Một số nhóm giải pháp phát triển nhà ở xã hội

TS. Nguyễn Văn Khôi

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

 nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội 

1. Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội tác động tích cực đến thị trường bất động sản, tới các doanh nghiệp và người mua nhà

Hiện nay, nguồn cung nhà ở xã hội đang thiếu trầm trọng. Cả nước đã hoàn thành khoảng 301 dự án với quy mô gần 156.000 căn, đang triển khai 401 dự án, với quy mô hơn 454.000 căn. Trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn về chính sách pháp lý, thủ tục triển khai dự án, chính sách tín dụng…, phân khúc nhà ở xã hội ngày càng khan hiếm nguồn cung, quy trình thủ tục nhiều khâu và thời gian giải quyết kéo dài.

Trước hết phải khẳng định, thời gian qua, Đảng, Nhà nước, Chính phủ rất quan tâm đến vấn đề nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp. Đây là nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, là trách nhiệm, nghĩa vụ và đạo đức của người làm quản lý nhà nước, của xã hội, của các doanh nghiệp và người dân.

 Hiến pháp năm 2013 cũng quy định về "quyền có nơi ở hợp pháp", "quyền sở hữu về nhà ở" của người dân và "Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở". Trong bối cảnh thiếu nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều cuộc họp đặc biệt với các địa phương, doanh nghiệp để tăng cường đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Thủ tướng Chính phủ đã liên tục chỉ đạo và định hướng Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan xây dựng đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" (Đề án).

Theo quan điểm chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có giá phù hợp, phải có giải pháp khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở để tạo điều kiện cho mọi người có chỗ ở theo cơ chế thị trường, đáp ứng mọi nhu cầu của người dân, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại.

Trước đó, tại Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Chính phủ đã giao Ngân hàng Nhà nước Việt Nam “Chủ trì triển khai chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng (Chương trình) để chỉ đạo các ngân hàng thương mại, trong đó chủ lực là 04 ngân hàng thương mại nhà nước (Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank) cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất trong thời gian ưu đãi thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn.

Tôi cho rằng, hành động của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước và các bộ, ngành liên quan là rất quyết liệt, khẩn trương, trách nhiệm và tư duy mới trong việc hoạch định và tổ chức thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người thu nhập thấp.

Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu về nhà ở xã hội của các địa phương giai đoạn 2021-2030 vào khoảng 2,4 triệu căn. Mục tiêu của Đề án là phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.

Như vậy, mục tiêu lớn hơn của Đề án không chỉ dừng lại ở con số 1 triệu căn nhà ở xã hội, vì nhu cầu về nhà ở giá rẻ của người dân hiện ở mức rất lớn, lên đến hàng chục triệu căn. Do đó, ý nghĩa lớn nhất của Đề án, theo tôi sẽ tạo ra xung lực mới, niềm tin mới và lan toả tinh thần cam kết đồng hành của Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương và doanh nghiệp để đáp ứng nhu cầu và quyền tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp.

Vấn đề là chính quyền địa phương và các nhà đầu tư khẩn trương triển khai từ khâu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, dự án, giải phóng mặt bằng… và thực hiện đầu tư.

Những điểm mới trong đề án này có tác động tích cực tới thị trường bất động sản, tới các doanh nghiệp và người mua nhà. Cụ thể:

- Thứ nhất, thị trường bất động sản đang thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ trầm trọng sẽ được bổ sung thêm số lượng lớn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Với mục tiêu của Đề án thì mỗi năm, thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 100.000 - 110.000 căn nhà ở xã hội. Do đó, cơ hội tiếp cận về nhà ở của người thu nhập thấp chắc chắn sẽ tăng lên. Trên cơ sở đó, thị trường bất động sản sẽ phát triển cân đối, hài hoà và bền vững hơn.

- Thứ hai, Đề án là cơ sở để các cơ quan liên quan tiếp tục nghiên cứu và khẩn trương hoàn thiện thể chế, pháp luật và chính sách ưu đãi về phát triển nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, tạo nền tảng quan trọng để doanh nghiệp yên tâm và tích cực tham gia đầu tư, phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể:

- Nghiên cứu xây dựng dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và sửa đổi Luật Nhà ở 2014 đồng bộ với Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Đấu thầu (sửa đổi), pháp luật về thuế và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn, trong đó sửa đổi các cơ chế chính sách về nhà ở xã hội.

- Về việc dành quỹ đất làm nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, Đề án đã xác định, khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, UBND có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải quy hoạch, xác định rõ diện tích đất dành để xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn cấp tỉnh và cấp huyện; đảm bảo quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội phù hợp với Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương từng thời kỳ; coi chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội là một chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội 5 năm, hàng năm của địa phương. Bổ sung quy định quy hoạch, bố trí quỹ đất phát triển nhà lưu trú công nhân theo hướng khi lập, phê duyệt quy hoạch khu công nghiệp phải bố trí quỹ đất trong phần diện tích đất thương mại dịch vụ của khu công nghiệp để làm nhà lưu trú, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng phục vụ người lao động làm việc tại các doanh nghiệp trong khu công nghiệp đó.

- Về chính sách tín dụng, ngay sau khi Thủ tướng phê duyệt đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, trên cơ sở Nghị quyết số 33/NQ-CP, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có văn bản hướng dẫn và yêu cầu triển khai chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường trong từng thời kỳ và các ngân hàng thương mại ngoài nhà nước có đủ điều kiện với từng gói tín dụng cụ thể theo chỉ đạo tại Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ.

Điểm mới của Đề án đã xác định việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội cho người lao động có thu nhập thấp là một hạng mục đầu tư trong nguồn vốn trung - dài hạn của địa phương.

- Đề án cũng tạo điều kiện để doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp được giao đồng thời làm chủ đầu tư xây dựng hạ tầng khu nhà lưu trú công nhân. Sau khi đầu tư xong cơ sở hạ tầng khu nhà ở công nhân, Chủ đầu tư cấp I có thể tự đầu tư xây dựng nhà lưu trú hoặc bàn giao lại cho Ban quản lý khu công nghiệp cấp tỉnh, để chuyển giao đất đã có hạ tầng cho Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam hoặc các doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp, các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở (Chủ đầu tư cấp II) đầu tư xây dựng các công trình nhà lưu trú cho công nhân.

- Sửa đổi, bổ sung quy định về ưu đãi cho Chủ đầu tư thực chất hơn, theo hướng đối với phần 20% diện tích đất thương mại trong dự án nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không phải hạch toán chung vào cả dự án; được hạch toán các chi phí hợp lý, hợp lệ trong quá trình đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội vào giá thành.

2. Một số giải pháp thực hiện

Để Đề án khả thi và tạo ra giá trị lan toả lớn, góp phần thúc đẩy chiến lược phát triển nhà ở cho người dân có thu nhập thấp, cần tập trung nghiên cứu một số giải pháp như sau:

- Thứ nhất, cần nhanh chóng thể chế hoá và đảm bảo hiệu lực thực thi bằng văn bản quy phạm pháp luật những định hướng, điều kiện thuận lợi, ưu đãi đã được xác định trong Đề án về hạ tầng, đất đai, tài chính… cho các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội.

- Thứ hai, trên cơ sở Đề án, trong từng giai đoạn, các địa phương cần đề ra mục tiêu cụ thể, như xây ký túc xá cho sinh viên, nhà ở xã hội cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho người thu nhập thấp dựa trên tầm nhìn quy hoạch, chính sách đất đai và phân bổ nguồn lực phù hợp. Cần có kế hoạch, lộ trình bài bản để giải quyết nhu cầu tiếp cận nhà ở của mọi người dân gắn với quy hoạch đô thị, quy hoạch công nghiệp, dịch vụ, gắn với phát triển bền vững thị trường bất động sản và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.

- Thứ ba, chính quyền địa phương cần kiểm soát về giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân.

- Thứ tư, tiếp tục nghiên cứu, dự báo tình hình, đánh giá đầy đủ nhu cầu nhà ở của người dân, nhất là công nhân, người lao động có thu nhập thấp, sinh viên mới ra trường. Trong đó, cần tính đến mức thu nhập phổ biến của người lao động và khả năng có thể mua nhà ở xã hội để điều hành chính sách tài chính, tiền tệ cho phù hợp, nhất là lãi suất và cơ chế cho vay mua nhà ở xã hội.

- Thứ năm, các doanh nghiệp cần tập trung điều chỉnh chiến lược kinh doanh, tái cấu trúc định hướng hoạt động, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và đề xuất điều chỉnh một số dự án sang nhà ở xã hội; có kế hoạch và chương trình phát triển nhà ở phù hợp với chủ trương, định hướng của Chính phủ, nội dung của Đề án về phát triển nhà ở xã hội.

- Thứ sáu, một số giải pháp cụ thể cần thực hiện:

+ Quỹ đất hiện nay, chính quyền địa phương sớm duyệt dự án 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại cho xây dựng nhà ở xã hội. Đồng thời, bố trí quỹ đất tập trung để đầu tư nhà ở xã hội.

+ Rút ngắn thủ tục và thời gian giải quyết đối với phân khúc nhà ở xã hội xuống còn 10 – 12 tháng. Sau đó, thời gian đầu tư xây dựng, chính quyền thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, từ khâu quy hoạch, kế hoạch sử dựng đất, chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng, nghiệm thu công trình, cấp giấy chứng nhận… đồng thời chính quyền địa phương đầu tư hạ tầng bên ngoài để kết nối hạ tầng bên trong.

+ Nguồn vốn: bố trí đầy đủ và quy định giải ngân. Chính quyền địa phương lập danh sách công khai dự án vay vốn.

+ Một số doanh nghiệp kiến nghị tăng giới hạn mức lợi nhuận hơn 10% như hiện nay.

+ Điều chỉnh tiêu chí, trình tự và thời gian xét duyệt cho người được mua, thuê. Đồng thời có quy định đưa các doanh nghiệp đầu tư khu công nghiệp vào diện được thuê, mua, giải quyết cho công nhân khu, cụm công nghiệp.

          - Thứ bảy, tăng cường tính minh bạch, chính xác về thông tin, dữ liệu về nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng để dự báo nhu cầu, cung – cầu.

          - Thứ tám, tăng cường giám sát nhất là giá, cơ cấu căn hộ, tỷ lệ nhà cho thuê, mua và giải phóng mặt bằng.

- Thứ chín, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ phối hợp chặt chẽ với Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan tiếp tục triển khai có cơ sở khoa học, có tính thực tiễn trong việc nắm bắt và thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản và đề xuất các kiến nghị, giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam.

Tôi cho rằng, điều quan trọng nhất lúc này là toàn thể các cấp, các ngành, chính quyền địa phương và nhà đầu tư xác định việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là một nhiệm vụ chính trị trọng tâm; trong đó, cấp uỷ và chính quyền địa phương là cấp quyết định sự thành công của Đề án quan trọng này. Trước hết, song song với việc tập trung lập, phê duyệt kế hoạch triển khai cụ thể cho việc đầu tư các dự án nhà ở xã hội theo Đề án, đảm bảo nhu cầu của địa phương, cần có giải pháp quyết liệt để đẩy nhanh việc đầu tư xây dựng các dự án đang triển khai thực hiện, các dự án đã có chủ trương đầu tư, hay việc quy hoạch, bố trí và công khai các quỹ đất đã giải phóng mặt bằng phục vụ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để doanh nghiệp quan tâm, đề xuất dự án.