam có tâm lý đầu tư theo số đông. Tại Hà Nội, quy hoạch mở rộng 2008 là một ví dụ điển hình.
Trước năm 2008, địa phận huyện Ba Vì thuộc tỉnh Hà Tây cũ là huyện nằm ở phía tây bắc, đất đai có gần 60% là đồi núi. Theo quy hoạch Hà Nội mở rộng sẽ xây dựng trục Hồ Tây - Ba Vì (tên gọi cũ là trục Thăng Long) kết nối từ đường Hoàng Quốc Việt đến quốc lộ 21, có chiều dài khoảng 28km, chiều rộng từ 60n đến 350m. Trên trục (đoạn có mặt cắt rộng 350m, dài 3,5km) xây dựng một số công trình kiến trúc văn hóa, lịch sử, giải trí tầm cỡ quốc gia và quốc tế, có Đài Độc Lập và hệ thống công viên cảnh quan… Kết thúc trục Hồ Tây - Ba Vì là khu vực dự trữ đất xây dựng trung tâm hành chính quốc gia. Trục Hồ Tây - Ba Vì sẽ tạo nên hình ảnh mới cho Thủ đô Hà Nội như các đại lộ danh tiếng trên thế giới.[9]
Việc có nên xây hay không nên xây trục Hồ Tây - Ba Vì đã từng là một vấn đề gây tranh luận trái chiều giữa các nhà khoa học, chuyên gia với các cơ quan quản lý nhà nước. Khi dự thảo đề cập đến xây dựng trục Hồ Tây - Ba Vì, giá đất tại khu vực này tăng chóng mặt, thậm chí xuất hiện dư luận cho rằng một số đại gia BĐS nhúng tay vào quy hoạch Hà Nội, khiến đồ án được vẽ theo hướng có lợi cho lợi ích của họ, hợp thức hóa hàng loạt dự án mà cơ quan quản lý không thể dừng lại.
Thực tế khu vực này không có dự án. Các nhà đầu tư BĐS tính toán khu vực kết thúc trục Hồ Tây - Ba Vì sẽ là khu đất dành cho các cơ quan hành chính của Trung ương và Hà Nội, do vậy họ đã mua đất để đầu cơ. Đồ án quy hoạch chung chỉ định hướng xây dựng trục giao thông mới, thời gian triển khai cụ thể phụ thuộc vào quá trình sắp xếp đầu tư của thành phố. Khi đồ án được thông qua, đất của khu vực này giảm xuống.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
info@viup.vn 
Tel : 04 22210888
Số 10 Hoa Lư, Hai Bà Trưng, Hà Nội
© 2015 VIUP Corporation. All rights reserved.
